错！房贷提前还款，缩短还款年限更省钱？

网络上许多人都在告诉我们，房贷提前还款，从节省利息的角度看，“缩短年限”通常比“减少月供”更划算。

其实，这个说法是错误的。如何提前还款，还是因人而异的。

一、缩短还款年限更省钱？

1. 为什么缩短年限更省利息？

提前还款的核心好处是，节省了未来要支付给银行的利息。缩短年限，就是直接减少利息最多的“后期”时间。由于还款后期本金基数还很大，缩短年限能极快地减少利息累积。

而减少月供，虽然能立刻减轻每月压力，但贷款的年限不变，意味着本金被占用的总时间没变，因此节省的利息相对较少。

假设贷款100万，利率4.2%，期限30年，已还3年，准备提前还10万：

· 方案A：直接缩短年限

· 效果：月供基本不变，还款周期大幅缩短约6-7年，利息能节省约17万元。

· 方案B：直接减少月供

· 效果：年限不变，每月还款额减少约500元，利息仅节省约8万元。

结论： 两种方式利息差一倍左右，这是通常会有这个说法的原因。

提前还款10万元后，将每月减少的月供（约517元）再用于归还本金，实际上等同于缩短年限，因此两者节省的利息完全相同。具体计算如下：

· 原贷款情况：100万，利率4.2%，30年期，已还3年，剩余本金约94.68万，剩余324个月，月供4890.6元。提前还款10万后：新本金84.68万。

· 选择缩短年限：月供保持4890.6元不变，还款期缩短至约267个月，总利息节省约17.88万元。

· 选择减少月供：月供降至4373.1元，剩余期限仍为324个月，利息仅节省约6.7万元；但若每月将省下的517.5元额外还本，则总还款额仍为4890.6元，实际还款期同样缩短至267个月，利息节省也是17.88万元。

因此，两种方式在数学上等价，关键在于能否坚持每月自动扣还。

如果你的税率档位较高（比如10%以上），那么“减少月供、拉长期限”反而可能更划算。

因为这不再只是比谁的利息省得多，还要看谁从税务局那里“赚”的补贴多。

1. 首先，两种方式都能抵扣个税吗？

是的，只要房子还没还完，无论你选哪种，在剩余的还款期内，都可以继续享受每月1000元的定额扣除。

2. 为什么“减少月供”可能反超？

关键在于抵扣个税的“有效期”是固定的240个月（20年）。

在这个有效期面前，两种策略的优劣会发生逆转：

· 缩短年限（原月供不变）：虽然省了17.88万利息，但剩余还款期缩短到22年左右（约267个月）。其中只有前240个月能抵扣个税，最后约27个月在“裸奔”，没有任何补贴。

· 减少月供（拉长还款）：利息同样节约17.88万，但还款期依然是27年（324个月）。这意味着整个240个月的抵扣额度能全部用满，全程享受退税。

3.有些人减少还款月供更合算

假设你的边际税率是10%（即每抵扣1000元，退100元税），一年节约1200元右右，还款周期大幅缩短约6-7年，那总共节约近8000元！

四、一个更精明的“组合拳”策略

既然要兼顾个税，其实可以跳出二选一，考虑这个操作：

1. 先选“减少还款年限”：

先把还款年限降下来，但是确保还款年限在20年，保住剩余的个税抵扣额度。

2. 再选减少还款月供

把省下的钱攒起来：比如每月省下的517元，加上原本要还的钱，攒够1万或5万就去银行再申请一次提前还款（缩短年限）。

3. 留个尾巴：最后快还清时，刻意保留几百块贷款（让月供只有几块钱），用最小的成本换取未来继续抵扣个税的资格。