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2025年备受瞩目的“总价地王”项目——观潮府，已于（2月4日）正式开放其展示中心。实体样板间预计在3月亮相，项目计划于4月正式推向市场。
目前，市场已传出该项目的吹风价格：
5单元：主力户型建面约260㎡，共计约40余套，总价起步约4000万元，折合单价约15.38万元/㎡起
6单元：主力户型建面约188㎡，供应约60余套，总价约2500万元起，单价约13.29万元/㎡起；
7单元：主力户型建面约168㎡，规划约40余套，总价约2200万元起，单价约13.09万元/㎡起。
据接近项目的消息人士表示，上述定价基本契合当前市场预期。
这一价格体系不仅刷新了宝中片区新房的价格上限，也被视为区域价值的新标杆，有望带动整个板块的价格预期上扬，并进一步提振二手市场的买家信心。
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该宗地总面积为42,521.94平方米，规划容积率约为3.4，获批总建筑面积达145,000平方米，其中住宅部分占125,000平方米，商业面积约为18,350平方米。
地块于今年8月15日挂牌出让，起拍价为64.09亿元，吸引了包括招商蛇口与华润置地联合体、中海地产、建发房产等多家头部房企激烈角逐。
经过长达187轮的鏖战，最终由招商+华润联合体以86.4亿元成功摘得，折合楼面地价约5.96万元/平方米，溢价率高达34.81%。
两大深耕高端市场的开发商强强联手，自拿地之初便引发广泛关注，市场对其产品兑现的期待值早已拉满。
项目紧靠沿江高速，毗邻欢乐港湾、湾区之声音乐厅、滨海艺术馆等市级商业文化地标，近享宝安中学（集团）外国语学校、三甲医院等优质教育医疗配套。占位粤港澳大湾区与深圳双中轴交汇核心，踞宝安中轴黄金 C 位、大湾区黄金三角腹地，被誉为「城市中心最后一块拼图」，区位战略价值突出。项目坐拥双面无遮挡一线海景，景观资源稀缺稀缺。
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项目规划 11 栋住宅（含 12 个单元），定位纯改善大户型社区，主力建面约 140-332㎡，共约 620 套住宅。户型均为独立入户，空间利用率近 100%（以实际交付为准）。受 80 米限高影响，楼栋约 22 层，点式错位排布提升采光通风，楼间距相对紧凑。首期推出 5、6、7 单元，约 180 套房源，主打建面约 143-260㎡大平层。其中 5 单元 260㎡户型为亮点，东南朝向无遮挡瞰欢乐港湾及一线海景，远离沿江高速，噪音干扰小，居住舒适度更佳。
效果图，以实际为准
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示意图
项目采用板塔结合设计，打造 2 梯 2 户、3 梯 3 户多元布局，户户朝南、观景视野互不干扰。户户独立电梯入户并配专属前室，新规下实用率近 100%（以交付为准），搭配全通透弧形飘窗与宽景阳台，居住体验优越。2、3、5、8、9 栋为社区核心纯板式 2T2 户，主推 193-332㎡大平层，可屏蔽外部噪音；2、3、5 栋东南 / 西南向直揽一线海景，8、9 栋东南向瞰园景，楼间距最宽，私密舒适。其余楼栋为 3T3 户板楼，主打 140-190㎡四房，部分单元可观海，入手门槛更友好。
以下为户型图（供参考）
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总体来看，户型设计可圈可点，充分体现了招商与华润在该项目上的用心打磨与产品诚意。
略有不足的是，部分户型存在厨房正对阳台的布局，一定程度上影响了完整的南北通透效果。
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近年宝安中心区新盘供应稀缺，在售主力为都市茗荟二期、中铁建・阅臻府及保利・臻誉府尾盘。其中都市茗荟二期备案均价约 11.79 万元 /㎡，为区域新房价格标杆。观潮府周边配套尚在完善，定位高端且坐拥稀缺一线双面海景，若售价约 15 万元 /㎡，将刷新宝中新房价格新高，成为区域二手房价值重估锚点。目前宝中核心二手豪宅壹方玖誉成交价约 12.5 万元 /㎡，熙龙湾约 12 万元 /㎡。观潮府入市后价格标杆效应凸显，片区高性价比二手笋盘优势更突出。
04
核心优势：无可辩驳的“硬通货”
观潮府的价值，建立在三个几乎无法被复制的核心优势之上，每一项都直击高端客群的终极诉求。
①.地段与景观：湾区C位的永久门票
这是它最坚硬的价值基石。项目位于宝中核心，与欢乐港湾摩天轮、滨海演艺中心等地标为邻，步行可达。东南向直面欢乐港湾与前海湾无遮挡海景，西南向可远眺腾讯企鹅岛。在深圳，拥有一线永久海景的住宅本身就是极度稀缺的资产。这种资源的独占性，赋予了观潮府跨越周期的底气。❄️观潮府售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽
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②.产品与舒适度：重新定义宝中豪宅尺度
在遍地高容积率的城市中心，观潮府约3.4的低容积率和纯小高层设计，本身就是一种奢侈。
极致得房率：得益于新规设计，其户型实用率（得房率）据悉接近100%，这意味着你买到的面积几乎都能为己所用。
奢阔尺度：主力户型全部纯南向，南向面宽最大可达20米，配合7.8-9.7米的宽景阳台和270°转角飘窗，将海景资源最大化引入室内。
圈层纯粹：全盘140㎡四房起步，最高至332㎡，纯粹的户型定位保证了高度统一的业主圈层。
③.配套与潜力：成熟之上的未来想象
商业：自带约1.83万㎡商业，但真正的王牌是步行5分钟内的欢乐港湾和约1公里的壹方城，构成了深圳西部的顶级商圈。
交通：目前依赖自驾（紧邻沿江高速、宝安大道）及公交，距5号线宝华站约850米。未来的变量在于规划中的地铁28号线（西湾线），若在附近设站，将补上轨道交通的短板。
产业预期：一湾之隔的腾讯企鹅岛正在建设，未来将导入大量高净值人群，为片区价值提供长期支撑。❄️观潮府售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽
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