壹 孤岛
2026年1月20日，海口天气正好，正是二十二三度的艳阳天。在蒹葭别院茶馆门口，身形矮胖的鲍老骑着一辆轻快的小电驴，一个熟练的压弯停在了路边，他拔下车钥匙，抖了抖身上正午的阳光，走过来跟我打了声招呼，开始那一天的漫漫长谈。
鲍老生于1958年，今年68岁，他从1992年来海口工作，目前已历34年，对整个海口的发展了若指掌。
他原是安徽芜湖人，随父母在桐城长大，打小学习成绩扎实，于1977年考上大学，是文革结束后第一届大学生。毕业后，他先是留校做党委秘书和宣传干事，1992年34岁时，邓小平南巡讲话，将加大沿海开放力度，鲍老决定南下闯荡，因为海南是中国最后一个经济特区，便选择去海南，经安徽财政厅批准，赴海南省政府社会发展研究中心任职。
我问鲍老当年从桐城到海口，一路是怎么过来的？
鲍老回忆了一下，说1992年时全国交通还很落后，他先要找组织预支全程路费，再从桐城坐大轮船4等舱到武汉，全程19个小时，50多元船费，这种轮船共分5等，其中5等舱是大通铺，4等舱是6个人一间房，每人有一张床，前三等他也没见过，不知道长啥样——然后从武汉转20小时的绿皮火车硬座到湛江，全程20多个小时，车费100块钱左右。再从湛江市区坐6-7小时大巴到徐闻县海安码头，车费一二十块钱。最后从码头过海到海口，需要坐2-3小时的海轮，过海费也是一二十元钱。
足足折腾了四天左右，才顺利从桐城到达海口。
1992年4月13日，34岁的鲍老拖着一个行李箱、拎着一个小包到达海口时，看到的是一座破破烂烂的省会城市。
当时的海口，全市都是土路，连一条柏油路都没有，到处尘土飞扬，还见不到一个红绿灯，马路两边也没什么像样的建筑，哪怕进入市区，看到的也都是两三层高老旧的破房子，以及一些杂七杂八的小门面，当时全市最高的楼是仅七层高的华侨饭店，市区看起来无比寒酸，鲍老说，其经济与基建水平，跟1992年的桐城没啥区别。
鲍老说的华侨饭店，可能是这个海南华侨大厦
受到改开号召的影响，当时有“十万人才下海南”的说法，实际上据鲍老回忆，外来人口远远不止十万，大家有的来有的回，长期保持在一二十万外来人口规模。
海口当时也无法给这么多外地人提供就业岗位，外来人口长期聚集在三角池附近，每天至少有两万人在附近游荡，大家每日都要跑来看三角池广告墙上的招聘广告。
听他说到这里，我脑海里瞬间浮现出2004年，我去深圳闯荡时，罗湖人才市场那人山人海的情景。
鲍老在桐城时工资是200多块，来海口后，每月多了150元租房补贴、100-200元特区补贴、交通通讯费100元补贴，加上海南属于老少边穷地区，基本工资也涨到300多块，这样鲍老实际到手工资涨到了690元。
他还记得，自己是1994年1月1日开始交社保，每个月只要交8块钱，单位另承担了20块钱，退休时这笔钱又全部退还给了他，一共6万多块钱。
相对其他闯海南的人群，鲍老的日子一直过得相对安稳。1990年代时，他有很多安徽老乡来海南找工作，但大部分找不到正常工作，混个几年就走了，有些老乡没有收入，常常饿肚子，靠在不同老乡家里蹭吃蹭喝才活下来，过着居无定所的漂泊生活。作为一个有稳定收入的体制内工作者，鲍老当年接济了许多安徽同乡，帮助他们度过人生最艰难的时段。
听到鲍老说海南属“老少边穷”地区时，我还微微一愣，作为一个湖南人，我打小就没听说过海南属于贫穷区域，海南在我印象里，但凡听到它的消息，一直跟炒房与三亚的纸醉金迷混杂在一起。
但事实上，海南一直是一个穷苦孤岛，它从来从来没有富裕过。
一直以来，海南岛最大的特点，是收入较低、成本与物价较高，这两条恶劣的基础环境，限制了全岛的发展。
因为远离陆地，大量物资依赖从陆地进口，海南岛大部分东西都要贵一些，鲍老说，比如说蔬菜吧，这里的蔬菜比他安徽老家贵50%，因为天气太炎热，海南岛许多菜种不了，高温高湿还容易长虫子卖不出去。夏天每每刮台风下暴雨，又害得菜地被淹、大棚损毁，容易导致蔬菜减产。
海南岛人吃的蔬菜，常常需要从广东、山东、广西、河南运菜进岛，蔬菜的冷藏保鲜加物流成本就要算在里面，进岛后95%在海口批发，下面市县的过来拿货，运费成本又增加了不少。
海南蔬菜贵，还有一个很重要的原因，是土地太少，导致租金较贵。
海南是一座以山地、丘陵、台地为主的海岛，可耕地仅42.9万公顷，人均耕地面积0.6亩，远低于全国人均1.4亩，海南耕地总面积，在全国排倒数第五，仅比北京、天津、上海、西藏高，可以说低得可怜。
海南地形图
海南又需要严格保护热带雨林区，耕地是不可能增加了。
