2026年2月，天津二手房市场整体呈现‌价格稳中趋降、区域分化显著、市场情绪偏谨慎‌的态势。尽管部分区域价格环比微涨，但全市均价仍处于下行通道，同比跌幅普遍在5%–12%之间，买卖双方观望情绪浓厚，市场尚未出现明显回暖信号。

一、全市均价约1.35万元/㎡，环比微跌，同比降幅明显

综合多平台数据，2026年2月天津二手房挂牌均价在 ‌13,500元/㎡左右‌，环比上月下跌约0.4%–0.6%，同比去年同期下跌约9%–9.3%。

新房均价约为21,160元/㎡，与二手房形成“倒挂”现象，反映出购房者对期房信心不足，更倾向于选择价格更低、风险更可控的二手房源。

二、区域价格分化严重：和平区一骑绝尘，远郊区普遍“七千时代”

天津楼市“强者恒强、弱者愈弱”的格局愈发明显，区域价差进一步拉大：

第一梯队：和平区（5.4万–5.7万元/㎡）‌

作为天津顶级学区集中地，和平区二手房均价高达 ‌56,794元/㎡‌，环比上涨1.06%，是全市唯一保持正增长的核心区，抗跌性极强。学区房如万昌里、迎新里等小区价格坚挺，部分老破小因落户需求旺盛而流通性强。

第二梯队：河西、南开（2.7万–3.1万元/㎡）‌

河西区均价约 ‌29,179元/㎡‌，南开区约 ‌26,544元/㎡‌，两区配套成熟、教育资源优质，是改善型购房者的首选区域。河西新梅江、南开天拖等板块关注度持续走高。

第三梯队：河东、红桥、河北（1.6万–2.0万元/㎡）‌

价格相对亲民，通勤便利，适合预算有限的刚需家庭。河东区均价1.8万，红桥区1.7万，河北区1.6万，生活配套成熟，性价比突出。

第四梯队：环城四区（1.1万–1.5万元/㎡）‌

西青、东丽、北辰、津南四区均价在1.1万–1.5万元/㎡之间，是刚需上车主力区域。其中西青因靠近南开、河西，产业支撑强，均价达1.52万元/㎡。

第五梯队：远郊五区（7,000–11,000元/㎡）‌

武清、宝坻、宁河、静海、蓟州均价普遍低于1.1万元/㎡，宝坻和宁河甚至低至 ‌7,230元/㎡‌，被称为“价格洼地”。但交通、配套相对薄弱，投资属性较弱，更适合本地自住或养老需求。

三、重点区域动态与趋势分析

1. ‌武清区：均价约9,374元/㎡，产业与交通驱动潜力大‌

武清区2026年2月二手房挂牌均价为 ‌9,374元/㎡‌，环比上涨1.56%，是远郊中涨幅较大的区域。

产业带动‌：华为云数据中心等百亿级项目落地高村片区，带动房价三年涨幅达24%，预计年均涨幅维持8%左右。

交通利好‌：地铁5号线北延预计2027年通车，武清站TOD开发将提升周边房产价值。

学区溢价‌：十二中片区学区房溢价约20%，主力成交总价约141万元，适合刚需家庭。

2. ‌老破小市场：和平、河西抗跌，远郊难去化‌

和平区老破小价格在3.8万–5.2万元/㎡，因学区支撑，出租收益高，流通性强，是“最抗跌”资产。

河西、南开老小区因配套成熟，也较稳定。

但远郊老破小如武清、静海等地，单价7,000–9,000元/㎡，即便降价20%也难去化，市场认可度低。

3. ‌价格洼地与性价比之选‌

爱情缤纷里（西青区）‌：2026年2月均价仅 ‌1.15万元/㎡‌，比周边低30%以上，主力户型总价112–175万元，是西青区罕见的“价格洼地”。

宝坻、宁河‌：均价7,200元/㎡左右，虽有京唐城际利好，但配套滞后，适合预算极低或本地自住者。

四、市场情绪与政策影响

市场情绪‌：近3个月房价上涨41天、下跌46天，买卖双方普遍观望，市场整体偏谨慎。

政策利好‌：公积金贷款额度提至家庭120万元，首套房贷利率降至2.6%，对刚需是实质性支持。

风险提示‌：远郊部分新房价格跌破5,000元/㎡，出现“二手房倒挂”现象，投资需谨慎。