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去过三亚很多次，但赶年前到三亚出差却是第一次，这次虽是给楼盘做宣传，但因为恰逢自贸港封关不久，我就想好好了解下这里的楼市，看看是否有新的变化，新的趋势？
三亚是非一线&非直辖市城市里“限购”最久、力度最大的城市。8年了，其他城市已经不断松绑甚至“脱光”时，三亚的态度仍然谨慎。现在政策有空间，外地户口在三亚无房还是可以购买一套新房的也能贷款，但二手房依然是限购&限售。
说实话，我知道冬天一定是三亚的楼市旺季，但我还是低估了它的流量，今年三亚市场开出十多个新盘，比往年供应量都大，即便这样上客量依然巨大，售楼部春节基本都不放假。但令我羡慕的一点是，他们很多项目节奏跟内地区域完全不同，旺季就是11月-3月，基本就我们的供暖季，加上提前一个月准备，留一个月收尾，差不多也就忙半年，剩下半年就完全闲下来，甚至还能筹划点副业干干。
想想我们的营销节奏似乎根本没有闲的时候，月月有节点，就算没节点也会造节点。
不得不说三亚真的是自带松弛感的城市。就连我观察到的客户都是这样，可能本身大家来这里就是度假，自然心情都不错，大多是一大家子有老有小，但每个人都慢慢逛着，浅浅聊着，不急不躁，气定神闲。
当然还有一个原因：能来三亚买房的都是绝对的“实力派”。跟多个项目销售聊，他们的客群普遍在40岁以上，多是内陆城市有多套房产，有闲余资金，三亚买房就是旅居，少则一年住半个月，多则住半年。这也就解释了为什么有些人会选择在三亚买房而不是住酒店，因为大多是长期旅居者不是短途旅游，他们是真的爱三亚，喜欢这北纬18°的气候。
于是我查了下去年三亚的楼市数据，在全国一片萧条的情况下，它2025年竟然做到了量价齐升，成交量比起2024年上涨25.2%，均价3.06万/㎡也上涨了23.5%，销额620亿更是创下历史新高。
最直观的感受是三年前三亚市区基本单价就是3、4万/㎡，海棠湾基本都在4、5万/㎡，现在在依然是这个门槛，只是房子比之前更多选择了，没有溢价了、折扣有的谈了，再加上现在三亚也开始发展四代宅，得房率做到100%以上，比以前也更划算。
三亚的原住民购买商品房很少，这儿的购房主力就是全国的有钱人，现在逐步开放甚至还有一些外国人购买。但如此市场放量，客户也能接得住可见其吸引力。这点跟内陆城市核心区豪宅保值是一个道理：
经济下行对有钱人影响不大，只是把鸡蛋放在哪个篮子里的问题而已。
这期间我把三亚市场的主流项目基本都考察了：大华山海和鸣、保利天珺、中旅·三亚蓝湾等，坦白讲，产品虽然在进步，但比起西安的四代宅至少落后了一年时间。跟同行聊，他们也一致认为全国产品最卷的城市就是西安和成都，哈哈哈，聊到这我内心还有点小骄傲。
这里更多是四代宅1.0时代的样子，得房率做到110%已经是最新的数据了，甚至有的做个入户花园就敢称为四代宅，并不是像西安很多带大尺度挑空露台的房子。
一开始我也挺不解的，毕竟三亚、海南气候这么好，露台做大不是更美，但实际是三亚的客户更多是候鸟型旅居，一套房子一年可能大半年甚至8-9个月的空置期，那大露台就未必适合，因为几天不打理，花花草草就可能长疯了。
所以这里户型都有几个共同特点：必须要有阳台但不是盲目做大，有厨房，但再大的房子也不是重点，都有阳光入户门厅、家庭阳光房，衣帽间不大但主卧尺度很舒适。
绿化不用说了，随便做都很丰富，稍微一设计就很有度假氛围感。这里最本质的核心确实不在房间里，而是窗外的风景。
至于自贸港对楼市的影响，好像有，但更多是心态上的加持，多了一个下定的底气，大家把这事想的很透，现在买三亚的房主要是享受阳光、沙滩、大海，自贸港的发展至少是十年、二十年的事情，它会随着中国世界地位的提升稳步发展，有一天它真的成了，那这里房还可以传给下一代。
但也好像没有，毕竟因为大量企业入驻带来增量就业人口，从而来买房的人群还是很少数。
海南省变自贸港是宏大叙事，但这两天我们感受更多还是老百姓都趁着旅游旺季努力在赚米。
免税商品确实很有诱惑力，种类也更多了，但是封关后新增的6600余项零关税商品更多是企业物资。对普通消费者来说，新增的品类只有像宠物用品、乐器、科技数码配件类等。
传统优势免税类比如说黄金，比内地能便宜200元/g，iPhone的价格相差不算很大，但是华为电脑我买是5000多，这里是3000多，美妆像TF香水50ml3240元，三亚免税店2000多。
图源：抖音评论区
今年网上还在调侃海南币、三亚币的汇率，确实这边的物价不便宜，沙县鸡腿饭25元，全国统一价1.5元的小布丁冰棍海南5块一根，随便一个餐馆点份土豆丝30元起步，1碗泡馍48块比西安翻倍，打车起步价11元，主要是还很难打。但还是有大量的北方人涌入啊，人家是国际旅游城嘛。
当然这价格也是有区分的，如果自己买菜，超市和市场的价差也有比较大的区分。
对于普通人来说，伴随封关的长久推移，未来或许不用专门跑免税店，在楼下就能买到想要的商品了。本地人会有自己的生活半径，全球汇集的人才也会有自己的场景，各有各的快乐，大概就是“全球开放”与“本地生活”之间的平衡点。
返程的路上，还有朋友跟我说她正准备飞三亚。你看，这就是三亚的魅力，尽管物价不低，冬天想下海游泳，不出国的情况下，就这一个地。所以我看到过年不休假的售楼部、看到商场里人挤人、出租车在连轴转、大排档开到后半夜~自贸港蓝图再宏大，当下努力赚米才是烟火人生。
最后，也祝大家在新的一年中，把自己的烟火人生过得更精彩。
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