这是雪贝财经的第671篇原创文章
作者：李毅宏
在房地产下行周期中，市场最敏感的指标往往不是成交量，而是挂牌量。成交量可以因为观望情绪而骤降，但挂牌量的变化，往往更直接地反映了卖方预期的转折。当一个市场长期处于价格下行阶段，业主倾向于“先挂再说”，试图在更低价格到来之前完成交易；而当挂牌量开始持续下降，意味着越来越多的业主选择撤盘或不再急售，这背后往往是价格预期趋稳的信号。从供给侧心理结构来看，挂牌量下降，确实常常出现在房价阶段性见底之前。
过去两年，多数城市二手房挂牌量曾出现快速攀升。一线城市中，上海与深圳在2023年前后挂牌套数一度创出阶段高位。原因并不复杂：一方面，前期投资性购房者在预期逆转后选择止盈或止损离场；另一方面，部分改善型家庭在收入预期不稳时提前释放资产。挂牌量的激增，本质上是卖方对未来价格缺乏信心的体现。当市场参与者普遍认为“再等等会更低”时，供给端主动增加，价格自然承压。
但当时间进入2025年后，多个核心城市出现一个值得关注的变化：挂牌量开始从高位回落，部分板块甚至连续数月净减少。这并不意味着成交量已经显著放大，而是卖方行为发生转变。撤盘比例上升、观望情绪增强，意味着业主不再愿意在当前价格区间完成交易。价格的下行空间，在卖方心理层面被重新评估。
房地产价格的形成机制，本质上是买卖双方预期的博弈。当市场持续下行，买方拥有更强议价权，卖方之间形成“竞价式降价”。挂牌量高企时，供给端内部竞争加剧，谁先降价谁成交，形成价格螺旋式下探。而一旦挂牌量下降，供给端竞争减弱，买方可选择空间收窄，议价能力自然下降。即便成交量未明显放大，价格跌幅也会收敛。这种供需结构的变化，往往是底部形成的前奏。
更重要的是，挂牌量下降往往与信贷环境与政策预期改善同步出现。当按揭利率下行、首付比例调整、限购政策松动时，业主对“再等等可能更好”的预期增强。尤其是在核心城市核心板块，房产的流动性与保值属性仍然具备吸引力。资金环境改善不仅影响买方入场节奏，也影响卖方是否愿意割肉离场。预期的边际改善，会率先体现在挂牌行为上，而非立即体现在成交价格上。
从微观层面看，挂牌量下降还有一个关键含义：急售盘减少。真正推动价格大幅下行的，往往不是正常改善型出售，而是现金流压力下的被动抛售。当开发商风险出清阶段过去，居民杠杆风险逐步缓释，急售需求边际减少，市场的“恐慌性供给”随之下降。价格不再由极端个案主导，而回归常态交易区间。
历史经验也支持这一判断。在此前几轮房地产周期中，挂牌量的高点通常领先价格底部数月。当卖方供给释放接近尾声，价格才逐渐企稳。成交量往往滞后于价格底部出现，因为买方信心恢复需要时间，但供给端收缩是更直接的信号。市场底部的形成，本质上是“卖不动也不愿意卖”的状态出现。
当然，挂牌量下降并不必然意味着价格立即反弹。它更像是“跌势放缓”的信号，而非“上涨开始”的确认。若宏观经济基本面未改善，居民收入与就业预期仍然偏弱，买方需求不足，价格可能进入横盘阶段。挂牌量下降只是说明卖方不再恐慌，而不是买方已经积极入场。底部往往伴随低成交量与低波动率，而不是成交爆发。
区域分化同样需要纳入考量。在北京、广州等人口净流入城市，挂牌量下降更具信号意义，因为需求基础仍在；而在人口流出或库存高企的三四线城市，即便挂牌量下降，也可能只是交易活跃度降低的结果，而非预期改善。判断挂牌量变化的含义，必须结合人口结构、产业支撑与库存周期。
此外，挂牌量统计口径也值得关注。部分平台数据存在重复挂牌、跨平台同步等问题，短期波动可能受到技术因素影响。因此，更可靠的判断应基于连续数月趋势变化，而非单月数据。只有在供给端持续收缩、价格跌幅同步收窄的情况下，底部信号才更为可信。
从资产配置角度看，挂牌量下降意味着风险溢价的收敛。过去两年，房地产资产的风险溢价显著上升，买方要求更高折价以对冲不确定性。当卖方减少供给、价格企稳预期增强，风险溢价逐步回落，市场进入相对均衡状态。对于长期持有者而言，这通常是更具安全边际的阶段。
更宏观地看，房地产市场已从普跌阶段进入结构调整阶段。核心资产的挂牌量率先下降，边缘资产仍在出清；优质板块可能率先企稳，弱区域继续承压。挂牌量变化，正是这种分化的体现。市场不再同步下行，而是进入选择性修复。
因此，将挂牌量下降视为房价见底的直接信号，并非简单的经验主义，而是供需结构与行为金融逻辑的结果。卖方预期稳定，是价格稳定的前提；供给端收缩，是跌势结束的必要条件。它不是充分条件，却是不可或缺的先行指标。
当市场从恐慌走向观望，从竞相抛售走向理性持有，价格的下行通道自然收窄。真正的底部，往往不是喧嚣中形成，而是在供给悄然减少、交易平淡无奇的时刻悄然出现。挂牌量下降，正是这种转折的外在表现。在未来的房地产周期中，理解供给行为的变化，或许比单纯关注成交数字更具洞察力。
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