香港大埔宏福苑"11·26"特大火灾及后续68亿港元收购方案是一个涉及重大伤亡、复杂善后和特殊政策安排的综合性事件。
一、火灾事件概况
1.1 事件发生
2025年11月26日下午2时51分，香港新界大埔区宏福苑发生特大火灾。火警在11分钟后升为三级，随后接连升级，至下午6时22分升为五级大火。火灾从一座大厦蔓延至7座大厦，大火持续肆虐长达43小时27分钟。
1.2 伤亡情况
此次火灾是香港自1948年西环石塘咀永安公司仓库大火以来最为严重的致命建筑火灾事故。最终导致168人遇难、79人受伤的灾难性后果。在遇难者中，包含1名在内攻救援中不幸殉职的消防员、7名施工现场工人，以及至少10名外籍家政服务人员。香港爱护动物协会证实，有高达151只宠物在浓烟与烈火中丧生。
1.3 救援行动
香港特区政府迅速调动力量，共出动391架次消防车、185架次救护车、2311名消防及救护员，动员超过1000名警务人员协调居民疏散、救援及紧急支援工作。消防员成功救出至少55名受困者，包括3个月大的婴儿和行动不便的长者。
1.4 火灾原因与背景
宏福苑作为楼龄超过40年的典型高密度十字型与三叉型公营房屋，事发时正处于全面大修阶段。建筑外围完全被竹制棚架、防尘护网以及防水帆布包裹，同时为配合大规模的外墙工程需要，大量住户的玻璃窗被替换或覆盖以发泡胶（聚苯乙烯，EPS）板。
香港警方经调查已拘捕负责相关工程的一间公司的三名负责人，认为其涉嫌严重疏忽导致重大伤亡。调查发现多项建筑物物料疑不符合防火标准，包括外墙保护网、防水帆布及塑料布。
二、政府善后方案
2.1 方案公布
2026年2月21日，香港特区政府财政司副司长黄伟纶在特区政府总部举行记者会，公布大埔宏福苑长远居住安排方案。房屋局局长何永贤和房屋局副秘书长章景星一同出席。
2.2 收购范围与方式
特区政府计划收购宏福苑A至G座7座受灾楼宇共1736个住宅单位的业权。收购采用两种方式：
1. 现金收购：业主直接获得现金款项
2. "以楼换楼"方式：业主获得等值于原物业价值的"换楼券"
2.3 收购价格
收购价以实用面积计算，分为两个等级：
• 未补地价单位：每平方英尺8000港元
• 已补地价单位：每平方英尺10500港元
这一价格较香港测量师学会此前公布的预测价格高出约三分之一。以此价格计算，宏福苑的受灾业主每户可获得约344.8万元至507.1万元的回收款。
2.4 资金来源
总收购成本约68亿港元，资金构成如下：
• "大埔宏福苑援助基金"：承担28亿港元
• 公帑投入：约40亿港元
黄伟纶指出，政府后续应可获得保险公司的相关赔偿款，预计不少于10亿元，因此实际公帑投入会低于40亿元。
三、居民安置选择
3.1 现金收购方案
选择现金收购的业主可直接提取现金，在私人市场重置居所或购买资助出售房屋。按照相关规划，2026年5月至6月可与相关业主签订临时买卖合约，今年第三季开始向选择收取现金的居民发放款项。
3.2 "以楼换楼"方案
选择"以楼换楼"的业主将获发一张"换楼券"，其价值等同其于宏福苑的原物业价值。政府将推出涵盖3900个住宅单位的"特设销售计划"，业主可持券在该计划中选购单位。
换楼券使用规则：
• 若选择面积较小的单位，余额将以现金退还
• 若选择面积较大的单位，则需自行补足差价
3.3 特设销售计划
政府提供的"特设销售计划"共有10个项目3900个单位可供选择。这些单位包括：
• 新一期房委会居屋
• 绿置居
• 房协两个项目
项目时间差异：
• 2400套房屋：最快于年内可以入住
• 大埔颂雅路西加建1500个居屋单位：预计2029年才能入住
3.4 按揭转移安排
香港金融管理局表示，如选择"楼换楼"方案，该局与当地银行初步联系的结果显示，银行愿意接受居民把按揭转移去新拣选的居屋单位。
四、时间安排与程序
4.1 关键时间节点
1. 2026年3月起：政府将陆续向居民解说方案
2. 2026年6月30日前：签订临时买卖合约的业主可进行首批优先选楼
3. 2026年8月31日前：所有业主须确认意向，逾期将不再适用相关安排
4. 2026年9月：首批最快选楼时间
4.2 居民意向调查
根据政府问卷调查的初步结果：
• 提交意见户数：1975户（占超过99%业主）
• 考虑接受收购：约74%（1,458户）
• 不会接受：约12%（241户）
• 只接受"原址重建"：183户（约占总户数9%）
五、后续安排与特别说明
5.1 楼宇处置
完成业权收购后，特区政府计划拆除这7座受灾楼宇，原址改建为公园或社区设施。政府明确表示不会在原址再起住宅。
5.2 宏志阁（H座）特殊情况
宏福苑H座即宏志阁未被大火波及，不纳入特区政府的收购业权范围。黄伟纶表示，宏志阁暂定不会拆除，如日后宏志阁业主能就收购安排达成不少于五成业权的共识，特区政府可再探讨收购的可能性。若最终收购，标准将与七座受灾楼宇一致，推算需额外投入约9亿元。
5.3 政府特别说明
财政司副司长黄伟纶多次强调：
1. 宏福苑火灾规模及影响前所未有
2. 此次方案是"特别中的特别"安排
3. 不会构成先例，属于"下不为例"
4. 收购价可让受灾家庭基本上有能力重置长远居所
5.4 法律与保险考量
政府收购单位后，将承担后续一切法律、保险及处理程序上的风险与不确定性。由特区政府收购业权的好处，是可一并处理火灾保险索偿的复杂问题，让居民尽快获得安置并重新生活。
六、社会影响与意义
6.1 对受灾居民的意义
此次收购方案为受灾居民提供了多种选择，兼顾了不同家庭的需求：
• 原区安置需求：47%的受访业主希望原区安置
• 跨区发展可能：业主可选择借机改善居住条件或换地区发展
• 财务保障：收购价足以购买大部分可供选择的单位
6.2 对香港社会的启示
此次事件暴露了高层建筑临时结构消防安全设计、材料阻燃合规性审查以及施工现场动态风险管理体系的问题。政府的快速响应和特殊安排体现了对重大灾难的人道关怀，同时也明确了此类安排的不可复制性。
6.3 市场影响
根据中原地产的放盘平台信息，在新界东23个主要私人屋苑及居屋中，叫价500万元以下的可选项有372个，最低价格仅209万元。如果将范围扩至全港，估计最少有两万个500万元以下房屋可选择。
此次68亿港元的收购方案是香港特区政府为应对特大火灾灾难而制定的特殊善后安排，既体现了政府对受灾居民的人道关怀，也明确了公共资源使用的合理边界，为类似极端情况下的危机处理提供了一个参考案例。
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