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全能户型：涵盖{面积段}㎡全能户型，南北通透，满足刚需、改善多种需求。
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项目亮点速览：
交通便捷：{地铁/公交/高架}30分钟直达，通勤效率翻倍。
商业配套：周边{商场/超市/医院}林立，满足生活全需求。
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在上海辉煌的城市版图上，若论历史文脉的完整性与原真性，有且仅有两处“活着的标本”：新房供应火热的黄浦老城厢，与正在焕新的青浦老城厢。
前者代表着海派文化的源起与交融，如今单价普遍20万/㎡朝上，总价起步5千万仍一房难求。
而后者，则封存着一座纯粹江南水乡城厢的完整形制与灵魂。
青浦老城厢，始建于1577年，在长达近四个半世纪的岁月流转中，它不仅未被现代都市的扩张所吞噬，反而被完整地保留下来，并被确立为上海市44个历史风貌保护区中，仅有的一个以“江南城厢风貌”为特色的保护区。
毋庸置疑，青浦老城厢的肌理、格局与文化价值皆不可替代。
在我看来，这里不是被圈护起来的“景点”，而是一座依然流淌着生活气息、延续着城市记忆的“活态古城”。选择在此栖居，便是选择与上海城市文明中，无比深邃、优雅的江南根脉共生。
如今，这样如梦似幻的置业机遇就在眼前！
占据青浦老城厢正C位，双面环水，1.0低密纯墅区——南厢·观宁府示范区已开放，首批42套建面约172-325㎡叠加&合院今日认筹盛启，叠加均价约5.1万/㎡，合院均价约6.4万/㎡！
这样20年难遇划时代的墅质藏品均价仅约5.85万/㎡！
一房一价表如下：
项目效果图仅供参考，具体以实际交付为准
除了青浦老城厢地段本身的不可复制性，南厢观宁府还有3大独特优势全市罕有！
其一、深厚的人文底蕴无人能及！
我认为，真正让青浦老城厢卓尔不群的，是其罕见的“龟背形”城垣规划智慧。
俯瞰全城，整个城厢宛若一只灵龟静卧，被护城河完整环绕，城内街巷如龟背纹路般井然有序、通达四方。这一源于中国古代宇宙观与营造法的形制，不仅利于排水防洪、规划管理，更寓意着长治久安与人文鼎盛。
在这方珍贵的龟背形制内，历史并非片段式的遗存，而是一部连续书写、保存完好的空间史诗。
从青浦学宫的书声琅琅，到曲水园的移步换景；从县署旧址的往日威严，到寻常巷陌的烟火人家，明清以来的建筑风貌、街巷尺度与生活场景被整体性留存。
正是这般完整而丰沃的人文土壤，数百年来孕育了无数鸿儒巨贾、贤达志士，让这座城池的每一块青石板，都浸染着深厚的文化底蕴。
其历史厚重感，在上海乃至整个江南，都堪称“无人可及”。
老城厢片区俯瞰效果图
其二、观宁之门，复兴之序！美好寓意，全市独有！
如果说龟背形制是老城厢的“体魄”，那么“观宁门”便是其重要的“精神穴位”之一。
观宁门始建于明万历年，历来是青浦城脉所系、气象所瞻的咽喉要地。它见证过商贾云集的繁华，承载过文人墨客的咏叹。
而至近代，它更被赋予了划时代的意义：1949年5月，中国人民解放军由此门入城，青浦迎来新生。从此，观宁门不仅是地理意义上的城门，更升华成为象征胜利、解放与时代更迭的精神图腾。
它连接着厚重的过往与光明的未来，寓意着每一次穿越此门，都是向历史致敬，并向崭新生活的迈进。项目案名观宁府便由此得名！
项目鸟瞰效果图仅供参考，具体以实际交付为准
其三、双面环水1.0纯墅区，终极改善的目的地！
我认为，改善置换的本质就是容积率不断变小的过程。但恰恰在当下这个置换时代，低密的土地反而成了稀缺品！
据统计，近5年，上海共出让395块宅地，其中，容积率在约1.2以下可以用作开发低密宅地仅有11副。而容积率1.0及以下的地块，供应居然为“零”！
当然，即使往前推20年，1.0的宅地在青浦也是凤毛麟角！
在这样的背景下，现阶段入市，1.0纯墅区南厢观宁府，稀缺属性简直爆表，20年难遇的置业机会没有错过的理由！
数据来源上海土地市场
更难得的是，项目还拥有双面环水的自然天赋，北至淀浦河、东到夏浦港，依水而居的浪漫被演绎地恰到好处，为140位业主构筑了闹中取静的宜居秘境。
项目效果图仅供参考，具体以实际交付为准
天赋是璞玉，还得具备匠心的开发商精细雕琢。
即便是容积率很低的地块，也有开发商选择打造流速更快的纯洋房或高低配的产品。
但南厢·观宁府选择了更难得那条路！打造舒适度位列塔尖的纯别墅社区，全小区仅规划140席纯别墅（含合院与叠加），无任何高层、小高层混杂，确保社区纯粹的居住氛围与尊崇的圈层一致性。
综上所述，占位青浦老城厢正C位，手握文脉、寓意、土地天赋三大不可复制不可再生稀缺优势的南厢·观宁府，不看产品也是近20年难遇的藏品级终极改善机会！
但项目恰恰最强的就是产品力，日前项目示范区开放，客户为地段而来，首日接待即超百组。
项目售楼处实景图
来到现场后，无人不为这座划时代的新中式纯墅社区的惊艳品质而赞叹！意向登记量持续刷新！
如果说不可复制的地段赋予了南厢·观宁府穿越市场周期的底气，那么划时代级别的产品则足以容纳江南大族的荣耀，这样的地段产品双王炸的项目，你还要错过吗？
