来源：大伟看楼市
2026马年开年，房地产市场迎来久违的密集政策暖意，从中央定调“着力稳定房地产市场”，到地方利好政策密集落地，从官方批量收购老破小，到限购限贷全面松绑、房贷利率再创新低，一套“自上而下、精准发力、多点协同”的救市组合拳全面打响，清晰释放出一个强烈信号：马年房地产新一轮救市潮已然启动。不同于以往零散的调控微调，此次救市潮力度更大、覆盖更广、针对性更强，既是对冲行业下行压力、化解市场风险的务实之举，也是推动房地产行业从高速增长向高质量发展转型的关键布局，将深刻改写马年乃至未来几年的楼市格局。
回顾过去四年，房地产市场经历了深度调整，单边下行态势持续蔓延，市场困境日益凸显：二手房库存高企，大量老破小陷入“卖不掉、住不好、拆不了”的尴尬，成为楼市流动性的“死角”；置换链条梗阻，改善型家庭因老房难以变现，无力购置新房，进而拖累新房市场去化；房企债务风险未完全出清，融资困难、交付担忧仍在影响市场信心；部分城市房价持续下跌，业主恐慌性抛售情绪蔓延，形成“降价—观望—再降价”的负向循环。在此背景下，马年官方主动出手，启动新一轮救市潮，既是稳定经济大盘的必然要求，也是破解行业痛点、惠及民生的迫切需要，其紧迫性与力度均创下近五年新高。
此次马年救市潮，最鲜明的特征是“全方位、多层次、精准化”，不再是单一政策的“单兵突进”，而是形成了“需求端托底、供给端纾困、存量端盘活”的三维发力格局，每一项政策都直击市场核心痛点，协同发力撬动市场复苏。
需求端，官方持续放宽限制、降低购房成本，全力激活刚需与改善需求，筑牢市场复苏的根基。截至2026年2月中旬，全国已有超100个城市出台楼市优化政策，覆盖一线、强二线至三四线全层级城市。一线城市率先松绑，北京、上海、深圳等放宽非户籍人口购房社保年限，降低落户门槛，为新市民、青年人打开购房通道；强二线城市全面取消限购、限售，部分城市推出购房补贴、契税减免政策，多孩家庭、人才家庭可享受额外购房倾斜；
三四线城市则全面放开购房限制，同步下调房贷利率，降低购房门槛。在金融支持方面，房贷利率降至历史低位，全国主流首套房贷利率正式跌破3%关口，部分城市凭借贴息政策步入“2字头”区间，首套房首付比例普遍下调至15%-20%，公积金贷款利率同步降至2.6%，换购住房个税退税政策延续至2027年底，一系列举措直接降低了购房成本，缓解了购房者的资金压力，逐步化解市场观望情绪。
供给端，官方聚焦房企纾困与交付保障，着力化解行业风险，修复市场信心。一方面，持续优化房企融资环境，落地房企融资“白名单”制度，拓宽优质房企融资渠道，加大信贷、债券、股权融资支持力度，帮助房企缓解资金压力，推动债务重组取得实质进展，截至目前已有近20家房企完成债务重组，行业流动性危机逐步解除；另一方面，强化“保交楼、保民生、保稳定”目标，优化预售资金监管政策，畅通监管资金拨付渠道，推动现房销售制度稳步推进，切实保障购房者合法权益，化解交付担忧，从根源上修复市场信任。与此同时，官方鼓励房企优化产品结构，聚焦刚需与改善型住房建设，提升房屋品质与物业服务水平，满足居民多元化居住需求，推动行业从“规模扩张”向“品质提升”转型。
存量端，官方创新推出老破小批量收购政策，成为此次救市潮的“亮点”与“突破口”，也是打通楼市循环的关键举措。不同于以往棚改的大拆大建，此次官方收购由国企主导、金融支持，以上海浦东、静安、徐汇三区为试点，逐步向全国重点城市扩围，截至目前已有36个城市发布老破小收储具体公告，80余个城市表态支持国企收购存量住房。
收购房源主要聚焦2000年以前建成、70平方米以下、产权清晰的中小户型老破小，遵循市场化定价原则，收购价略高于二手房市场价，为业主提供稳定、快捷的退出通道；收购资金由国有大行提供专项贷款支撑，确保资金足额及时到位。此举不仅盘活了存量闲置资产，解决了老破小业主“卖房难”的痛点，还能将收购房源改造为保障性租赁住房，快速补充保障房供给，同时打通“卖旧—买新”的置换链条，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，实现“稳市场、优保障、通循环”的多重目标。
