涉直管公房租赁纠纷不属于民事案件受案范围
重庆市某房地产管理局诉李某租赁合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-111-001
生效文书：重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民终459号民事裁定
人民法院案例库-租赁合同
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【裁判要旨】
承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。
一、基本案情
房屋性质：涉案房屋为重庆市某房管局名下的直管公房，原属国家福利分房体系。
入住背景：1994年，原某市建委安排其职工李某入住该房屋，李某一直居住但未签订书面租赁合同，也未缴纳租金。
纠纷起因：2017年因城市危旧房改造项目，房屋被政府征收。2018年，房管局向李某发出腾房通知，李某拒绝腾退。
诉讼启动：房管局以租赁合同纠纷为案由起诉，请求解除与李某形成的不定期租赁合同，并判令李某腾空返还房屋。
⚖️ 二、诉讼主张
原告（房管局）主张：
- 双方已形成事实上的不定期租赁合同关系，原告有权解除合同并要求腾退房屋。
- 本案属平等主体之间的民事纠纷，法院应受理并支持其诉请。
被告（李某）辩称：
- 本案应为行政纠纷，房管局作为行政机关，对直管公房的管理属于行政行为，不应通过民事诉讼解决。
- 李某是基于单位福利分房政策入住，并非市场租赁行为，与房管局不存在平等主体之间的租赁合同关系。
⚖️ 三、法院裁判
一审（重庆市涪陵区人民法院）（2017）渝0102民初9481号民事判决：
- ✅ 判决支持房管局诉请，认定双方存在不定期租赁合同关系，判令李某解除合同并返还房屋。
二审（重庆市第三中级人民法院）（2019）渝03民终459号裁定：
- ❌ 撤销一审判决，驳回房管局的起诉。认定本案不属于人民法院民事案件受案范围。
四、裁判理由（二审法院核心观点）
1. 非平等主体关系 ：李某是基于原单位（某市建委）的工作安排入住案涉直管公房，属于国家福利政策范畴，其取得房屋占有使用权是基于行政分配，而非市场交易。
2. 缺乏合同关系证据 ：房管局未能提供充分证据证明双方之间存在明确的租赁合同关系（如书面合同、租金缴纳记录等）。李某长期未交租金，房管局也未催收，不符合民事租赁合同的特征。
3. 不属民事受案范围 ⚖️：根据《民事诉讼法》第122条及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条，此类因历史福利分房引发的直管公房腾退纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，人民法院不应作为民事案件受理。
法院生效裁判认为：李某基于原在某市建委的工作关系并根据工作单位的安排而入住案涉房屋，取得该房屋的占有和使用权。某房管局没有提交充分的证据证明与李某之间存在租赁合同关系，双方之间并非平等主体间的民事合同关系，故本案不属人民法院民事案件受案范围。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以改判。
五、钟律实务启示
1. 直管公房纠纷的定性优先 ：代理涉及直管公房的案件时，首先要审查纠纷的性质——是基于行政分配福利还是市场平等交易。前者通常属于行政争议，应通过行政诉讼或其他途径解决；后者才可能纳入民事受案范围。
2. 证据是确定法律关系的基础 ：如果主张存在民事租赁关系，必须提供能够证明双方达成租赁合意的证据（如合同、租金支付凭证、催收记录等）。长期未签合同、未收租金，反而可能强化福利分配的性质。
3. 关注特殊历史背景 ️：许多直管公房源于计划经济时期的福利分房，法院对此类纠纷倾向于认定不属于民事案件。即使公房管理部门提起民事诉讼，也可能被驳回起诉，应引导当事人选择正确的救济途径（如行政处理或政府协调）。
4. 诉讼策略的选择 ：
- 对于公房管理部门而言，若需收回直管公房，应优先考虑行政程序（如依据地方性法规作出腾退决定），而非直接提起民事诉讼。
- 对于承租人而言，若被诉，应第一时间提出管辖权异议或主张不属民事受案范围，争取驳回起诉。
关联索引
《中华人民共和国民事诉讼法》第122条
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条
一审：重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初9481号民事判决（2018年12月20日）
二审：重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民终459号民事裁定（2019年4月19日）
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