大年初四，2026年2月20日16时，金科智慧服务集团股份有限公司（09666.HK）五年上市旅程在拜年声中悄然画上句号。
金科物业，从市值550亿港元的巅峰，到52亿港元的落寞转身；从“西南物业第一股”的荣耀加身，到港股第四家私有化退市物企的黯然离场，她的故事，是中国物业行业狂飙时代的缩影，也是资本盛宴散场后的一曲挽歌。
一、高光时刻：站在风口上的“西南王”
时间回到2020年11月17日，重庆江北嘴，金科智慧服务登陆港交所。
发行价44.7港元，开盘即涨，市值一度冲破300亿港元。作为金科股份分拆上市的物业板块，它承载着行业与资本的双重期待：
西南首家港交所上市物企、当年物管行业IPO募资规模第一梯队。
那正是物业股的黄金时代。
疫情催化社区增值服务、房企分拆上市潮起、资本疯狂追捧“轻资产、高现金流”，物业赛道一度被视为穿越周期的最优解。
金科服务乘风而上：
规模狂飙：在管面积从1.3亿㎡起跳，收并购接连落地，从西南走向全国；
业绩亮眼：2020年营收增超40%，净利润大增68.5%，毛利率站稳30%+；
市值登顶：2021年总市值突破550亿港元，市盈率超40倍，成为港股物业明星；
资本加持：博裕资本战略入局，押注“社区生态”长期价值。
彼时的金科服务，雄心万丈。
“服务+科技”双轮驱动、智慧社区、本地生活、美居、资产运营全面铺开，立志从“物业管理商”变身“美好生活服务商”。
在2020年报里，她写道：
“我们正站在历史性的机遇面前，物业管理的价值将被重新定义。”
谁也没料到，这是巅峰，也是拐点。
二、急转直下：母公司成了不能承受之重
2021年下半年，房地产风云突变。
当年三道红线收紧、房企暴雷潮起，曾经为金科服务输血的母公司金科股份，转眼变成最大包袱。
流动性危机像慢性失血，一点点抽干元气：
2022年，首次巨亏-18.19亿元，巨额关联方减值计提；
2023年，再亏-9.51亿元，收缩非业主增值服务仍难止血；
2024年，亏损收窄至-5.87亿元，三年累计亏掉约34亿元。
曾经紧密的“父子关系”，变成沉重的关联交易枷锁。
资本市场用脚投票：
股价从高点一路下坠，市盈率跌至不足6倍，市净率长期破1。
到2025年底，市值仅剩52亿港元，较巅峰蒸发超90%。
机构离场、流动性枯竭、股价长期躺底，“独立物企”的故事彻底讲不下去了。
金科服务的困境，是整个港股物业股的真实写照：
看上去独立上市，骨子里仍与房地产深度绑定，当母公司走向破产重整，物业板块再强，也扛不住源源不断的关联风险。
三、博裕入局：一场精心策划的救赎与退出
在金科服务最黑暗时，博裕资本选择逆势加仓。
这位2021年便已入局的股东，在2024—2025年通过司法拍卖、二级市场大举增持，累计投入超53亿港元，最终持股55.91%，成为实控人。
博裕的逻辑清晰而冷酷：金科服务已被“房企关联”标签非理性错杀。
停牌前市盈率不足6倍，远低于行业水平，而账面现金、未使用募资仍相当充裕。
所以，与其在港股持续蒙尘，不如私有化，全盘掌控。
2025年10月，对金科物业的全面要约正式发起。
11月，报价从6.67港元提至8.69港元，溢价26.49%，志在必得。
2026年1月，95.56%股东接纳。
2月20日，正式退市。
在笔者看来，这不是恶意收割，这是一次止损式救赎。
对金科物业小股东，这是低迷市况里最体面的退出；
而对博裕资本，这是拿下一家全国性物管平台，等待行业价值回归的最佳时机！
四、退市之后：脱下“金边制服”，回归务实生存
退市不是终点，而是一次“解脱”。
脱下上市公司这件“金边制服”，金科服务终于可以不被业绩绑架。
她不再为规模而规模：上市期间为了增长曲线，硬接大量低毛利、回款差的项目。退市后，利润与现金流才是第一指标。
她终于可以清理门户：手握充裕现金与未使用募资，一边依法追讨关联应收，一边在行业底部择机收购优质第三方项目。
她从资本故事回归服务本质：减少关联交易，砍掉虚火业务，靠基础服务、增值服务、科技赋能真刀真枪赚钱。
但金科物业面临的挑战仍在：母公司重整未了、应收回收不确定、行业存量竞争加剧。
但至少，退市给了金科一段不用表演、可以喘息的修复期。
五、一个时代的注脚
金科服务退市，是港股物业退潮的又一标志性事件。
华发、融信、鑫苑、金科……越来越多物企选择离开港股。
这不是行业崩塌，而是价值和务实正在回归。
从追捧“规模神话”，到只信“现金流”；
从热衷“资本故事”，到回归“服务本身”；
从依附房企，到走向真正独立。
五年上市路，金科服务见过最疯狂的牛市，也踩过最深的坑。
它证明了一件事：
物业管理的本质，从来不是资本市场的估值游戏，而是日复一日的保洁、安保、维修，是业主的信任，是稳健的回款，是持续的正向现金流。
大年初四，金科服务退市了。
这不是悲剧结尾，而是更务实的开始。
离开聚光灯，她们终于可以重新学会走路——
不再仰望星空讲故事，而是脚踏实地做好服务。
是的，对一家物业公司来说，能稳稳赚到钱、管好小区、对得起业主，远比一个上市代码，要重要得多。
江湖路远，各自珍重。
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