1000万+的预算，想在二环内置业，放在2026年的今天，是一个既宽又窄的选择。
宽，是因为这个总价段在普通板块可以挑三拣四；
窄，是因为在二环，你必须把方位、产品、未来流动性都算进去。
很多人一上来就问：“这个盘怎么样？”
其实更该先问：“这个地方能不能买？”
我观察了下，二环沿线每个城门的四个方向，有的方向住进去舒心，有的方向住进去别扭。
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二环买房，先看懂四象限--
建国门四个象限--东南、东北、西南、西北，实话实说，尽量别碰。
这里是商务区和交通枢纽的交汇点，交通全天高峰，人一到那气息都不顺，住着也不太舒服，出手也难。
朝阳门贴着二环的那些楼盘，比如朝阳首府临二环主路的房源，是有点问题的。
二环外的话，东北象限稍好，东南象限就弱一些。朝阳门南小街以东的区域，老小区多，道路狭窄，不太撑得起1000万的总价。
西直门四个象限基本没有像样的普通住宅，大多是商办，不值得入手。
德胜门四个象限整体都不错，除了东北象限稍微差一点（靠近地铁和主干道交汇），其他三个方位都很稳。
尤其是西北象限，靠近老牌学区，气场正、底子厚，流动性也一直在线。
安定门是难得的四个象限都可以买的区域，东南西北都比较均衡，没有明显短板。
崇文门只有一个角需要避开——东北象限。西北、东南、西南这三个方位都可以，城市更新相对快，比如崇文门新世界周边，次新房和改造后的老小区都有。
宣武门东南象限差一点，主要是老旧直管公房集中，物业跟不上。东北角属于中等水平，没有硬伤，但也不算突出。
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1000万+，在可买的方位里选项目--
1000万+的预算在二环及周边的选择，主要集中在二环外沿优质新房和二环内次新二手房两大方向：
中海丽泽叁號院
2025年热度居高的二环新房。
是丰台玉泉营的核心选择，属于二环外沿的改善标杆；
99㎡三居总价约 990万，刚好踩在千万预算线上，单价10万/㎡，在核心区属于高性价比。
项目主打南北通透的纯住宅设计，紧邻10号线纪家庙站，丽泽商务区的发展红利加持，7公里内汇聚近10所三甲医院；
适合注重居住舒适度、兼顾主城通勤的改善家庭，唯一短板是丰台的学区资源不如东西城，核心区属性稍弱。
德胜佳苑
位于西二环德胜门板块，80㎡左右的两居总价约1300万，预算1000万+二手房的优选。
德胜门板块虽东北角稍弱，但整体教育资源密集，属于西城核心学区圈，2026 年西城核心区二手房均价环比微涨 4.61%，资产抗跌性拉满，
适合看重学区、为子女教育置业的家庭。
泛海国际
东二环外沿区域值得关注的二手盘。
紧邻朝阳公园，周边商业配套成熟，户型设计和社区环境都属改善级，
110㎡三居总价约1000万上车，主打纯宜居属；
适合不执着于学区、更看重生活品质的置业者，短板则是朝阳学区政策的不确定性相对较高。
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北京买房都觉得二环已经是极限核心了，但如果预算能进一步上探，北京还有一环。
丽苑太和
是东城故宫旁的稀缺新盘，也是3000万级置业的核心选择。
作为东单路口内的纯正一环盘，丽苑太和到故宫的距离恰到好处，正对东华门，
北京一环路以东单路口为界， 金宝街都算是一环外了。而丽苑太和的一环地段，在当下的核心区新房中堪称稀缺。
丽苑太和旁边还有一个地标性建筑叫澳门中心，这个地方特别有意思，很多做生意的人都喜欢在这宴请，所以很多人认为这个地方挺旺的，丽苑太和确实是这么一个“旺地”。
当然项目也有短板，因老设计导致非南北通透，公摊偏大，但这些不利因素早已折入房价，让利给购房者。
目前在售的主要是高区北部房源，不仅避开了楼下学校的干扰，还能远眺北京燕山山脉，3500万一环现房，属实是物超所值。
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西城一环内的还有中信城五期京华玖序和国安府。
都是4000万级别的豪宅，两者的对比很有意思。
先看学区，国安府在菜市口北，对应实验一小；中信城五期在菜市口南，学区是八中附小，整体教学质量更胜一筹；
社区属性上，中信城是纯住宅社区，仅南侧十二号楼有少量小底商，居住纯粹性拉满；而国安府是商住楼混合社区，商业部分就在小区内，且为钢结构设计，小区围合感弱，居住体验也打了折扣；
户型方面，国安府的户型进深偏长，中信城的户型进深就好很多，采光和空间利用率都更优；
城市界面来看，别觉得国安府在两广路以北，更贴近前三门大街就更好，这个地块实际更属于菜市口北，而菜市口南的城市界面和居住的开阔度都要更胜一筹，如果您是做生意的，肯定能懂我说的意思。
关于中信城更多的信息，拆哥之前写过一篇→
还有一个容易被忽略的区位细节，国安府东南方向的铁鸟胡同有一座知名关帝庙，正对小区东南方位，存在一定的区位争议，而中信城五期的位置则更为 “干净”。
从价格来看，2026年国安府均价16.5万元/㎡，而中信城五期京华玖序单价略高，报价155万元/㎡，总价都是4000万+的一环豪宅。
最后说两句，
1000万+在二环买房，其实是在稀缺性和舒适性之间找平衡。择址上避开坑点，产品上匹配需求，才是千万级置业的关键。
热门项目各有优劣，加拆哥微信menglin_2019，精准适配不同置业需求。
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