一、雷曼兄弟倒下后的隐秘猎手
历史的转机，常常出现在最黑暗的时候。2006年，美国房地产市场依然处在狂热的上升期，但是黑石集团创始人苏世民已经看到了风险的苗头。
他发现一级市场上的资产价格非常昂贵，开发商急于出售项目，因此要求团队消除所有的房地产风险敞口。黑石选择了反向做空，在之后的危机中获得了5亿美元的收益。
两年之后，次贷危机全面爆发，数百万美国家庭丧失了抵押住房的赎回权，市场上到处都是被银行没收的廉价房产。对大多数人而言这是灾难，但是对真正意义上的资本猎手来说，这却是重新制定游戏规则的好机会。
2012年，黑石在凤凰城以很低的价格收购了第一批房屋，并成立了一支专门的翻修团队，把这些资产改造之后推向了租赁市场。他们每周都会购买价值一亿两千五百万美元的房子，进行统一的标准翻新工作，每套的成本控制在两千五百美元左右。
最后黑石拥有了5万套房屋，成为美国最大的住宅所有者，并且为市场创造了大量的就业机会。这就是大崩盘之后，资本对于房地产底层逻辑的一次成功重构。
二、美日楼市大洗牌的启示
黑石的动作表明了美国房地产市场在危机之后发生了很大的变化。开发商买地建房然后很快卖掉的高周转模式已经被完全抛弃，取而代之的是长期持有和精细化运营。
在美上市的251家房地产企业中，纯粹住宅建筑公司仅有26家，而房地产投资信托基金多达174家，占到八成左右。他们把众多投资者的资金汇集起来进行优质房产的投资，来获得稳定的租金收入，并把大部分利润作为红利分给投资人。
除了美国之外，我们还可以参考一下中国香港、新加坡的经验。在香港地产四大家族经过早期的跑马圈地之后，已经把重心完全转移到了服务业和物业租赁上。以地产建设为根基，扩展到商业运营、物流等领域，成为真正的城市服务商。
同样的剧本，在遥远的日本上演。1990年日本资产泡沫破灭之后，商业地产的价值下降了87%，直接回到了十几年前的状态。在漫长的资产负债表修复期里，日本人渐渐适应了租房的生活方式，三大都市圈的租房率一直保持在40%以上。
市场出清无情地把那些依靠高杠杆盲目扩张的投机者淘汰出局，剩下的企业则转向了物业运营、城市更新。高地价下降反而降低了实体经济成本，使城市基础设施建设得以继续进行，并最终提高了整个经济运行效率。
三、旧的繁荣终结以及现实困境
目前中国房地产市场所处的状态，和当年美、日两国非常类似，在结构上正在发生改变。过去二十年全民炒房、量价齐升的超级繁荣已经全部结束。
压垮旧模式的底层力量是人口红利消退，25-44岁购房主力人群持续萎缩导致新增住房需求总量出现不可逆下滑。
其次是居民杠杆率已经接近上限。近几年来，中国居民的债务比率从不到40%迅速上升到60%以上，并且已经接近发达国家水平。现在提前还贷已经成为一种普遍现象，用高负债去撬动资产增值的方式已经不成立了。
由于杠杆达到顶峰而引起的紧缩，在宏观经济学中被叫做“资产负债表衰退”。资产价格下跌的时候，债务却没有减少，那么家庭和企业就会把目标从利润最大化转向负债最小化。虽然有些人仍然有稳定的收入来源，但是他们会用所有的现金流来还债，修复自己的资产负债表。
最后市场预期出现了根本性的改变。房价只涨不跌的固有观念被打破之后，购房者的行为方式由之前的“越涨越买”转为现在的“越跌越观望”。数据反馈十分冷酷，新房销售规模从2021年的18万亿顶峰后，急剧下降到2025年的8.5万亿左右，几乎腰斩了。
四、存量时代的铁律以及结构上的分化
总量狂欢之后，市场必然走向残酷的存量博弈以及结构分化。城镇化进入后半程，在当前的情况下，房地产的主要推动力量已经发生了根本性的变化。
新增的刚性需求正在快速萎缩，取而代之的是改善型需求、城市更新和老旧小区改造。二手房交易的比例不断上升，未来存量房市场的发展规模将会超过新房市场。
