越南抢房潮，东大一线核心区房价要涨？错过再等10年？今年不抄底，错失人生翻盘机会？好吧，买房也算人生大事，先听我说完房价上涨的内在逻辑6个要点，您再做决定也不迟。
一，过去房价上涨最大的支撑是人们收入的增长
1，当时一线核心区房价确有收入增长支撑
从1996涨到2021年，25年涨幅达30～50倍，其背后的逻辑就是，一线核心城市高薪族的收入，从1997年的2千元左右，飞升到了2021年的3万元左右，几乎是15倍的增幅。
对应的，房租自然也会暴增10倍。那房价呢？在当时收入永远增长，物价永远膨胀的预期下，房价的增幅自然远高于房屋租金的增幅，达到了夸张的30～50倍。
2，但房价被薪资永续增长预期透支了
试想一下，这25年，薪资涨15倍，房租涨10倍，但房价却涨了30～50倍！怪不得当时，很多人说，“工资赶不上房价”，这种感觉很真实。
因此，2021年的房价，因此包含了一个预期，也就是薪资还会以过去的增速，继续飞涨。用通俗易懂的话来说，那就是，楼下的大饼油条和肉丝面，会涨到200元一份。
在这种通胀会持续的惯性思维推动下，房价涨幅超过工资涨幅，也超过租金涨幅。这大大推高了2021年前房价收入比，压低了租金回报率。
但当时，收入增长预期，使高房价看起来，其实真的一点也不贵。这就跟股市的“成长股”的估值，市盈率高，股息率低，其实是非常类似。
二，为什么2021年前的25年薪资会涨15倍，以后还会有如此涨幅吗？
这个问题，对现在的房价是否能支撑住，很是关键。我的回答是，工资最多只会微涨，不会像以前那样飞升，甚至还不排除某些年份会下降。
并且，非但个体的收入增长会大概率停滞，就业总人口还会下降。更糟糕的是，人们收入的稳定性预期，已经大不如前。
为什么呢？因为支撑过去薪资大涨的基础，已经不存在了。
2021年前的25年，东大工资暴涨，其实是因为当时我们的薪水，跟欧美发达国家有巨大落差，中外资本家们，也就自然愿意雇佣更多劳动力，套取其中的差价。
但2021年后，原先巨大的薪资落差，已经没那么大了。中外资本家发现了更低的薪资洼地，也就是越南。于是，很多产业纷纷转移到了越南，越南工资水平开始飞涨。
这也不难理解，为什么越南开始抢房了。
三，2021年前通胀预期迫使人们恐慌性抢房，房价已经被推高
1，在当时的通胀永续的预期下，最理性的策略，就是提前高杠杆贷款买房。
通胀意味着货币贬值。提前借贷，锁定房屋这种实物资产，房屋升值，债务贬值，这是最佳的防通胀策略。
2，但杠杆是双刃剑，贷款30年，透支30年的未来收入，使房价严重泡沫化
2021年前，几乎从未下降的房价，或短暂下降后的报复性反弹，迫使购房者之间进入相互竞争抢房状态。
房子就这么多，只有加足杠杆，敢以今后30年预期的高收入为代价，敢于用足贷款能力，才能抢到好房子。
如果收入还会快速增长的预期，确实还在，房价就没有泡沫。但是，现在的实际情况却是，收入真的下降或停滞了。这时，建立在收入永远涨的预期下的房价，泡沫就非常严重了。
四，2021年～2025年，房价为何会大跌
1，很简单，支撑房价上涨的收入增长预期，不复存在了。
并且，最糟糕的是，随着企业大幅度降薪裁员，即使是还在就业的人口，其收入的稳定性预期，也没有了。
这对房价几乎是致命一击。有很大一部分人，收入其实还可以，并未大幅下降。但是，他们不敢买房，因为谁知道明天会不会遭遇降薪裁员？
2，房子本身过剩了，而且还是严重过剩
即使是一线城市核心区，房东们都普遍遭遇到了，前所未有的“出租难，空置期长”。现在这年代，一线城市核心区的租房市场，也是租客成了强势方，房东成了弱势方。
五，房价失去收入支撑的状况会逆转吗？
不会！但篇幅过长了，我只说结论不展开了。
1，东大的劳动力不在廉价。
劳动密集型产业大规模转向越南。
2，随着AI和机器人的普及应用，就业机会会更少。
经济在增长，但机会只属于资本家，而非工薪族。
3，本身总人口和出生率也在下滑。
社会对商品的总需求，其下滑已经不可逆转了。
4，人口加速老龄化。
很多老人开始反向居住，离开产业和就业中心，回到稍微便宜一点的近郊。把核心区房子高价卖出，或出租。这会使核心区房产供给不再紧缺。
六，房价未来会大涨吗？
不会！最多就是小幅回暖，然后再消化过去的涨幅，居民则需要继续修复损坏了的资产负债表。
1，房价已经经历大跌，但现在购房，仍然压力不低。
为房价跌了，但这是由收入停滞和就业下滑引起的，人们购房压力并未减轻。
2，房价依旧在高位
房价涨了30～50倍，然后下跌40％，就很便宜了吗？
其实不是！跌了40％，依旧相当于从涨了30～50倍，变为涨了18～30倍，依旧在很高的位置。
3，一线城市核心区的房子都严重过剩了
房子随着人口下降，就业机会流失，已经开始从稀缺变为过剩，一线城市核心区的租金，已经说明了一切。
4，居民修复资产负债表需要时间
过去的观察是，居民贷款20～30年，往往第10～15年开始提前还贷。因此，居民修复资产负债表，怎么说，即使是从2017年开始计时，都还需要2027～2032年左右。
七，结论
因此，在2027年前，房价几乎不可能大涨，甚至还会下跌。
热门跟贴