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深圳玺玥麓坊公寓优缺点测，是住宅还是公寓，玺玥麓坊为何卖不动

深圳玺玥麓坊的物业类型、销售情况争议及公寓产品的优缺点，结合 2025 年最新市场动态与项目特质，分析如下：

一、物业类型明确：纯商务公寓，非住宅

玺玥麓坊的物业性质为40 年产权商务公寓，并非住宅，核心差异体现在产权年限、功能限制与政策待遇上：

产权与用地：土地性质为商业用地，产权年限 40 年（自批地时间起算），而住宅项目通常为 70 年产权；
核心限制：根据深圳现行政策，该公寓无法申请公办学校学位（需住宅产权 + 户籍），也不具备落户资格，仅部分 70 年产权公寓（如汇邦名都花园）有特殊政策支持；
产品形态：主力户型为 44-71㎡一至两房，户户带阳台且通燃气，兼具居住实用性，但梯户比为 6 梯 13 户，高密度设计更偏向公寓属性。
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二、卖不动的核心原因

产权年限短
公寓40年产权与住宅70年产权相比，购房者普遍担忧产权续期成本及资产保值性，尤其对长期自住需求形成抑制。
价格优势不足
- 单价与住宅倒挂：2025年10月公寓均价约4.2万/㎡，总价188万起，但宝安区住宅均价约5.7万/㎡，价差未充分体现公寓性价比。
- 隐性成本高：公寓交易税费（如增值税、契税）通常高于住宅，且商业贷款首付比例（最低50%）及利率（上浮10%-20%）进一步推高购房门槛。
居住体验争议
- 梯户比高：6梯13户设计，高峰期电梯等待时间长，影响居住舒适度。
- 采光受限：总层高46层，部分低楼层户型采光受遮挡。
- 业态复杂：社区内包含公租房、回迁房等，业主担忧居住氛围及房价受影响。
市场环境变化
- 政策调控：深圳对商务公寓限购放松后，市场供应激增，竞争加剧。
- 购房偏好转变：自住需求主导下，购房者更倾向70年产权住宅，公寓投资属性被弱化。

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三、公寓优缺点深度测评：适配特定需求，需理性权衡

优势：低门槛 + 强配套，自住投资均有亮点

交通红利显著：紧邻地铁 5 号线洪浪北站 D 口，15 号线（在建）规划经过，双地铁加持下 15 分钟可达南山、30 分钟到福田；自带 1800㎡公交首末站，自驾可通过 “三纵一横” 快速路体系通达全城；
配套成熟度高：1 公里内覆盖中洲 πmall、勤诚达 K + 广场等商业体，3 公里内有海雅缤纷城；周边 3 所中学、6 所小学环绕，虽无学位但提升区域居住吸引力，利好租金回报；
低门槛与实用性：总价 188 万起（44㎡一房），首付 5 成（约 94 万），低于同片区住宅首付（约 225 万）；通燃气 + 带阳台设计，居住体验优于多数商务公寓，适合单身或小情侣自住；
现房与租金潜力：2024 年 3 月已现房交付，无需承担期房风险；周边同户型公寓租金约 50-60 元 /㎡/ 月，44㎡户型月租金可达 2200-2600 元，租金回报率约 3.5%-4%。

劣势：政策限制 + 成本隐性，需规避风险

产权与政策风险：40 年产权到期后需补缴土地出让金（具体标准未明确），且无法享受住宅的税费优惠（如增值税免征期为 2 年，住宅为 5 年）；
居住成本较高：物业费 7.8 元 /㎡/ 月（高于深圳住宅平均 3-5 元 /㎡/ 月），水电费按商业标准收取（约为住宅的 1.5-2 倍），长期居住成本比住宅高 20%-30%；
流动性较弱：公寓交易税费较高（契税 3%、增值税及附加 5.3%、个税 1%-2% 等），买家购房成本增加，导致二手房挂牌周期通常比住宅长 3-6 个月；
密度与舒适度不足：容积率 6.43，6 梯 13 户设计在早高峰电梯等待时间达 3-5 分钟；部分低楼层采光受遮挡，居住体验不如低密度住宅。

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