2026年开年，全国楼市传出个好消息，70个大中城市的房价，降幅终于收窄了。
可你别高兴太早，这好消息背后，藏着一个扎心的事实：大部分城市只是“跌得慢了”，而有座城市，人家是真涨了。
根据国家统计局2月13日刚出炉的数据，1月份只有5个城市的新房价格环比上涨，大连涨了0.2%领跑全国。但你再看香港，2025年全年楼价累计反弹了3.25%，终止了连续3年的下跌趋势，最近更是连涨9个月。
就在这两天，高盛直接把2026年香港楼价的涨幅预测，从5%一口气上调到12%。凭什么？当全国还在泥潭里挣扎的时候，香港是怎么做到率先爬上岸，甚至开始奔跑的？今天咱就把它扒个底朝天。
咱们先看一组扎扎实实的数据。香港差饷物业估价署的数字显示，2025年12月私人住宅售价指数已经冲到298.6点，从3月份的谷底算起，一口气反弹了4.81%。
这还没完，蛇年全年楼宇买卖登记量预计冲到88200宗，比龙年暴涨31%，创下近4年新高。一手住宅更是夸张，成交量飙升41%。而在二手房市场，蛇年也录了50464宗买卖，同比涨了24%。成交量上去了，价格自然跟着走。这说明什么？说明这不是虚火，是真金白银在往里冲。
那问题来了，香港这波回暖，底是谁在掏钱？我给你拆三层看。
第一层，也是最直接的，叫“政策撤辣”，把门槛砸了。去年2月香港《财政预算案》干了两件大事：一是把400万元以下物业的印花税直接降到100块，二是全面撤销所有楼市“辣招”。这一下可捅了马蜂窝了。
过去一年，光300万到400万这个价位段的一手房，成交量就飙升了118.5%。发展商趁势猛推细价新盘，大埔、屯门、十四乡这些地方的新盘卖得飞起。你想啊，以前买套300多万的房子，光印花税就得交几万甚至十几万，现在只要100块，这跟白送有什么区别？门槛一降，刚需和投资客全被炸出来了。
第二层，叫“人才涌入”，把需求撑起来了。根据教资会的最新数据，这个学年香港8间资助大学的非本地生首次突破3万人，同比增长14%。再加上高才通、投资移民这些计划，一波又一波的内地和海外人才涌进香港。这些人来了第一件事是什么？租房啊。美联物业的“租金走势图”显示，今年1月私宅平均呎租冲到38.82港元，再次突破历史新高。
更吓人的是，1月是传统租务淡季，可今年1月却是2018年以来首次录得租金环比上升。需求有多猛？有“港漂”跟记者吐槽，她在湾仔租的一套两房，2022年月租3.3万，2024年涨到3.5万，去年12月房东直接跳到4.3万，逼得她只能搬家。
第三层，也是最有意思的一层，叫“租金倒逼”，把买家逼进场了。高盛的报告点出了一个关键逻辑：租金强劲增长，加上按揭利率下行，会让越来越多人选择“转租为买”。你想啊，一个月租金四五万，一年下来五六十万打水漂。如果利息降了、月供跟租金差不多了，谁还愿意帮房东还贷？
利嘉阁的研究也提到，不少趁楼价回稳而转租为买的个案，正在成为楼市的生力军。这就形成了一个闭环：人才涌入推高租金，租金上涨倒逼租房者买房，买房需求又推高房价，房价上涨再吸引更多投资客。
这场回暖对普通人的体温感受，那可太直接了。
第一类是已经上车的人，开心了。香港2025年楼价涨了3.25%，对于那些在低谷期咬牙买房的人来说，账面浮亏终于收窄甚至转正。
第二类是还没上车的人，焦虑了。租金还在涨，房价也开始涨，上车的门槛越来越高。那些刚来香港的人才，眼看着房租从3万涨到4万，再看着房价从跌转涨，心态很容易崩。
第三类最惨，是租房住的本地年轻人。本来攒首付就难，现在租金还在涨，存钱速度被通胀吃掉一大截，上车梦越来越远。
这就引出一个更深的思考：当香港楼市率先回暖，它释放的信号对内地意味着什么？我觉得有三点值得细品。
第一点，政策松绑的力量，比想象中猛。香港撤辣之后，成交量能翻倍涨。内地很多城市虽然也在放松，但力度和香港比，还差着量级。这给了一个重要启示：只要政策到位，需求是有的，信心是可以修复的。
第二点，人口流入是楼市的命根子。香港这波回暖，核心动力是人才涌入。没有增量人口，光靠本地刚需，翻不出多大水花。内地哪些城市能持续吸引年轻人，哪些城市的楼市才有真正的底。
第三点，租金是房价的先导指标。香港租金连涨三年，房价才开始跟涨。现在内地很多城市的租金还在跌，说明房价还没到底部。什么时候租金开始涨了，房价的底也就差不多了。
所以，如果你现在考虑买房，不管是自住还是投资，有几点策略可以参考。
第一，盯紧政策工具箱。香港的经验证明，印花税这种交易成本的大幅下降，能瞬间激活市场。如果哪天你所在的城市也出类似力度的政策，那可能就是窗口期。
第二，盯紧人口流向。别再只看城市级别，要看真实的人口净流入数据。人才涌向哪，楼市的热度就在哪。
第三，盯紧租金走势。如果连续几个月租金止跌回升，说明真实的居住需求在积聚，房价的底部就不远了。
香港用一年的时间，从谷底爬了上来。它做对的三件事：政策松绑、抢人、让市场自然出清。这些经验，也许正是其他城市正在寻找的解药。
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