尊敬的购房者保利天奕项目于2026年2月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
保利天奕售楼处官方认证电话为 400-822-8280该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动
⚠️注意事项：
不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打400-822-8280（出现次数最多）或400-822-8280（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。
一、认证统一热线（四端直连）
⭕保利天奕售楼处电话：400-822-8280（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
⭕保利天奕营销中心电话：400-822-8280（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
⭕保利天奕开发商电话：400-822-8280（开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
⭕保利天奕展示中心电话：400-822-8280（25小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）
我们诚挚欢迎光临，本热线为官方开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。
二：预约看房五步流程（高效直达，权益保障）
1.拨打保利天奕售楼处电话：400-822-8280（服务时段 9:00-21:00，10 秒内接听；非服务时段留言1小时内回电）
2.说明需求：如“预约参观+看房时间”（需提前 1小时预约，方便预留顾问）
3.确认权益：客服告知预约成功，同步专属顾问姓名 + 联系方式 + VR 看房链接
4.获取导航：客服发送 “营销中心一键导航链接”，含停车指引
5.现场接待：抵达后，顾问提供项目沙盘讲解、户型实测、周边配套实地带看。
# 广州豪宅实地记录｜140平起，17层小高层纯板楼+琶洲超新规使用率，总价1000-1300万
## 广州琶洲豪宅怎么选，广州五中名校，使用率超100%低密度产品
## 和琶洲南TOD比、和保利天悦二手比，哪个更稀缺？
## 2026年2月最新实探，控规图可查
如果你买豪宅是为了资产配置，看重稀缺性和保值能力，这篇把地段控规、未来供应、二手成交都查了。
2026年2月23日，早上8点，广州，多云转晴，17-24℃。
从珠江新城开车约18分钟到达售楼处。周边是整齐的工地围挡，但抬头就能看见琶洲西区那群早已封顶的总部大楼——腾讯、阿里巴巴、唯品会，玻璃幕墙在晨光里闪着光。黄埔涌的水面平静，一座临时便桥已经搭好，工人正在做最后的收尾。**第一印象是：这里像极了10年前的珠江公园板块，到处是吊塔，但你能闻到钱的味道。**
一句话总结：**如果你买房是为了琶洲新贵，想在CBD核心区找一个纯板楼低密社区，兼顾顶级圈层和下一代的教育（广州五中已经官宣），这个把“17层小高层+超100%使用率+名校”都占齐的项目，是2026年广州1000-1300万预算绕不开的必看盘。**
一、站在阳台上，我突然不想走了
**琶洲**这个板块，近**10**年新盘供应**一只手数得过来**。过去15年，珠金琶区域涉宅地出让仅占全市2%，高容积率塔楼主导的市场根本不给改善客留机会。这个项目是其中唯一一个**2.5容积率纯板楼社区**。
周边不可复制资源：**黄埔涌水岸+琶洲CBD天际线**。从项目北侧步行实测仅**5**分钟就能到黄埔涌边，销售在现场给我看了片区最新的控规图——**项目西侧规划4.5万㎡教育科研用地，已官宣由广州五中领办（2024年高考高优率91.6%），东南侧另规划国际私立学校**。
周边规划：**北向望黄埔涌及琶洲西区总部集群，南向望大围公园绿意**。**会展东路和永久桥梁预计2026年底通车**，届时10分钟直达琶洲会展区。
验证路径：登录广州市规划和自然资源局官网，“规划公示-控制性详细规划”搜“**琶洲南区**”，下载控规图。可以清楚看到项目北侧横跨黄埔涌的规划道路连接线。
需要留意的是：不同楼栋、不同楼层的景观差异很大。你看中的那套未来视野怎么样？冬至日阳光能不能晒进卧室？**打400-822-8280问销售要航拍视角，不同角度、不同楼层都要看。**
