开年肯定要说点吉利话，对于深跌5年的宁波楼市来说尤其需要，今天老司机真有一个乐观数据，值得和大家分享。
这个数据就是二手房成交量，自去年5月开始，它就再也没有跌下去过，在年底还出现了翘尾行情。我们先来看看这个数据图：
宁波市六区二手房月成交走势
量在价先。天天盼着房价企稳回升的人们，应该首先留意这个数据的企稳。没有成交量的企稳，房价企稳就是无源之水，就像老司机没赚到钱，却天天想着大长腿一样。
对比2021-2024年的走势，2025年5月之后的二手成交量要稳定很多，最低也在3000套附近，这在过去3年是未曾见过的。今晚老司机直播还会细讲这个话题，预约直播请拉到文末。
简单来说，二手房成交量的重心在稳步抬高，除了春节这等特殊月份之外，宁波市六区3000套的成交量，基本已经确保。
别看不起3000套的量，这可能是宁波楼市真正的底线，如果3000套保不住，房价企稳就不敢想；如果3000套保住了，快则一年，慢则2-3年，房价的整体企稳就能实现。
我们都知道日本的房价跌了30年，但真实的情况并非如此，从最高峰算起，日本的房价下跌，只有12-13年。
在日本房价见底之前，成交量首先出现了企稳，这个指标大概领先了2-3年，也就是说，成交量在下跌10年之后就稳住了，又过了2-3年，房价稳住了。
其他国家的情况也很类似，美国在2008年次贷危机后，房价下跌了5年，但成交量在第4年就企稳了，房价企稳落后成交量大概1年。
香港的房价去年出现了上涨，但成交量在2024年就出现了上涨，二者同样相差约1年时间（下表是香港二手房成交量统计）。
年份
住宅买卖登记宗数
同比变化
房价趋势
2021年
约6.5万宗
高位见顶
2022年
约4.3万宗
↓约34%
开始下跌
2023年
约4.2万宗
↓约2%
持续下跌
2024年
约5.0万宗
↑约19%
连续第三年下跌
2025年
6.28万宗
↑17%
3.25%上涨
我们显然还处在成交量企稳阶段，这个阶段是否已经确立，目前还不敢保证，尤其是反弹是否会持续，还需要观察至少一两个季度。
此外，成交量的企稳并不是房价企稳的绝对保证，还需要一系列强有力措施出台。
日本的周期之所以和美国、香港有差异，一个最主要原因是二者的政策取向不一致。日本在泡沫破灭之初，不但没有救市，反而还出现了加息等加剧危机的措施，后面的政策也像挤牙膏一样，直到安倍大规模实施量化宽松，才真正的走出泥潭。
美国没有重蹈日本覆辙，在雷曼兄弟倒闭之后，美国立即宣布为两房的债务无限兜底，阻断了危机蔓延的通路，同时宣布无限量化宽松，迅速降低利率，用4-5年的时间把美国楼市救了回来。
香港的大招则在于“撤辣”，即大规模降低内地购房者的税费，税费大降再加上房价大跌，配合英才计划等，让内地的高端购房客蜂拥而至，占据了香港楼市约1/4的份额。
一个城市的客户暴增1/4，楼市一定可以企稳，甚至出现反弹。
对比之下再看看我们的政策，真正有力的恐怕只有两点：第一点是把首付从30%降到15%，降低了购房门槛；第二点是把房贷利率从5%降到3%，利息降低了约40%。
但这个力度相比美国和香港，显然是偏小的，甚至国内还有一些地方在限购，如上海、北京和深圳。对于大力救市的态度，无论是官方还是民间，都充满了争议。所以年初《求是》杂志的文章才会说：
政策要一次性给足，不要搞添油战术。
或许我们的楼市企稳不会向美国、香港那么快，但大概也不会向日本那么慢，房价企稳落后成交量企稳的时间，可能是1-2年。
当然，这中间还有些不确定性，比如宏观经济、就业情况和收入增长等。宏观病因可能在10年前就已经埋下了，如G进M退、加强管制、去市场化等等，这个话题就不宜展开了。
另一个重大问题则是利率，从去年下半年开始，大家就像盼星星盼月亮一样盼着降息，但到现在也没有一丝松动。与在0附近波动的CPI相比，3%以上的房贷利率，显得非常抽象。
好在我们的购房者都非常善良，哪怕房价跌了40%-50%，哪怕钱越来越难赚，大家还是在节衣缩食还房贷，给银行供3%以上的利息。
房贷利率的大幅下降，也是房价企稳的必要条件。
无论远近，行必将至。楼市已经走在了见底企稳的路上，成交量就是一个重要的领先指标。不要听空头说什么房价远未见底，以后没人买房的鬼话，无论是日本还是美国，在见底之后，都走上了十多年的长牛。连香港的施永青也预测：
香港房价今后将连涨6年，涨幅达85%。
房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。今晚我有一场直播，分析宁波楼市去年走势，展望今年可能的发展方向，欢迎点击下面标签预约。
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