深入分析不难发现，马年新一轮救市潮的启动，并非“大水漫灌”式的刺激，而是有着清晰的底层逻辑与战略考量，核心是“稳预期、去风险、促转型、保民生”，推动房地产行业回归理性、回归居住属性。从宏观层面看，房地产行业关联上下游数十个产业，是稳定经济大盘的重要支柱，救市并非为了重启房价普涨，而是为了遏制市场单边下行，化解行业风险，防止风险向金融领域传导，为经济高质量发展提供稳定支撑；从民生层面看，住房是民生之本，救市的核心是保障刚需群体的居住需求，解决新市民、青年人的住房难题，盘活老业主的沉睡资产，让普通家庭共享城市发展红利；从行业层面看，救市是为了推动房地产行业出清过剩产能，化解房企债务风险，引导行业摆脱高杠杆、高周转的旧模式，进入存量盘活、品质提升、稳健发展的新阶段。
随着救市政策的持续落地，马年楼市已出现积极回暖信号，市场底部逐步确认。数据显示，2026年1-2月，全国重点13城二手房成交量环比上升16%，同比增长33%，其中北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上，上海单月成交站稳2.2万套高位；新房市场同样暖意凸显，核心城市核心板块去化周期缩短，开盘即售罄的现象重现，优质改善盘、地铁盘成为成交主力。价格端，全国70城房价环比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微涨，二手房价格结束了长达近两年的下行趋势，业主报价上调、议价空间收窄，市场从“买方市场”快速向“卖方市场”倾斜，观望情绪逐步瓦解。
展望马年全年，新一轮救市潮仍将持续发力，政策红利有望进一步释放，但“房住不炒”的底线不会动摇，“因城施策、精准发力”仍将是调控主基调。预计后续将有更多城市跟进出台救市政策，政策力度将根据市场走势动态调整，重点向刚需、改善需求和民生保障倾斜；官方收购老破小的政策将进一步扩围，收购范围可能从老破小延伸至存量商品房，资金支持力度加大、流程更加便捷；房企融资环境将持续优化，债务风险将进一步化解，行业集中度有望提升；市场将呈现“筑底企稳、结构分化”的态势，一线及强二线核心城市将率先实现稳步复苏，三四线城市仍以去库存为主，“K型分化”成为市场最鲜明的特征。
对于普通购房者、业主和房企而言，需认清此次救市潮的核心逻辑，理性把握政策红利。对于刚需购房者，当前房贷利率低、购房门槛低，且市场选择空间大，是难得的上车窗口期，可优先选择配套成熟、性价比高的现房或准现房，避免盲目跟风；对于老破小业主，可抓住官方收购政策红利，优先出售产权清晰、符合收购标准的房源，实现资产变现，有改善需求的可借助“以旧换新”政策，低成本置换优质房源；对于房企，需主动顺应行业转型趋势，聚焦核心城市、核心板块，优化产品结构，提升房屋品质，积极化解债务风险，摆脱对高杠杆模式的依赖，实现稳健发展。
综上，马年官方出手启动的新一轮房地产救市潮，是政策、资金、市场三重力量协同发力的必然结果，也是房地产行业发展的历史必然。此次救市潮不仅是稳定市场、化解风险的“及时雨”，更是推动行业转型、惠及民生的“长远计”。随着各项政策的持续落地见效，楼市将逐步摆脱下行压力，回归平稳理性的发展轨道，房地产行业也将在转型中实现高质量发展，为经济社会稳定发展提供坚实支撑。对于每一个市场参与者而言，唯有认清趋势、理性决策，才能抓住政策红利，实现自身利益与行业发展的双赢。
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