地段：双国家级规划加持，青浦新城老城厢正C位红盘！
我强调过很多次，当下买房切勿盲目，一定要跟着产业走。
在上海，产业封顶的国家级规划只有四个，分别是：虹桥商务区、长三角一体化示范区、张江科学城以及临港新片区。
青浦新城独占两个！西接长三角一体化势能，串联江浙广袤发达腹地，东面衔接的是澎湃的大虹桥势能。加上自身的新城规划，论前景、论上限，青浦新城有不输任何板块的底气！
进一步聚焦青浦新城，“十四五”有1+3重点发展区域：
“1”就是中央商务区。
“3”包括青浦老城厢及周边的“城市更新实践区（江南新天地）”、青浦大道以西及三分荡地区的“未来新城样板区”以及工业园区产业基地内的“产业创新园区”。
南厢•观宁府位于青浦主城全新城市更新板块江南新天地内，这里在青浦新城有着极高的站位。
具体而言，南厢观宁府坐落于“老城厢-南厢-艺术岛”三角联动的重要位置，通过规划新建步行桥、景观连廊与慢行系统等，融汇环城水系公园、宝庆水街、青溪园等生态与文化资源，从而融入以南北向的“历史轴”和东西向的“功能轴”所构成的“T字轴线”！
观宁府所串联的，不仅是城隍庙、曲水园等十二处文保地标，更将您的日常，嵌入一条贯通古今的生活脉络。
步行范围内是历史街巷的静谧雅致，西门市集的便利与烟火气触手可及，水岸艺术岛的剧目是每个周末的打卡点。
在这里，历史不是遥远的背景，而是可穿行、可触摸的日常，在这样的地方圆梦墅居，是资产保值与梦想生活的双赢！
社区：划时代的新中式墅质藏品，容纳江南大族的传世大宅！
为什么我把南厢·观宁府称之为划时代的作品？
因为它开创的是“居住即收藏”的理念！
对于选择墅居的大家族来说，他们渴望的不仅是物理居所，更是文化认同。所以，占位上海独一无二江南水厢风貌区的观宁府不惜成本，用“新中式美学”的现代转移，传递出了江南文化意蕴！
任何看过，感受过，来访过南厢·观宁府的朋友，都能感受到居者的风骨与雅韵！
示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准
具体有哪些惊艳之处呢？
首先是建筑，
在建筑立面上，项目以当代设计语言，对东方诗意进行了一场精密的转译。轻盈的飞檐与错落的戗角，与通透的玻璃幕墙、沉稳的石材肌理，构成了一场关于时间与光线的对话。
屋脊、檐口等关键轮廓，则以现代构成主义的手法进行凝练与重塑，线条干净利落。
这并非简单的元素堆砌，而是一场深度的美学交融——让传统的形制韵味，在现代的骨骼中自然生长，最终实现一种隽永的、与当代共鸣的东方气质。
项目效果图仅供参考，具体以实际交付为准
项目效果图仅供参考，具体以实际交付为准
园林方面，项目以“一轴引两园、五进藏十景”的格局，将亭台、折桥、墨池等古典意象，以现代的空间语法重新编织。
巧妙利用地块天然的高差，一座气势沉静的超长瀑布应运而生，水流声将城市的喧嚣温柔隔绝，营造出穿行于都市幽谷般的沉浸感。
园中点睛的亭子，其灵感源自宋代名画《溪亭客画图》，项目以极简的钢结构与玻璃，转译了那份“可行、可望、可游、可居”的画意，使其成为一个既承载观景、茶叙功能，又静立于时光中的艺术雕塑。
在这里，每一步都是与历史的对望，每一景都是为当代生活定制的风雅。
示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准
除此以外，项目还配备园林双会所，打造涵盖7大主题的功能空间！
恒温泳池池壁，由工匠手工完成每一片菱形的精准铺贴。当水流轻抚过奢石景墙与温润的烤漆面，光影便在此交织流转，构筑出一个静谧而极具质感的沉浸世界。
健身空间内，由国际一线品牌JW SPORT定制的法拉利红专业器械，在沉稳的基调中注入一抹克制的力量感。
示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准
示范区实景图仅供参考，具体以实际交付为准
项目的示范区和会所已开放，可先睹为快小胖君拍摄的看房视频，更建议去到现场亲身体验。
42套藏品级别墅首开在即！
南厢观宁府是非常罕见的超低密纯墅院落，涵盖合院和叠加两大产品形态。
据悉项目首开42套房源，其中叠加20套均价约5.1万/㎡；合院22套、均价约6.4万/㎡！
这个价格，就能在上海风貌区圆梦别墅，无论是作为穿越周期的资产压舱石，还是容纳家族荣耀的传世大宅，都是不可错过的上车机会！
项目叠加户型图如下：
市面上叠加产品本就一席难求，而观宁府却选择在此之上，完成一次对传统认知的颠覆。
最为根本的革新，在于项目对叠加生活方式的结构性重构。
观宁府打破了“下叠静、上叠动”的固有垂直分区。创造性地将连接上、下叠的两层核心区，整体规划为静谧的休憩楼层；而将面向花园的下叠首层与拥有开阔视野的上叠顶层，释放为家庭的动感社交区。
这一“动静分区、上下同频”的全新格局，从根本上杜绝了传统叠加中上下层作息互相干扰的尴尬。让家庭的欢聚与静谧，在垂直空间中得到和谐安放，重塑了共居的优雅尺度。
效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准
不仅如此，项目更为上叠赋予了完整的“天地”意境。
