2026年开年，全国楼市依旧深陷泥潭。国家统计局最新数据显示，1月份70个大中城市房价仍在普跌，一线城市新房价格环比下降0.3%，二手房价格更是惨淡，环比下降0.5%。
在一江之隔的香港，楼市上演着截然不同的剧本。香港中原城市领先指数（CCL）最新报149.39点，按周大涨1.47%，创下近三年最大涨幅，楼价已连升四周，累计涨幅达3.29%。
一边是内地楼市的“跌跌不休”，一边是香港楼市的“触底反弹”，这背后最大的推手，正是内地资金的“南向流动”。
国家统计局2月13日公布的数据显示，2026年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但同比仍处下降区间
新房：一线城市环比下降0.3%，二线城市下降0.3%，三线城市下降0.4%。
二手房：一线城市环比下降0.5%，二线城市下降0.5%，三线城市下降0.6%。
专家指出，虽然降幅收窄，但市场并未摆脱普跌格局，修复基础仍不牢固。
与内地的惨淡形成鲜明对比，香港楼市正经历一场“报复性反弹”。
截至2026年2月第二周，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）报149.39点，按周升1.47%，创近3年最大涨幅。该指数已连升四周，累计涨幅达3.29%，创2023年12月初后113周（逾2年）新高。
2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。
香港楼市的逆势大涨，离不开“北水”的强力支撑。数据显示，内地买家已成为香港楼市的主力军。
2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，较2024年的12190宗显著增长约14.1%；涉及金额1379亿港元，创下历史新高。
这意味着，香港每卖出4套住宅中，就有1套是被内地买家购入的。
内地买家的购买力呈现出明显的“两极分化”特征。在成交价逾5000万港元的一手私宅注册个案中，内地买家占比高达69.7%；在2000万至5000万港元价位段，该比例约为64.3%。
“高才通”等人才引进计划也催生了大量安家需求。截至2025年12月，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才携家人抵港，直接推高了核心区域的租赁和购买需求。
香港楼市的强势反弹，是政策松绑与资金宽松共同作用的结果。
自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家的“辣招”（额外印花税和限制措施），最高为内地买家省下30%的税务成本。这一政策直接降低了入市门槛，释放了被压抑多年的购买力。
随着美联储进入降息周期，香港按揭利率随之下行，目前房贷实际年息约为3.25%左右。低息环境降低了持有成本，而股市回暖带来的财富效应也进一步增强了买家的入市意愿。
尽管香港楼市整体回暖，但并非所有区域都“雨露均沾”。
港岛、九龙等核心区域的豪宅物业，凭借稀缺性和高保值性，成为内地高净值人群资产配置的首选，价格反弹力度最大。新界等郊区刚需盘虽然价格有所回升，但涨幅远不及核心区，且面临较大的库存压力。当内地楼市还在为“降幅收窄”而苦苦挣扎时，香港已经凭借“全面撤辣”和“北水回流”率先走出了独立行情。这或许给内地核心城市提供了一个参考，在需求端政策彻底松绑后，市场并非没有反弹的可能。
大陆房地产显然更加复杂，香港房地产吸引的主要是大陆资金。大陆房地产又能吸谁？如果大陆房地产需求端彻底松绑，可能又会造成香港房地产下跌。毕竟资金是有限的，玩的就是个存量游资。
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