我在海南采访到一位在百果园做过高管的朋友，他因为要采购水果，常跑海南的农场，对海南的农产品地租特别熟。他说，像种蜜瓜和火龙果，海南每亩地最贵到3000元/亩/年，便宜的也要1000-2000元/亩/年，而内地是600-800元/亩/年，越南甚至只要60元/亩/年（现在可能涨了）。种一亩蜜瓜，一年总投入要3000-4000元，蜜瓜一亩地必须能卖一万块钱以上才有盈利，这就造成了蔬菜瓜果的高价格。
根据我跑遍全岛的实际体验，中小城市物价还不是很明显，海南三亚这些大城市明显偏贵，一位从威海搬到海口的朋友，一笔一笔跟我算生活账，他说威海和海口人口总量差不多，都是300万人上下，2025年威海GDP3900亿，海口GDP2560亿，威海GDP高但物价比海口还低半截。比如说五花肉，威海是10多元一斤，海口是20元一斤；牛肉威海是30-40元一斤，海口是58元一斤；烤串威海是3元一串，海口是5元一串；羊肉威海40元一斤，海口60元一斤。
下馆子价格最明显，他在海口餐馆200块钱以上点的东西，原样在威海点一次，大概就只要120元。
我问他，那你为啥还从威海跑到海口来？他说省省有本难念的经，我这是为了我儿子逃离山东高考啊，2025年山东高考总人数74万人，海南才7.5万人，山东本科录取率38%，海南本科录取率55%，我让儿子来海南读书，一下子就减轻了多少竞争压力？那物价贵点就贵点吧。
我在海南岛瞎溜达时，常见到各个社区附近，有一个平价蔬菜供应点，是一个可移动的菜摊，在内地从未见过，就是当地政府为了减轻民众物价压力，而特意设立的生活补贴点。
海南岛物价较贵，一切来源于它是一座孤岛。
我在临高新盈镇见到过一位60多岁的大叔，他2008年投资了几千万，搞了两艘大船跑运输，专跑海南到广东、广西、福建三地，共跑了七八年。据他回忆，海南只有石英砂运到这三省，而且后面管控还不让运了，其他各种基本物资，像建筑材料、成品油、煤炭、冷冻肉、食品饮料等等，全都是一大船一大船从大陆拉进岛的。
海南自己只盛产热带水果、橡胶、槟榔、海鲜、冬季瓜果这些，大部分物资都需要从陆地运过来，否则很难维持现代生活。
大叔说，因为缺物资，产生了两件很反常的事情，一是海南的水果卖到广东，可能卖得比本地的价格还要便宜，因为到了广东后，要跟全国和东南亚的水果竞争，只能压低价格卖。二是海南号称椰岛，全国椰子产量几乎全部来自海南，但全省每年要加工2亿个椰子，本地鲜椰产量仅能满足10%的加工需求，现在海南90%的椰子需要从印尼和菲律宾等地进口。
我问大叔，那你们平时有用大船运蔬菜瓜果吗？毕竟你们船大，物流成本能省下来。
大叔说不行，我们大船流程多、走得慢，蔬菜瓜果天天都要吃，等不起的，还是走汽运为主，但是汽运也快不起来，从湛江徐闻坐船过海，排队上船都要几小时，节假日有时候要等一天，要是遇到风浪，等几天也正常。
既然交通这么困难，那为啥不在海口与徐闻之间直接修建跨海大桥呢？毕竟投资1269亿、长达55公里的港珠澳大桥咱们都修好了。
主要还是太难建，成本也太高。
琼州海峡平均水深44米，最深处114米，目前人类桥梁基础最大施工深度才65米，远超以前的难度，而且琼州海峡断裂带密集，容易发生大地震和海啸，每年还有3-4次强台风，12月-2月大雾高发，修建跨海大桥技术上极难。
如果非要建大桥，大致需要2000亿成本，远超港珠澳大桥的1269亿，以现在的交通流量与海南的人口体量，不知道何年何月才能收回造价，海南财政又极紧张，实在拿不出余钱来修桥。
从地理上来说，因为交通原因，世界所有的岛屿都有着物资少、物价贵的通病，生活成本都注定远高于大陆地区，海南根本不可能逃脱这个规律。
大家不要被各种文学作品欺骗了，生活在岛屿上，从来不是啥世外桃源，获取一切资源的成本都会比陆地昂贵许多，一切成本都不可避免地增加。
成本贵造成了另一个极为严重的后果：海南无法发展工业。
同样一件工业品，在广东生产跟在海南生产，成本完全不一样。
原材料方面，海南基本只有铁矿拿得出手，生产任何工业品都需要进口原材料，原材料运进海岛，成本就要高于广东，做成成品后运出海岛，又要多一道物流成本。而且在海南招聘工业相关人才，可比广东难多了，海南严重缺乏各行业中高端人才。
一位在海南开过工厂的朋友说，他计算过，任何工业品在海南制造，都至少比广东贵25%，这就没法竞争了，必败无疑。
因为无法发展工业，而旅游业和农业基本收不上啥税收，就更加剧了海南财政困境。
以2025年举例，与工业强省广东相比，广东的主要财政收入来自工业，而海南主要财政收入来自服务业，广东财政收入约为1.39万亿人民币，海南仅903亿，广东是海南的15倍。
2020-2023年，海南每年财政赤字是1157亿、1061亿、1263亿、1356亿，中央这几年向海南转移支付分别为999亿、1011亿、1098亿、1100亿。（以上数据可能略有误差）