先说“天”：上叠除空中露台外，北侧设有独立入户门庭，与专属的庭院花园自然衔接。这使得上叠住户同样能拥有一方接地气的私享花园，从步入家门的第一步起，便沉浸于一户一景的归家礼序中。
同时，约9.4米的南向最大面宽，带来了堪比大平层的尺度感。
效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准
再说“地”：项目突破性地为上叠产品配备了层高约3.6米的独立地下室。这彻底改变了上叠只能“悬浮居住”的局限，将收藏、创作、社交等深层志趣从想象变为现实。
这一方私属地下空间，不再是下叠的专属特权，它意味着上叠功能的完整与体验的升维。
效果示意图仅供参考，具体以实际交付为准
同时，不同于以往的单电梯设计，南厢观宁府户户专属独立电梯入户，让业主每一次归家，都是一场专属的、充满仪式感的宁静启程。
效果示意图，具体以实际交付为准
值得一提的是，项目上叠的价格预计比下叠低，创新后的舒适度其实一点不比下叠低，如果预算有限，上叠我觉得是真的香！
项目首开还有合院产品。
独栋绝迹，合院别墅是目前上海至高级别的改善产品，而南厢·观宁府的合院更是在以往的合院别墅基础上再赋能！
当晨光透过高窗墙比的玻璃幕墙，洒进挑高约6.7米的穹顶客厅，一天的序幕在光影流淌中缓缓展开。总统套房级的主卧套房，为三代同堂的家族提供了各自安适的静谧场域。而约5.9米挑高的地下空间，则完全属于主人的志趣与社交。
从地面的私家院落，到空中的阔绰厅堂，再至地下的精神寓所，每一层空间都承载着不同的生活剧本，最终融合成一个完整、自在且充满仪式感的世家府院。
同步附上项目合院样板间的实拍图和看房视频：
综上所述，在高速发展的上海，用整整二十年，等待一个1.0纯墅作品，值得吗？
南厢观宁府给出了答案！
这不仅是对封存了4个半世纪江南城厢的深情回应，更是一次对高端居住的划时代定义。它以上叠带地下室、动静分区的革新，以合院藏品级的天地尺度，重构了“墅居”的物理形态与生活方式。从串联古今的城市脉络，到园林双会所的隐贵美学，每一个细节都在诉说着同一件事：这是一个错过便难再有的时代藏品，且买且珍惜！
官方渠道公示：
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2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。
这一会议对2026年房地产市场，以及未来5年房地产市场的发展走向起着关键作用。
会议指出，2026年，要着力抓好4方面工作。
1、推进现代化人民城市建设，重点是：高质量开展城市更新。
2、着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，适时调整优化房地产政策，推进现房销售制。
3、加快建筑业提质升级，重点是：推动产业转型升级。
4、夯实高质量发展基础支撑，重点是：提升法治建设水平，完善标准体系。
其中“推进现房销售”成为市场最为关注的话题。
我们认为，在当前的市场环境下，现房销售不可能“一刀切”，2026年应该是作为试点的一年。鼓励现房销售，并不意味着预售的终结，住建部会议也留了一个口子：继续实行预售的，要规范预售资金监管。
就像全国住房城乡建设工作会议强调的那样，住房问题既是民生问题，也是发展问题。现房销售还需政府、企业等多部门协同配合，市场无需太过担心，同时企业也应做好准备。2026年“稳定房地产市场”“稳中求进”仍是重点。
在中央政治局会议、中央经济工作会议之后，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议（下称：住建部会议）在北京召开。
会议全面盘点了2025年工作。2025年城市更新取得重要进展、保交房任务全面完成、“中国建造”多点发力、“好房子”建设起步成势、基础支撑不断夯实。
2026年要贯彻落实中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，大力实施城市更新，推动房地产高质量发展，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设等。
在未来工作方面，住建部会议延续了中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的表述，并指出多个重点：
第一，因城施策控增量、去库存、优供给
这一表述与经济工作会议一致，短期来看，为加快改善库存压力，预计新房新增供应规模将维持低位，这一点对未来成交的约束还将持续。但随着“好房子”建设发展，伴随着改善性住房需求的合理释放，市场中仍将存在点状优质发展机会。
第二，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求
2025年9月22日，金融监管总局局长李云泽在国新办“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上表示，“十四五”期间，金融监管总局牵头组建城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益。
