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卓越缦悦
根据此前的福田区福田街道皇岗村改造城市更新单元协议出让公示内容来看，拆除重建面积31428.9㎡，土地用途为普通商品住房用地(二类)，受让主体是卓越。按照规划设想，未来的皇岗将建起“会展南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万㎡的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展提供配套服务支持，与此同时，皇岗也将成为区一个最大的综合居住社区。
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在售户型图
105㎡3+1房
125㎡4房
173㎡4+1房+2厅+3卫
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作为深圳中心区唯一保留完整宗族脉络的村落，皇岗村的历史最早可追溯至700多年前。
当时，庄姓族人在此建围立村，被称为上高围。原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，面积0.5平方公里。
后因建围的海滩旁是绵延的黄土丘岗，村子就起名为“黄岗”，清乾隆年间再改名为皇岗。
而作为“深圳第一村”，皇岗村的传奇不仅在于其悠久历史，更在于其惊人的经济实力。
早在上个世纪90年代，通过土地出租、物业经营，皇岗村村集体就积累了大量财富，村集体资产市值一度高达350亿元，村民年人均分红超20万元，故而得名“深圳第一村”。
项目介绍
皇岗村城市更新总建面约201万㎡，由卓越与皇岗强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成世界级城市典范综合体项目。项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环。
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项目一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。
一期价值：首开一期5单元，91-173㎡3-4房，其中122-173㎡4房为主，纯粹改善型住区，新规产品，产品使用率均90%+
02产品介绍
近1:1梯户比，大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。
项目分2期开发，首开推一期5单元，二期明年2季度入市，项目122-175平米4房为主，占比83%，纯粹改善型住区，新规产品，销售使用率90%+，精装修交楼。❄️卓越缦悦售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽
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景观分析:航拍景观(100m)，东南西面都是待拆民房，北面远CBD及莲花山，南面高区可看皇岗公园和部分深圳湾海景。
项目外立面效果及材质
大面积LOW-E玻璃+高质铝板+极致窗墙
商业中庭效果图
林下客厅，香草花园，以及空中云墅三个主要核心景观中庭；双游泳池（一个室外、一个室内）；园区内部分别设置两个儿童区，一个健身区，以及一个宠物乐园
样板房效果图
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01
皇岗村改造项目位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻7号线皇岗村站。
项目一期拟建20.3万㎡住宅、商业及服务业约6万㎡（含地下），一期将拆分为两期开发。其中，一期一期分为两个标段施工建设。
一标段：建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，规划机动停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。
二标段：总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。
一期一期共建设1栋5个单元，全部为超高层楼体，其中一单元、二单元有47层；
一期二期规划有3个单元楼，为2栋3个单元，均46层。
02
项目周边配套：
轨道交通：
项目位于地铁7号线皇岗村地铁口，往西一站到石厦可换乘3号线，往东一站到福田，可换乘4号线，地铁网络四通八达可快捷通往全市各个方向。
2站到皇岗口岸，可通达香港等地。
商业配套：
地处福田中心核心商圈，直线距离两公里范围内，有天虹商场、石厦时代广场、星河COCOPARK、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等综合性商业；
教育资源：
周边教育资源丰富，按2025年的学区划分来看，皇熙悦府小学学区处于皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。
中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。
图源：深圳乐居
03
皇岗村作为福田中心区目前剩余为数不多的城中村之一，皇岗村的旧改进度一直是市场关注的焦点。
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2010年，皇岗村改造专项规划通过公示，之后整整十年时间，对外口径始终是“前期沟通中”。
直到十年之后的2020年，皇岗村旧改才启动拆迁，并逐渐加速推进。
2020年12月，皇岗村旧改一期划定围挡，开发商提出每平方米超100元的月租金补偿，户均4000元/月。
2023年初，在深圳市高质量发展大会上，皇岗村与南天电力等城市更新项目正式官宣动工开发，被列为2023年首批重大项目之一。6月，旧改实施主体得到明确，由卓越集团与皇岗实业股份公司合作。
2024年初，皇岗村进入地基建设阶段，规划拆除面积超5万平方米，开发建设用地3.14万平方米，拟建20.3万平方米住宅及配套。
从2012-2022年这十年间，皇岗村旧改仅完成零星拆迁。与之对比，同宗的水围村旧改于2018年启动，2022年建成均价11.28万/平方米的商品房。
04
咖姐整理了皇岗村周边近一公里的房价，我们来看目前周边二手房价如何：
目前福田片区计划入市项目中，住宅项目共有12个，公寓项目有9个。
皇岗片区就有住宅项目：承翰湾尚国际、深物业金领；公寓项目：紫元元大厦。
参考均价都在9万元/㎡左右。
业内预测，旧改后入市的新房起步价或超10万/㎡，若叠加教育资源（如改建中的皇岗中学）和高端商务配套，未来房价可能逼近15万/㎡大关。
但是一期对外出售的商品房具体数据有多少，本身就是一个大问题，
由于村内大量统建房产权模糊，部分建筑纳入旧改红线却无法确权。
项目规划总建筑面积约200万平方米，住宅仅70万平方米，可拆除旧宅63万平方米，若1:1回迁，可售商品住宅近乎为零，开发商利润微薄。
最终回迁比例如何还需要进一步官宣公示，这也是影响最终价格的重要因素之一。
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