工业孱弱、物价昂贵、民间经济不发达，政府只能依靠服务业收税，这就造成了另一种独特的现象，我在海南采访老人时，听到的几乎全是抱怨。
我去各省调研都喜欢采访老人，因为老人经历得多，能讲出一个地方的来龙去脉，但在海南对老人的采访最为独特，因为通常讲到后半截，就会变成老人们向我诉苦，说他们退休金有多低，物价有多高，他们待遇有多差，你能不能写文章反映反映？
我在海南一共采访了十个老人，从级别较高的退休干部到无业老人，至少九个向我诉苦，人人身上都带着怨气，这是我在其他省从没遇到过的现象。
走遍全国，能感受到民间怨气如此之重，上次还是在河南。
而海南的年轻人，也好不到哪去。
年轻人不抱怨，是因为他们身体健康寿命还长，不会像老人那样被动等待接济，但没有工业、科技、互联网行业创造高薪岗位，他们大多也只能从事2000-3000元的基层工作。一位律师朋友说，他现在接触到的海南年轻人的案子，多是些私人彩票、网络赌场、赌球、帮信罪，找不到正经门路的年轻人，就只能从黑灰产想办法发家致富。
我在海南跑完一圈后，在微博上形容海南整体的经济感觉是“微穷”，一些海南人看到后，都说这个词比较合适。一位做餐饮的朋友跟我算了笔账，用数据来证明“微穷”的合理性，他说全国餐饮业一年大概5万亿的流水，海南总人口占全国0.7%，那餐饮行业一年应该有350亿的流水，但他们餐饮行业有数据，实际大概200多亿，说明大家确实没啥钱消费。
我在海南共跟二三十人聊过天，从大家聊天内容来看，那种经济压迫的“微穷”感，是无处不在的。
海南产业和工资较低、生活成本较高，除海口三亚外各城镇基建也较差，尤其各小镇镇区城建落后——临高新盈镇一位朋友，在海口一直说他们镇在当地相当富裕，热情邀请我过去看看，我以为是东莞厚街、虎门那样子，结果开车跑去现场一看，其基建惨不忍睹，大概只能跟湖南某个乡下小镇打平，我又不忍心打击那位朋友，到了当地只能说还不错还不错。
新盈镇主干道仅仅这样
但是海南人通常又不愿意离开海南，都说在这里待着，习惯了这种舒服安逸。
那是因为海南跟云南一样，下限并不低。
海南常年平均温度是22-27度，每年只有7-10月有暴雨、台风、高温，其它时间段生态环境极好，全岛森林覆盖率超60%，PM2.5常年低于15，负氧离子含量极高，没事出门几步，就可以冲浪、潜水、骑行、徒步、海钓，生活节奏极缓慢极美好，本地人对外地人又十分友善（好多人对我口述时提到本地人的温和），各大城市之间公路、高铁十分便捷，开车从海口到三亚只要3.5小时，高铁也只要两小时。
如果你并不特别追求十全十美的生活，什么水果牛肉新鲜蔬菜都要吃，什么时尚潮流都要追赶，那海南自身提供的海鲜、热带水果、海岛体验，是足可以让人得到一定程度的满足——是那种不全面，但底线还不错的满足感。
我在海南采访过一些在这里生活的东北退休老人，他们主要聚集在儋州市白马井、海花岛，东方市八所镇、板桥镇，乐东县九所、黄流、利国，其中东北人规模最大、密度最高的地区是九所。
去海南岛的东北人，又以黑龙江人为主。
九所几万东北人聚集的小区，比如龙栖湾、景和花园啥的，本身就是哈尔滨开发商在海南精挑细选后建的小区，他们在气候干燥、物价较低、离三亚又近的区域盖好房，东北老业主带新业主、员工亲属带亲戚老乡，一批一批往九所搬迁，最后形成了以黑龙江人为主的东北小区。
东北老人来海南定居，就是图这里生活环境好，一位黑龙江老人跟我说，他们来海南后，不用再忍受东北冬季的严寒，这里天气暖和、空气新鲜，东北老人的高血压、高血糖都有下降，心脑血管疾病、气管炎、哮喘也好了许多，以前他的腿伤在严寒时常常疼痛难忍，到海南后也没了这种症状。
我问他们为啥在东北心脑血管病就会严重些，他们说是因为东北外面冷屋里暖和，血管常常因为温度差异大收缩，才导致心脑血管病加重。
在九所生活，物价比三亚便宜许多，租房也不贵，46平方米的小区房，一个月租金1500元，他们通常10月至4月住在九所，5月至9月回到黑龙江，在九所连租七个月，谈谈价格可以只给房东八九千块钱，因为他们走后房子也租不出去，空着也是空着，最后跟房东商量，1万块就能包了这房子一整年，行李家具都不用搬来搬去了。
我问他们每年这样往返海南和黑龙江会不会很累，他们说不累，我采访的东北老人们，退休后一般每月6000块钱退休金，有大把时间挥霍。4月结束后，海南开始进入湿热期，老人们会开着车，在中国各省绕一大圈，边旅游边慢腾腾地回到黑龙江；9月结束后，黑龙江进入严寒，老人们会重新开着车，在中国各省再绕一大圈，边旅游边慢腾腾地回到海南岛。
为了能玩好，老人说他们有时从海南绕到云南，再从云南绕到西藏，最后从西藏回到黑龙江，过着极为惬意的日子。
他们像候鸟一样，绕着中国文旅最好的路线飞来飞去。