我们一直认为，房地产主体的最终稳定是整体市场稳定的重要标志之一。2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24%。从全年的累计数据来看，1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元，仍较以往有一定差距，融资难问题依然突出。2026年需进一步支持房地产企业合理融资需求。
第三，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求
当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出，仅剩部分城市还有所保留，其中，北京、上海、深圳的限购政策最受关注。
2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后调整限购政策。三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
接下来，北京、上海、深圳的“限购”政策有一定的优化空间，但北京、上海完全取消的可能性不大，同时，首套与二套住房的差异化、公积金跨区采取等限制性措施或有取消可能。
第四，推进现房销售制，实现“所见即所得”
“现房销售”是本次住建部会议最受关注的一点。事实上，2024年的全国住房城乡建设工作会议也曾提过“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”。
2024年起，从中央到地方一直在不断推进现房销售，全国至少32个省市发布推进现房销售试点相关文件。
2025年上半年，“现房销售”加速落地（详见：《2025年现房销售已超30%》）。
然而，在实际操作过程中，现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，大多数现房销售并非主动选择，而是受新房交付事件影响，以及在市场下行压力下从期房卖到“现房”。
2025年下半年，在整体市场承压下，“现房销售”的推进再次放缓。
此次住建部会议再次提及，一方面是保持政策的一贯性，另一方面，“现房销售”也需要一个试点的过程。在试点的过程中，还需要相关的政策配套以及各部门的相应配合。
我们认为，2026年是“现房销售”试点的一年。在部分城市、区域、项目上取得一些试点经验后，才会逐步推进，这个过程可能还需要一定的时间。住建部会议原文除了“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”之外，还涉及“继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益”。因此“现房销售”并不会像市场所猜测的那样过早到来，也不会直接“一刀切”地推进。当然“现房销售”作为一个整体的大趋势，企业仍需做好相应的准备。
住建部会议强调，2026年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大。
在抓好4方面工作部分，将“推进现代化人民城市建设”放在了“着力稳定房地产市场”的前面；去年的会议，则是将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”排在2025年工作的第一位。这说明2026年“稳楼市”将放在更宏观的背景下进行。
“推进现代化人民城市建设”部分重点是：高质量开展城市更新。这与“贯彻落实中央经济工作会议、中央城市工作会议精神”相呼应。
住建部会议强调：以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造；高质量实施“两重”、“两新”项目建设；高效能推进城市治理；高标准建设文明城市，完善历史文化保护传承体系；高水平推动城乡融合发展，建设宜居县城等。
当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造将不断催生存量住房改善需求。
2021年以来，在构建房地产行业发展新模式的背景下，解决的正是住房“好不好”的问题。
住建部会议指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。
可以预见，随着未来“好房子”的供给和迭代，将率先满足改善需求，支撑新房市场成交，形成新的价格基准，并与次新房、二手房等拉开一定的价格梯度，最终实现新的供求关系动态平衡。
2026年是“十五五”开局之年，对未来工作的意义重大。要加快构建房地产发展新模式，还需处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险等关系。
对于企业而言，要准确把握房地产市场供求关系的改变，在推动高质量发展的过程中主动适应行业变化，持续提升产品竞争力，把每一个项目都做好。
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