城市层面的分化表现得比较剧烈。世界上几乎每个国家的人口、经济都出现了向大都市集聚的现象。资源、产业和人口都会加速向核心都市圈集中。
杭州、成都、西安等强二线城市以及一线城市核心区域，由于拥有优质配套和真实的改善需求，其优质资产将会率先企稳并温和修复。这些地方的房产仍然承载着人们对美好生活的向往。
而没有产业支撑、人口流入的三四线及以下城市，则要经历较长的去库存过程。这些地方的价格只能在低位徘徊，完全丧失了投资价值，只剩下最基本的居住功能。房地产市场不会出现普遍性上涨的情况，而是会出现赢家通吃的现象。
五、开发商退出和运营商兴起
供给侧的洗牌也十分激烈。长期以来，中国内地开发商大多采用高杠杆、高负债的方式经营，期房销售的比例曾达到接近80%的程度。
这种把风险无限期地推给未来的预售方式，在资金链断裂的一刻，就造成了全行业性的系统性危机。经过这一轮深度的行业出清之后，传统的盲目扩张型开发商将大面积退场。
未来房地产行业的格局将会被彻底重塑。市场将由央企、地方国企以及少数财务非常稳健的民营企业主导，形成三分天下的局面。他们的盈利模式会发生根本性的改变，即从以前追求15%以上暴利的方式，回归到5%-8%的合理利润区间。
现金流安全将成为企业生存的第一要务，而规模扩张则被放在了第二位。企业的核心竞争力已经不是拿地、融资的速度，而是造好房子、提供优质运营服务的能力。向轻资产运营转型，成为城市更新服务商和资产管理者，才是行业长久发展的必由之路。
六、底层规则与政策逻辑的变化
政策端的底层逻辑已经发生了彻底转变。中央不再把房地产当作短期刺激经济增长的方式，而是要构建起市场和保障双轨并行的新模式。
战略转变之后，未来调控的重点就变成了控制增量、优化供给和盘活大量的存量资产。地方政府以及国有企业收购闲置的商品房用作保障性住房，可以有效化解市场的库存压力，并且能够帮助中低收入人群解决住房问题。
新加坡可以看作是双轨制的一个典型例子。新加坡政府大力推动组屋建设，占国民住房需求的85%以上。房屋价格按照普通人的收入来计算，并且保证普通人用几年积蓄就可以买得起。
与此同时，不动产投资信托基金等金融工具的全面打通，也使得商业地产、产业园区以及保障房可以拥有成熟的资本退出途径。这为长期拥有稳定租金收益的优质资产提供了重新评估的机会。地方政府财政结构也需要进行转型，逐渐摆脱对土地出让金的高度依赖，转而依靠城市长久运营收入和物业税来实现健康发展。
七、中长期棋局推演
如果历史的逻辑依然存在，那么中国的房地产市场将会经历一个长期且痛苦的筑底和重构过程。2026-2027年将是风险出清的关键时期。
此时政策底已经出现，市场底还在反复夯实中。随着房企资产负债表的逐步修复以及核心城市二手房价格率先止跌，市场的负增长将得到缓解，并为未来的复苏打下基础。
到2028年至2030年间，一种新的繁荣形态将会慢慢兴起。新繁荣不是旧日泡沫的再现，而是依靠改善性需求、存量盘活以及高质量运营来实现的一种温和正增长。
在这样的转变之下，企业命运发生改变的同时，普通人的财富流向也会出现大的变化。依靠一套房子就可以实现阶层跃迁的时代已经一去不复返了。拥有核心城市优质房产的家庭，依然可以享受到城市发展带来的红利以及租金收益。而那些投资三四线城市、背负着沉重债务的投机者，只能在漫长的阴跌中慢慢耗尽自己的财富。
八、尾声
每次经济周期的更替，实质上都是财富重新分配的过程。房地产是周期之母，其底层的游戏规则已经全部被改写。
市场繁荣依然存在，但是只有懂得结构分化、具备专业运营能力并且现金流健康的参与者才能从中获益。人类对于随机性有着本能的畏惧感，因此习惯为每一个结果找到一个原因，而很多时候以前的经验已经完全失效了。
在赢家通吃的新棋局中，保持冷静的理性，认清核心资产的真实边界，比盲目乐观更重要。你还在苦等旧时代的潮水再次上涨，还是已经做好了适应新游戏规则的准备？
热门跟贴