因此海南的好，在东北老人身上体现得尤为明显。
海南跟云南其实很像，海南是依靠海岛资源，维持一定生存底线但不发达的边疆岛屿省份，而云南是依靠山谷资源，维持一定生存底线也不发达的边疆山区省份。
两省的区别是，云南最贫苦的地区，比海南更苦，但云南最美好的地区，比海南又稍微好一点点。
云南北部山区的贫苦生活，下限是45分，集美景与人文于一体的大理上限是95分；那海南贫困山区农场下限是60分，天水一色的三亚上限是90分。
我2000年曾在云南临沧最边远的永康镇生活过，亲眼见过那边高山上老百姓，当真是穷得家徒四壁，全家住木板房，靠半山腰几亩旱地薄田为生，山上村民下山来给人做保姆，仅仅130块钱一个月。这种穷主要还是地理上的穷，人因地理压迫而赤贫。
而海南全岛不具备这么恶劣的地理环境。
我开车深入过儋州大雅村，这里已经属于海南岛较为偏僻的区域，路上途经的村道都破破烂烂——村民们说，原先这些村道也是好路，是为了修海花岛，从山里拉石头填海，才把村路给压烂了的，搞得到处是炮弹坑，车一开过去，就漫天尘土飞扬——因为路烂，原先30公里40分钟的路程，当天走了1小时15分才到。
大雅村还剩下十几户人家，全村120人左右，每户拥有50-60亩地，我说你们土地咋这么多？他们说山里土地不值钱，旁边的飞巴村和打老村个别家庭有两三百亩地呢。我主要询问了当地冒先生家的经济情况，他生于1962年，因为海南儋州山区地瘦缺水，只能种橡胶，他从1995年33岁开始，种下了1500株橡胶树，每年共收约1.5万斤橡胶，全年毛利7万元、纯利4万，平均每棵树一年产生纯利26元。
我刚从云南回来，问过西双版纳种橡胶的情况，那边是50元一棵的纯利，这边几乎少了一半，问冒先生原因，他说还是因为土地太瘦、12月至来年6月降雨太少，儋州这边橡胶树比云南都要矮一些，最差的时候，种下去有时10年才能收割，树割十几年就不产胶了，比西双版纳橡胶树的寿命也短许多。（西双版纳橡胶树好点的能割40年）
除了1500株橡胶树，他说家里还有十几条鸡——他们本地的独特叫法，鸡不叫一只，叫一条，以及一辆代步车，一栋两层砖砌小楼，冒先生再没有其它财产，算是海南山区百姓的典型代表。
我说一年纯利仅4万块钱，为啥不直接出去打工呢？他说儋州做苦力150元一天，服务员2500元一个月，他在家守着这1500株树，总收入不比这些活路低，而且橡胶价格有低有高，说不定哪年就赚到了。种橡胶他一年大概只要忙190天，剩下的时间可以休息，总体来说，还是强过出门打工的。
从冒先生的经济数据来看，海南穷苦的下限，还是胜过云南，毕竟除了山，他们还有海。
而两省大多数普通人的生活水准，云南跟海南不相上下，云南因为生物多样性略强一点，但实在强不太多。
云南丰富的山地生物，与海南广袤的海岸，加上两地充足的阳光与新鲜空气，都保证了两省人民的温饱线与生活惬意度，所以两省人民都谈不上富裕，但都不愿意离开家乡。
贰 风土与炒房
海南岛自1988年立省以来，常年都是一个依靠中央财政补贴，才能维持行政体系正常运转的省，中央顶级智囊团一直在想办法，让海南经济能够自给自足。
但海南的地理环境极为致命，迫使海南一直在炒房这条路上蒙眼狂奔。
要了解海南为啥老是在炒房，我还是需要先简单补充下海南的地理知识。
再看一眼地形图
前面介绍过，海南岛大部分地区是山地和台地，只有环岛的平原区域适合居住与种地，人均耕地面积全国倒数，好在1900公里的海岸线为全岛提供了优质沙滩、港湾和珊瑚礁，极大拓展了全岛生存空间。
海南一位老渔民对我说，三年困难时期，海南也没有饭吃，但可以捕捞鱼虾、鲍鱼、海参充饥，当时全省335万人，无米下锅但顿顿海鲜，才躲过了那几年的饥荒。
当代人看到他们天天吃海鲜还喊苦，可能会觉得很奇怪，但老人说，海鲜这玩意，其实是需要油盐和调料才能吃，如果没油烹鱼，吃鱼会越吃越饿，岛民平时也爱吃大米饭，饿得不行了才吃海鲜。
海岸线，是保证海南人生存空间的一条重要底线。
各地渔民都说，以前海南海里的鱼极多极多，鱼群密密麻麻捞不过来。日本经济发展起来后，渔民们才开始过度捕捞，将捞上来的鱼在海上卖给日本渔船，后来捕捞日渐泛滥，才让海南周边海域鱼越来越少。现在海南每年统一禁渔三个月，加上台风影响，大概一年有五六个月不能下海捕鱼，周边鱼群生态也正在缓慢恢复。
海南岛的渔民，1980年代前使用的是小木船或机帆船出海打鱼，1990年代时升级为50-75吨重的木质机动船，出趟远海能赚几千上万块，一年能赚十万出头，搞得那时渔民家的娃都无心读书，只想早点跟家里大人一起出海赚钱。目前渔民们几乎都替换成了钢质渔船，30-100吨的搞休闲渔业，300-400吨的去深海作业，都配备了卫星设备、电视、冰箱。