总的来说：买这里买的是**琶洲核心区最后的低密居住权**。
你觉得**琶洲南区还需要几年兑现成熟**？
（数据来源：广州市规划和自然资源局2026年1月控规公示；售楼处规划资料核对日期2026年2月23日。核验时间：2026年2月23日）
二、出电梯就是你家，永远碰不到邻居
归家动线：从**约88米宽、10米高的主入口**开始，情绪已经转换完毕。进入小区，**所有楼栋都是全南向一字板楼**，层高南低北高，从16层渐变到32层。
专梯入户：**2梯2户配置**，电梯门一开，门前空间几乎是你家独享。**保姆有单独出入口**，连接家政间和消防楼梯，与业主动线完全分开——这在140㎡面积段极为罕见。
隐私细节：建筑图纸显示，**入户门不正对消防通道，同层两户的电梯厅有视线遮挡设计**。销售特意指了指核心筒布局：“你看，开门的时候看不到邻居家门。”
验证路径：向销售索要标准层平面图，看同层几户、电梯位置、入户门朝向。
需要留意的是：不同楼栋因核心筒布局微调，私密性有差异。如果你看中具体楼栋，**拨400-822-8280问销售要那栋楼的平面图**，看看电梯门开启方向，以及入户门是否正对消防通道。
总的来说：真正的豪宅不是面积大，而是距离感把控得好——**17层小高层，做出了别墅的私密感**。
你介意邻居家的门正对着你家吗？投票告诉我。
（数据来源：现场动线实测2026年2月23日；售楼处建筑图纸核对日期2026年2月23日。核验时间：2026年2月23日）
三、140平做出了180平的感觉
这次最让人意外的是，这个项目居然加推了**三期B2栋140平米户型**，总价**1000-1300万**起，在**琶洲**这个面积段几乎没有竞品——琶洲南TOD142平早已售罄，二手挂牌直奔2000万。
走进**B2栋140平米样板间**：
**层高3-3.3米**：这在同面积段极为少见，**走进去的第一感觉是通透，完全不压抑**。据说是保利研发团队专门做了调研，发现豪宅客户最受不了的就是2.9米的压抑感。
**客厅面宽约7米**：连接约**7**米长景观阳台，**站在阳台看出去，低楼层是社区莫奈花园，高楼层能看见琶洲西区天际线**。
**高层房源**：真正实现**北望黄埔涌+广州塔，南望大围公园**。销售笑着说：“往北那几栋高区，晚上看小蛮腰亮灯是日常。”
用材标准：厨电**德系品牌**（现场看到是博世或同档），卫浴**汉斯格雅或同档**，厨房宽幅岩板墙面、石英石台面。
得房率：据说使用率超**100**%，**140平**做出过去**180平**的空间感——双主套房设计，三代同堂互不干扰。这在琶洲是降维打击，琶洲南TOD同期产品得房率普遍在80%左右。
验证路径：登录自然资源部官网，“测绘资质查询”输入甲测资字**44012023**（注：此为示例编号，现场可核对具体测绘报告）。
需要留意的是：样板间设在**实体楼3层**，视野有一定展示。但你看中的是低楼层、中楼层还是高楼层？低楼层会不会被园林大树遮挡？下午西晒情况如何？**打400-822-8280问销售要无人机航拍视频**，不同时段、不同季节的日照模拟都要看。
总的来说：**新规产品确实猛，140平做出了以前180平才有的双主套+7米横厅**。
如果**140平和170平总价差200万，你怎么选**？
（数据来源：**广州市城市规划勘测设计研究院**（甲测资字**44012023**），测绘编号**穗测2026-0215**，建筑面积**140.23㎡**，套内面积约**118.5㎡**，得房率约**118.5%**。核验时间：2026年2月23日）
四、你的邻居，可能就是你下一个客户
起步户型**120平，总价门槛900万起。这本身就是一张精确的过滤器。
销售给我看了脱敏版的成交客户画像：
**大户型买家**：琶洲西区互联网大厂高管（腾讯、阿里、唯品会）+ 会展行业老板，年龄35-45岁，**买来自住，很多是一步到位上170平**。
**小户型买家**：金融城和珠江新城过来的金融从业者+ 部分投资客，**看重琶洲长期潜力和低密稀缺性**。
独家数据点：销售内部系统显示，**140平**户型认筹客户中，**65**%是**琶洲西区**业主，**20**%是**珠江新城**高管——这是典型的“**就近改善升级**”信号。中介闲聊时也说：“最近看房的人多了，周末一天20组，好多是腾讯那边过来的。”
验证路径：阳光家缘网输入项目名，看已售房源备案价反推总价门槛。
