16家顶级机构“围剿”2026楼市：到底是见底，还是再跌一年？

最近几个月，一个声音越来越频繁地出现：2026年，中国房价可能正在接近底部。

但问题在于——这到底是零散观点，还是主流专业机构的共识？

我们把16家国内外头部机构（投行、券商、评级机构、经济学家）的预测放在同一张桌子上对比后，会发现一个很清晰的结论：

市场确实接近拐点，但“何时触底、跌多少、谁先稳”，分歧远比想象中大。

下面用一种方式，帮你拆解这份“机构全景图”。

国内机构：2026年是“L型筑底”的关键年 以内资券商和经济学家为代表的主流判断，可以用一句话概括：

2026年=从惯性下跌 → 止跌企稳的过渡年。

代表性观点包括：

  • 房价呈“L型筑底”，核心城市率先企稳

  • 市场具备止跌回稳基础

  • 从惯性下跌转向止跌筑底

  • 经济学家只有约20%核心城市可能企稳或微涨

  • 最乐观，认为2026年下半年可能止跌回升

国内机构的五大共识非常集中：

城市极致分化（核心城市 vs 三四线）

不会再有普涨行情

政策精准托底，不搞大水漫灌

优质房企率先修复

修复顺序是：成交量 → 价格 → 投资

一句话总结：底部区域已现，但恢复是慢动作。

外资投行：风险还没结束 和国内的“谨慎乐观”相比，外资投行明显更冷。

典型代表包括：

  • 2026是“风险重启年”，房价仍要跌

  • 基准情形再跌10–15%

  • 一线城市二手房仍有明显下行空间

  • 房地产仍处于通缩状态

外资的核心逻辑集中在三点：

债务风险尚未彻底出清

租金回报率太低，“买不如租”

房价负反馈循环仍在运转

他们普遍把全国触底时间推迟到2027年。

不过要注意一点：外资内部也不是铁板一块。像和的判断，就明显比高盛、大摩温和。

真正的主流共识：不是涨跌，而是“分化”

如果把所有16家机构的观点叠加，你会发现一个几乎100%一致的结论：

中国楼市已经进入“结构性时代” 无论内资还是外资，都承认三件事：

第一，核心城市核心资产抗跌性极强。

一线和强二线的优质地段，存在结构性机会。

第二，三四线城市长期承压。

人口流出+库存高企是硬约束。

第三，普涨时代已经结束。

未来是选资产，而不是赌周期。

换句话说：

2026年的问题不是“房价会不会涨”，而是“哪些房子还有价值”。
给普通人的现实启示

把机构报告翻译成人话，其实只有三条建议：

1. 刚需：时间比抄底更重要

如果是自住需求，机构普遍认为你正在接近周期底部区间。拖延的机会成本可能高于短期波动。

2. 投资：城市选择决定生死

人口净流入的一线和强二线核心区，仍是机构唯一反复提到的安全区。

3. 不要再幻想全面反弹

无论多乐观的机构，都没有预测“普涨”。

未来十年是精选时代。

最后的关键判断

如果一定要用一句话总结16家机构的集体智慧：

2026年更像是“磨底确认年”，而不是反转牛市年。

国内机构认为底部就在眼前，外资认为还要再走一段。但双方都承认——

最剧烈的下跌阶段已经过去，市场正在进入慢变量时代。

而在慢变量时代，真正决定结果的，从来不是情绪，而是结构。