我在海南采访渔民时，发现他们不爱使用“吨”这个计量单位，而是多使用“千瓦”这个词，他们说，普通家庭作业的船通常在40-60千瓦，船长12-18米左右，能稍微跑远点，完成“一天一夜”的流刺网作业，这种船小点要70-80万，普通的100万，渔民家庭用这种船，一年大概挣12-20万，需要5年时间回本。
海南岛的本地土豪，会买300-400千瓦的大船，这种新船一般卖到千万起步，二手也要300-600万。
上面顺带着说了些渔民的经济生活，回来继续聊地理。决定海南地理分布的重要原因，是每年必到的台风。
台风的来访，使海南岛东西两岸呈现出完全不同的生态景观。
海南岛每年雨季跟台风季高度重合，每年5-10月降水量占全年的80%，东部被台风和雨水直接冲击，文昌年降水量达2000毫米，万宁和琼海年降水量能达到2400毫米，因此东部草木繁盛，自然景观郁郁葱葱，东线就形成了主要的旅游带。
而西部因为被五指山隔绝了台风和水汽，年降水量只有900-1000毫米，气候干燥，东方市甚至发育出中国唯一的热带稀树草原景观，风浪较平又靠近北部湾，加上铁矿在西岸的昌江县石碌镇，更适合发展港口和工业。
台风是海南最重要的淡水来源，虽然会造成自然灾害，但关系着整个海南的生存，如果一整年没有台风，海南的农业和生活用水就会受到很大影响，那一年也会被特别标为“空台年”。
东湿西干的气候，使海南东部侧重发展荔枝、菠萝、文昌鸡、咖啡、雨林、冲浪、旅游、国际论坛，而西部侧重发展芒果、香蕉、晒盐、石化、核电、纸业。
习惯北方干燥天气的东北人，便因此聚集在海南西部，尤其以前面提到的乐东县九所镇密度最高。
我在海南东部溜达时，最想不通的是为啥把火箭发射基地设在文昌，因为东部多雨，容易影响火箭发射，航天发射场一般放在酒泉这种干旱地区，火箭跟东北人一个性格，那不是应该放在海岛西部吗？
到文昌后，一位当地人解释说，火箭发射通常朝东南或东向飞行，以借助地球自转加速，如果从海南西部发射火箭，航迹可能会进入越南领海领空，残骸也可能落入有争议海域。另外海南西部有大量工业港口，周边重卡路网密集，不利于火箭运输，放在东部文昌是因为交通便利和减少国际冲突，多雨的缺点就直接忍了。
海南不仅东西差别大，南北差别也很大，简单点说，三亚比海口要热不少。
海南有一个重要的地理分界线，是位于万宁与陵水交界处的牛岭隧道。
如果从北往南走，进入隧道前，是阴天飘雨、空气黏润的万宁，穿过隧道后，就是天气明媚、阳光刺眼的陵水。
那是因为海拔976米的牛岭，挡住了太平洋的湿润气流，使雨水全倒在了万宁方向的北坡。
所以三亚比海口要热不少，海口的气候跟深圳差不多，到冬天还是有低于10度的时候，人体会感到寒冷，但三亚到了深冬还可以下水游泳。我们内陆人脑海里“炎热的海南岛”，其实是“炎热的三亚”，海口及海南大部分城市，并没有那么热。
不过海南岛的热，远远热不过东南亚国家，三亚的热，也远远热不过曼谷和胡志明。
将海南的地理环境交代清楚，是为了说明海南岛的发展地基，如果不进行国家顶层设计，它就是不适合农业与工业，天生只适合发展旅游与房地产。
旅游业是一个能提供大量就业，但利润和税收微薄的产业，2024年中国旅游行业提供了8300万个就业岗位，是中国重要的社会稳定器，但2024年中国旅行社营业总收入5657亿元，纯利才37.8亿元，利润率不足1%，是收不上什么税的。
所以海南便不由自主，走向了房地产行业。
海南作为偏安一方的穷省，为啥就走上了炒房之路？新疆、西藏、云南、黑龙江、广西可都没这个命。
因为海南旅游资源实在太好，它是全中国唯一的热带岛屿，又是国家最后一批特区，还是一个自成一体的海岛体系，这种稀缺地理资源，天生就适合炒房。
“海南一共经历了两次炒房热潮。”
2026年1月26日下午四点，我在海口一家福山咖啡店见到老何，听他讲述海南这些年房地产历程。老何1972年生于昌江县，在海南从事房地产相关行业已近二十年，对海南房地产的过往烂熟于胸，上来便提起这两次热潮。
“1950年到1988年，海南主要给国家提供橡胶和铁矿，没有任何大投资，海南整体非常落后，基建水平远远落后于全国。”老何说，“1988年决定建设海南时，整个海口穷得只有一个十字路口。”
“1988年海南办特区后，大量人口和资金涌入海南，发现也没啥可投资的，最后全跑向房地产，600多万人口的海岛，突然冒出2万多家房地产公司，到1992年时，海南全省房地产投资达87亿元，占全省固定资产总投资的一半，全省财政收入的40%都来源于房地产。”
关于第一次炒房，后来在采访鲍老时，他刚好做了一些补充，鲍老说当时来海南搞房地产的，98%都是国有资本，那时候私企没钱，冯仑、潘石屹在海南练手时还相对落魄，炒房大公司都来自国企。