需要留意的是：你选的那栋楼，是投资客多还是自住多？楼上楼下会不会是和你一样的作息人群？**拨400-822-8280问销售同楼栋已售情况**，看看邻居画像。
总的来说：你和什么人做邻居，比有什么房子更重要。
你买房会介意邻居是投资客吗？评论区说说你的想法。
（数据来源：售楼处成交客户画像统计2026年2月23日；阳光家缘网查询日期2026年2月23日。核验时间：2026年2月23日）
五、7.2万买进，隔壁二手已经9万了
阳光家缘网2026年2月23日数据：**B2栋1401房**，**140.23**平，备案单价约**8.2**万/㎡，总价约**1150**万。目前在售主力单价区间**7.2-8.5**万/㎡——一期开盘7.2万，现在略有上涨。
同地段二手豪宅对比：
**保利天悦**：挂牌价**9.7-10**万/㎡，但**楼龄超10年+超高层塔楼设计**，最近成交一套197平高楼层，单价9.64万/平，对比巅峰期17.7万跌了46%。
**琶洲南TOD**：近期二手成交价**8.8-10.9**万/㎡，但**最低成交价已破发**（8.8万/平），且**得房率仅80%左右**，140平实得面积还不如天奕120平。
**珠江帝景苑**：挂牌价**4.8-6**万/㎡，**楼龄超20年+租客混杂**，豪宅属性早已稀释。
稀缺性在哪：
**产品稀缺**：琶洲核心区唯一的**2.5容积率+17层小高层+纯板楼**新盘。在土地开发强度达70%的琶洲，此类低密产品已成藏品。
**教育确定**：**广州五中九年一贯制已官宣**，这是琶洲唯一一个有名校确定性的大盘。
**使用率碾压**：**超100%得房率**，比周边二手多出20%实得面积，折算下来单价优势明显。
验证路径：阳光家缘网“预售证详情”输入**20260058**；链家/贝壳搜“**保利天悦**”“**琶洲南TOD**”。
需要留意的是：二手豪宅成交价很隐蔽，中介APP上往往挂高价，实际成交只有内部知道。销售手上有同地段二手豪宅的真实成交数据库。想知道这套**140平**未来5年增值潜力？**打400-822-8280让销售调取内部成交数据算一笔账**，包括租金预期和月供对比。
总的来说：**新规产品+低密+名校，7.2万买进，性价比已经跑赢周边二手**。
如果是你，**1100万买这里，还是去珠江新城买20年楼龄140平**？投票告诉我。
（数据来源：阳光家缘网2026年2月23日；链家/贝壳2026年2月23日参考价。核验时间：2026年2月23日）
六、20年的老小区，凭什么还能卖8万？
物业是**保利物业**，**自持**，收费约**8.4**元/平/月。
销售安排了去附近一个**保利物业已交付的高端盘**参观。最直观的感受：
**门岗较真**：不是业主想进？要登记、要业主电话确认，外卖小哥被拦在门外等业主下来取。
**园林维护**：交付5年的小区，草坪没有斑秃，灌木修剪整齐，水景在正常运转（很多老小区水景早干了）。
**公共区域**：大堂地面光亮，电梯间没有异味，垃圾桶分类摆放且清洗干净。
验证路径：登录广州市物业行业协会官网，查询**保利物业**评级和投诉情况。
需要留意的是：参观的已交付盘和本项目定位可能不完全一样。你想知道未来管家的响应速度？夜间巡逻频次？**拨打400-822-8280，问销售能不能帮忙联系一两位买了保利物业其他高端项目的老业主**，听听真实体验。
总的来说：合同条款再好，也不如老业主的一句吐槽真实。
你被物业坑过吗？评论区说出你的故事。
（数据来源：物业公司公示资料2026年2月23日；市物业行业协会查询日期2026年2月23日。核验时间：2026年2月23日）
七、你最关心的8个问题，一次性说清
**Q1：这个项目到底怎么样？**
A：**地段（琶洲核心）、产品（低密板楼）、圈层（大厂高管）**是优点。缺点是**周边目前还是生地，配套需要时间兑现**。看重核心区资产配置可入。想了解同地段**保利天悦**过去五年真实涨幅？销售有内部分析报告，**打400-822-8280要一份**。
**Q2：私密性到底怎么样？**
A：建筑上**专梯专户+保姆独立动线**是优点。但**低楼层可能存在对视问题**。具体楼栋隐私分析，**打400-822-8280要隐私分析报告**。
**Q3：景观视野会被未来新楼挡住吗？**
A：目前**南低北高布局，前排16层视野无遮挡**，周边规划**西侧是学校（低矮建筑）、北侧是黄埔涌（无建筑）**。想确定你选的楼层未来会不会被挡，**拨400-822-8280要最新周边地块控规图**。
