从纯粹的法学原理出发，任何可能对他人财产权造成实质性影响的事项，本应遵循全体同意、物权不受侵害的基本底线，这也是《民法典》关于专有部分权利、共有物处分规则的内在要求。

然而在老旧小区加装电梯的实践中，这一法理原则却被多数决、容忍义务、简化审批三重现实逻辑所重塑。

一边是物权保护的理论边界，一边是民生工程的政策导向。一边是民事表决的程序规则，一边是建设工程的安全底线，二者在现实中不断碰撞、拉扯，形成了当前加梯领域最核心、也最容易被忽视的制度矛盾。

本文从法学理论、政策实践与建设程序三个维度，厘清加装电梯中表决规则、审批方式、权利边界的深层逻辑，揭示“多数决”替代“全体决”、“备案制”弱化“审查制”所带来的法理困境与现实风险。

一、公共利益与政策导向

最高人民法院和住建部明确将加装电梯定位为“改善老年人、残疾人居住和出行条件的重要手段”的民生工程。

在“一票否决”可能导致大量老旧小区无法加装电梯的现实下，政策倾向于通过“多数决”来推动这项工作的开展。

二、“容忍义务”理论的引入

法院在判决中通常认为，只要加梯程序合法、不构成对房屋安全性的实质危害，其他业主应当承担一定的“容忍义务”。

这实质上是公共政策对私人物权的一种限制。

三、建设工程程序 vs 《民法典》表决程序

根据搜索到的政府加装电梯文件，2025年多地修订的加装电梯办法显示：

1、审批程序的“建设工程化”

（1）日照市（2025年）

已将“建设工程规划许可”改为“规划审查”，将“施工许可”改为“施工备案”。

（2）湛江市（2025年）

明确规定增设电梯“免予办理建设工程规划许可证”，但需要办理施工许可或安全生产备案手续，且要求委托有资质单位进行设计，出具结构安全说明。

（3）荆门市（2025年）

建立了完整的“申报-联合审查-施工监督-竣工验收”程序，明确需要办理工程质量安全监督手续。

2、《民法典》表决仍是“前置条件”

尽管审批程序在向建设工程程序靠拢，但所有地方政策都明确规定：申请加装电梯前，必须先完成《民法典》第278条规定的业主表决。

这意味着：

（1）表决程序（民事层面）

解决的是“业主是否同意”的问题，适用《民法典》第278条。

（2）审批（备案）程序（行政层面）

解决的是“工程是否安全合规”的问题，适用《建筑法》、《特种设备安全法》等。

四、加装电梯只备案，不走审批程序的现状

1、为什么是“备案”而非“审批”？

（1）规模因素

多数加装电梯项目投资额在100万元以下、建筑面积在500平方米以下，依法可以不办理施工许可证，改为“施工备案”或“建设信息登记”。

（2）简化流程考量

各地为了推进这项民生工程，有意简化了审批流程。

2、“备案制”带来的问题

（1）审查深度不足

街道办往往缺乏专业技术知识，未能对结构安全、消防安全进行有效监管。

（2）监管真空

备案制可能导致对施工质量、结构安全的监管弱化。

五、建议

当一项工程涉及对房屋结构的重大改变，可能影响房屋安全时，它就不再仅仅是“共同管理”事项，而进入了“私产支配”领域，应当回归到物权保护的根本原则。

从长远看一个更合理的模式应该是：

1、业主表决阶段

适用《民法典》第278条，解决“是否同意”的问题。

2、工程审批阶段

严格适用建设工程程序，由专业部门对结构安全、消防安全进行实质审查。

3、权益保障机制

建立强制性的补偿机制，解决利益失衡问题。

六、结语

目前的政策框架试图用“多数决”的民事规则来解决“建设工程”的技术和安全问题。

这种做法的好处是推动了民生工程落地，代价是可能牺牲了部分业主的财产权保护和工程安全的严格审查。