1988年时，海南每平米房价1350元，之后大量资金涌入海南，到1992年时，海南每平米房价涨到5000元，1993年上半年达到了每平米7500元，差不多鲍老一年的工资，才够买上一平，海南房地产已经失控。
1993年6月，发现危机的国务院，宣布停止房地产公司上市，全面控制银行资金进行房地产行业，从银行贷钱到海南炒房的公司遭遇重挫，华夏证券、南方证券损失惨重，海南发展银行因大量不良贷款引发挤兑，1998年被央行关闭。
海南留下600栋1600多万平方米的烂尾楼、18834公顷闲置土地、800多亿积压资金、四大国有商业银行坏账300亿。
潘石屹和冯仑当年的公司能死里逃生，是因为他1992年底去海口市规划局查资料，发现海口报建后的人均居住面积达到了50平方米，比北京人均7平方米高出一大截，这些房子肯定是没人接手的，便拉着全公司赶紧清掉土地和项目跑路，带着3000万利润回到北京，重新从万通新世界广场起家，才成为中国房地产富豪。
1993年大部分去海南搞房地产的企业都破产了，最后活下来的不到1%，鲍老说，这一次对海南的重击，使海南直到2008-2009年才走出来，但很快，第二波炒房潮又来了。
海南的第二波房地产热潮，老何是亲自参与过的。
2010年中央宣布要在海南建国际旅游岛，战略公布仅5天，海南全岛商品房交易额达到171亿元，超过2008年总和，海口一个月房价上涨35%，三亚上涨31%，全国开发商和炒房团带着4000亿资金进入海南，整个海南都疯了。
当时老何在澄迈负责一处偏僻楼盘的销售工作，他说开售那天明明没有做啥宣传工作，早晨六点就有几百人在门口等着开盘，门一开哗啦冲进来好多人，一下子把房抢光，那个楼盘本来是2000元一平，一天活生生暴涨到6000元一平。
他还亲眼见到好多人拖着行李箱，下飞机后就直奔楼盘，只要听到有房马上刷卡买，跟不要钱似的。好多楼盘开售后一小时一个价，上午还是五六千一平，到晚上就涨到一万一平。
当时最夸张的数据，是雅居乐清水湾一位售楼小姐，一个人卖出13亿的房子，提成拿了200万。
1993年炒房的惨痛教训，让海南不敢大意，这次海南反应速度快多了，3月开始将商品房用地划入限制控制类，只对星级宾馆和度假村给予扶持，炒房热马上退潮，使2010年的炒房，并没有像1993年那样，留下大量烂尾楼和坏账。
2018年4月，在庆祝海南建省30周年大会上，中央宣布支持海南全岛建自由贸易港，这次海南政府有经验了，提前摁死炒房冲动，当年就实施全域限购，将房地产投资占GDP比重，从2017年的46%摁下到2018年的35%。
到2024年时，房地产投资占GDP比重，已经下降到了11%。
海南过去对房地产的依赖，实际是本岛产业难以发展的畸形现象，既然各产业发展困难，除了房地产，海南在无可奈何之下，就像许多旅游区域那样，曾经不得不悄悄走上了黄和赌两条灰产线。
一位在海南生活了二十年的朋友，带我去过海口某条街道，他指着现在街道上正常经营的店面说，2012年他刚来海南时，这里全是洗浴店，有一次他感冒了想汗蒸，居然整条街找不到一家正经店铺，全是做擦边生意的，那时他才明白“不到北京不知道官小，不到深圳不知道钱少，不到海南不知道身体不好”这句话的意思。
我在海口时，还采访过一位曾经靠黄赌发家的黑社会退役老头，老头曾经在1990年代到2000年代，依靠海口夜场赚过很多很多钱，可能以数十亿计，中国现在当红的几位一线大明星，以前就在他场子驻唱，老头以前的重要手下，全部都在吃牢饭。
老头对以前监管相对宽松念念不忘，认为那才是海南最好的出路，加上手头囤了不少房产，老头认为海南应该像泰国那样，一边搞旅游一边放开色情和博彩，一边放宽房地产，让全世界的人都来买房，才能让海南经济活跃起来。
黄赌毒和房地产，是不可能让海南走向繁荣的，世上从没有依靠畸形经济繁荣昌盛的国家，海南也不可能变成另一个泰国，它必须走出一条正常的现代化之路。
这条路的路口，就在儋州洋浦港。
叁 洋浦与自贸
海南岛长期依赖中央财政拨款，一直是大家的心头痛，几十年来，中国最顶尖的社会精英们，一直在努力为海南找一条财政自理的出路。
1988年海南办经济特区时，中央就想过给海南“落地签证”等特殊政策，有人提出过借鉴香港与深圳模式，把海关设立在湛州徐闻海安，希望搞一个内地人员与货进海南，在海安办理出关手续，从海南返回内地，则在海南港口办理入关手续的模式，跟2026年的海南自贸港计划有一些接近了。
但当时的条件十分不成熟。
一是如果封关，1988年还十分落后的海南，从内地获取廉价原材料和生活物资的成本会变高，海南财政更加吃不消。二是当时运输靠吨位很小的客滚船，年吞吐量极低，通信、监管设备也落后，强行设关，会造成海峡交通堵塞，阻碍人员物资的正常流通。