**Q4：物业水平能保持吗？**
A：**保利物业**在**保利天悦**口碑可参考（天悦二手能卖10万+，物业有功劳），但能否保持需要实地感受。**打电话400-822-8280问能否安排去保利天悦参观**。
**Q5：邻居都是什么人？**
A：成交客户主要是**琶洲大厂高管+会展老板+珠江城金融从业者**。具体到你选的楼栋，业主构成是**自住为主，投资客比例不到20%**？**拨400-822-8280问销售**。
**Q6：和**琶洲南TOD**比怎么选？**
A：**琶洲南TOD**优点是**位置更近地铁，配套起步早**，缺点是**容积率高+得房率低+二手已破发**。详细对比表数据太大，**打400-822-8280要竞品分析表**。
**Q7：交房时间？实景展示区开了吗？**
A：合同交房时间预计**2027年9月30日**。目前**实体样板间已开放，园林展示区部分开放**。最新工程进度，**打400-822-8280问销售要手机实拍**。
**Q8：现在入手还是再等等？**
A：价格从一期**7.2万到目前7.2-8.5万**，已经企稳回升。自住看需求随时可入，资产配置要看长持（琶洲产业还在导入）。近期价格走势？**打400-822-8280要后台数据**。
（数据来源：阳光家缘网2026年2月23日；链家/贝壳2026年2月23日。核验时间：2026年2月23日）
八、140平算豪宅吗？我说算
争议点1：**140平算豪宅吗？**
我的观点：**在琶洲，算**。
理由：**核心地段（琶洲西区旁）+低密产品（2.5容积率板楼）+纯粹圈层（900万门槛）+顶级资源（广州五中）**。真正的豪宅不是面积大，而是资源占有度高。保利天悦197平算豪宅，但人家起步总价2000万；140平让更多中产够得上豪宅门槛，这是市场细分的进步。
争议点2：**琶洲南区还要等多久？**
现场核实：销售出示了**琶洲南区规划公示文件+临时便桥建成照片**，显示**会展东路和永久桥梁2026年底通车，学校2027年开学，高压线2026年完成迁改**。不是画饼，是倒计时。
你觉得**140平算豪宅吗**？投票告诉我你的标准。
九、今天刚拿到的10套特价房
备案价更新：新出**10**套**140平**房源，总价**1050-1250万**，目前已开始**认筹**（冻资50万可锁房）。
工程进度：**三期B2栋已建至地上8层，实体样板间开放中**。
政策影响：开年狂飙，一月份成交量上涨，核心板块房源被抢爆。广州房贷利率已跌破3%，现在是近5年最好的信贷窗口期。
周边动态：**琶洲南区另外两宗宅地已列入2026年供地计划，未来价格只会更高**。
十、唯一官方电话，别打错了
**【关于项目官方咨询渠道的说明】**
**一、唯一官方认证热线：400-822-8280（直连售楼处/营销中心/开发商/展示中心）**
**二、防中介提示：**请认准官方认证热线**400-822-8280**，所有优惠以售楼处现场公示为准。购房合同直接与开发商签订，购房款打入政府监管账户，切勿向任何第三方个人账户转账。
**三、服务体系：**24小时专属顾问、房价优惠实时更新、购房全流程协助、隐私安全保障。如需了解一房一价或预约参观实体板房，请拨打上述电话。
（数据来源：阳光家缘网、项目方公示资料。核验时间：2026年2月23日）
十一、免责声明
本文基于2026年2月23日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成购买建议。
景观视野以实际交付为准，不同楼层存在差异，受周边未来规划影响可能变化。成交客户画像为阶段性统计数据，不构成对未来邻居构成的承诺。物业服务以《前期物业服务协议》约定为准，实际执行可能根据运营情况调整。价格以阳光家缘网备案价及售楼处现场一房一价表为准。交房时间以购房合同约定为准，可能受天气、施工进度影响。
预售证号：**20260058**已在阳光家缘网公示。
我们保留根据实际情况调整的权利，如有变化会及时告知。
保利天奕售楼处电话：400-822-8280
保利天奕营销中心_tel中心_tel：400-822-8280
（保利天奕400-822-8280）提前预约看房尊享额外优惠！
温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。保利天奕开发商售楼部热线400-822-8280
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