翻看历史，会发现今天执行的自由贸易港计划，其实在1988年就有了雏形，出谋划策的水平是有的，只是当时硬件太落后，没办法执行。
海南早期的开放计划一直很大胆，1988年梁湘从深圳（广东篇《丹霞岭南》有介绍过梁湘在深圳的政绩）到海南岛任省长，当时就提出要把洋浦港建为重化工基地，将岛内农业改造为现代农业，并引进外资承租土地进行开发的计划。
我在洋浦港采访时，许多老人都会主动提起这个计划，都说很是可惜，后面没有推进成功。
当年海南省政府打算以200元每亩的价格，划出洋浦30平方公里的土地作为开发区，向熊谷组公司（当时挂香港公司名，日资占37%）出租70年，由熊谷组负责基建与招商开发，熊谷组需出资31亿港元，在洋浦建立重化工产业，包括45万吨的乙烯工厂、52万吨的尿素厂、300万吨炼油厂、300万吨标箱玻璃、钛白粉厂等，希望以点带面，带动全岛经济起飞。
1988年4月，五位政协委员认为租地计划涉及主权问题，向熊谷组出租70年相当于租界，对租地计划提出批评，一时引发舆论爆炸，海南省政府受到了极大压力。
梁湘马上派邹尔康副省长向中央写报告解释，海南对出租土地有执法、征税、治安管理权，行政、边检、边防、海关一切正常，土地出租只是商业行为，跟租界那种出让主权的性质并不一样。但是舆论压力太大，那时中国也处于政治极为敏感阶段，洋浦港与熊谷组的开发计划就一直耽搁下去了，后面也影响到了三井、三菱、正大对海南的投资构想，海南便因此错过了这一次经济发展的机会。
之后，没有工业支撑的海南，便掉入了1993年的房地产陷阱，使国家财政损失惨重，并在2010年差点再次掉入。
海岛受限于地理环境，天生就不好发展工业，最近百年来，除了中国台湾省和新加坡（新加坡勉强算岛国）抓住欧美工业转移的机会顺利起来，其它海岛地区，几乎都在走旅游或金融路线，是很难很难成为工业区的。
海南岛错过这一波机会后，兜兜转转几十年，还是回到了最早的全岛封关路线。
只是这一次自由贸易港战略，比1988年的版本更完善、更精细，硬件条件也相对成熟得多。
2025年12月18日海南正式封关，贸易、股资、跨境资金、人员进出、运输往来、数据安全开始有序流动，将成为中国企业走向世界，以及世界企业走向中国的总部基地，第一个要被激活的，就是儋州洋浦港。
打个比方，一家外国公司要在海南生产巧克力，那需要从科特迪瓦进口可可豆，在海南生产出巧克力后，再转手卖到东南亚地区，整个过程不需要交税，能吸引许多公司把海南作为生产中转站，这种原料和市场在外面的模式，就叫“两头在外”。
西门子能源就在封关首日，落户洋浦建设燃机总装基地，他们从海外拉来配件组装，做成成品后再卖到中国内地或者其它地区。
正大集团也从哥伦比亚进口咖啡豆，放在万宁生产，再转售澳大利亚，进口和出口双重免税，使正大集团的咖啡生意省下一大笔钱。
而所有从外面进来、从海南出去的要道，就是洋浦港。
洋浦早就提前做好了准备，当地人带着我在现场兜了一圈，看看2014年便已建成的洋浦大桥，看看新英湾环线，洋浦港更具备停靠全球最大的2.4万箱位集装箱船的能力，就等着全球大船一批批过来。
洋浦港的北面，刚好正对着平陆运河在北部湾的出海口，整个西部陆海新通道可以经平陆运河到洋浦，再从洋浦到世界各地，洋浦不仅仅会带活海南，还能带活整个西部。
不仅仅世界的货物经洋浦港入海南，中国西部制造业，也能经洋浦出世界。
因此我见到的儋州洋浦人，都对自己的前景十分乐观，都认为本地必定进入高速发展期。
洋浦是海南自贸港的第一大受益区域，其它城市当然也会从自贸港各自获利。
海口江东新区有一个总部经济区，已经吸引215家总部企业落户，其中48家来自世界500强，11家自己投资了总部区域大楼。
因为海南这里生产免税、人钱来往更自由，这些总部主要是来整合国际业务、管理跨境资本和进行全球贸易。因此2025年，海口江东新区招引落地重点企业62家，完成签约投资额284亿元。
国内企业也会因为封关进入海南，比如中国自贡生产火锅牛肉片的商家，他可以先从阿根廷进口牛肉，在海南设厂生产完，再卖回到中国内地，就能省下12%的进口税。
海南封关后企业所得税和个人所得税率最高征15%，企业所得税低于全国标准的25%，个人所得税也低于全国最高的45%，这对国内销售额特别大、但利润特别低的企业极具吸引力，比如餐饮、农产品、快消品、零售行业等，要知道很多国际巨头的年纯利润，目前已经低到了1%。
打个比方，某家卖零食的某公司年销售额500亿人民币，但其纯利只有5亿，如果这家公司把总部放在海口，那一年可能就多出一到两亿的纯利来，这种合法合规的利润溢出，哪个老板不爱？
所以东鹏、太古可口可乐、蜜雪冰城目前都已在海南建生产或供应链基地，一是购买境外设备和原材料便宜，二是税便宜，三是方便向东南亚扩张。
前面说过，这次自贸港战略是1988年的PLUS加强版，除了上面这些，海南还开放了外资医疗与教育的进入，允许外资独立办学和建医院。
三亚杜威国际学校、三亚明德双语国际学校、海南比勒费尔德应用科学大学都是在封关当天举办开放日，海南另还有哈罗外籍人员子女学校、洛桑旅游大学、陵水黎安国际教育创新试验区可供选择。
博鳌富隆医院、博鳌一生健康医院这些主营高端抗衰、难治病与罕见病的外商独资医院都在封关后揭牌，新加坡独资的鹏瑞利国际医疗中心也将在2028年营业。
必须承认，海南教育医疗起点极低极低，这些外资医院和学校，不能从根本上改变海南贫瘠的教育医疗资源，但相对来说还是进步不少。
出于封关后利好政策，海南已经备好了主营油气化工、大宗商品交易、国际港航物流的洋浦经济开发区；主营特许医疗、医美抗衰的博鳌乐城国际医疗区；主营总部经济的江东新区；主营口岸、物流、加工的海口综合保税区；主营科技研发的三亚崖州湾科技城；主营软件与信息服务的生态软件园区等共11家重点园区。
根据海南省的政府文件，封关后2026年预计GDP增长6%，财政收入预计增长3%（27亿左右），财政增长慢，主要还是考虑到长远利益，先让海南整体发展起来，后面的钱再慢慢挣。
我在海南时，问起封关后的变化，一位多家五星级酒店的管理人员说，封关后他们出差的客人比去年同期增加了40%，全岛免税销售额一个月增长了47%。
封关对海南的好处，是实实在在看得见的。
海南自贸港的建立，对新加坡构成了同质竞争，不出意外，将削弱新加坡的部分利益。
比如往返于中国西南、华南与东盟之间的货物，经由平陆运河与海南洋浦港转运，比走新加坡路线在航程上缩短了10天，物流成本降低了32%。
比如背靠中国大陆做生意的加工生产、金融管理，不必放在远离中国的新加坡，可以直接放在海南岛，既省下了各种关税成本，又能更方便地处理细节工作。
比如新加坡原是全球最大的船用燃油加注中心，海南岛凭借背靠中国炼化产能的成本优势，将提供更具竞争力的保税燃油价格，其成本比新加坡便宜8%—15%，大量货船很可能弃新加坡而到海南加注燃油。
按照正常的经济规律，人、钱、货集中到海南，又必定催发海南的金融业做大做强，从而间接影响到新加坡的金融业。
不过新加坡有些面向全球的作用，海南是无法替代的，因此海南会部分影响新加坡，但不会全面覆盖新加坡的功能。
目前还无法预测海南在历经大特区、国际旅游岛几次不太成功的战略后，自由贸易港是否一定可行，但至少从我在海南走访的情况来看，自由贸易港的路线暂时是正确的，成功的可能性较高。
以海口、三亚、洋浦港为核心的三大重要经济区域，将全面带飞海南经济发展。
同时回望1988年老一代对海南的规划，可以发现，现人的智慧还是延续在前人之上，经济发展需要一代一代接力，在合适的时间做合适的事情，并没有哪个时代的人特别聪明，也没有哪个时代的人特别愚笨。
肆 远行
2026年1月，因为要参加一次互联网会议，我生平第一次来到海南岛，在这体验到了海南独有的阳光、沙滩、海钓，回去后就一直念念不忘。
因此1月中下旬便安排了海南调研行程，一个人开着车，绕着整个海南岛走了一大圈，拜访了大量熟悉海南生态的朋友。
在这里，我第一次了解到海岛经济的不容易，第一次知道海南这几十年艰难发展的历程，第一次亲眼目睹一次国家大战略，对普通民众经济生活的影响。
海南岛确实很小，我开车4小时就能从北走到南，海南岛又确实很不容易，大量退休人员每月拿着3000块多一点的退休金，大量普通年轻劳工也就2500-4000每个月，大家只能聊以度日。
大部分岛民对经济状况不太满意，抱怨声伴随着我这一路，但大家又舍不得离开这座岛，因为它确实又舒惬平静，从来没有饥荒，一片暖洋洋的好风光。
按鲍老的说法，他1992年到海口时，全海口总共100万人，历经34年发展，2026年也才300万人，而且这个数据，还是合并琼山市50万人口的数据，34年时间，实际上海口只增加了150万人，在全中国都是发展得极慢极慢的。
海南的基础生存环境极佳，但经济发展的难度又极深，所以海南才被锁定在一个较低的经济范围内，一直得不到突破，保持着微苦的基本面。
海南走过那么多冤枉路，因此到现在，还是全中国限购房产最严的区域，今天哪怕长沙都取消限购了，到海南买房，外地人还是要交60个月的社保或个税。
但好在，错误已经远去，目前已经看到了希望。
许多年后，儋州洋浦港必定会比现在繁华许多许多，海口和三亚也将布满国际友人。
天涯苦角的历史必将过去，海南人将不仅仅有阳光和沙滩，还有了追赶新加坡的新征程。
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