2月25日（正月初九）是个好日子，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。我们暂且将这一政策称之为“沪七条”，上海也是抢了一波先机。
先看具体的政策内容：限购（3条，1-3）+公积金（3条，4-6）+房产税（1条，7）。
1、非沪籍外环内购房，社保或个税年限3（年）改1（年）。非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。
2、非沪籍社保或个税满3年，外环内可增购1套（与上海本地居民家庭一样），即在外环内限购2套住房。
3、持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
4、首套公积金贷款最高额度从160万提高到240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万。
5、公积金贷款认房不认贷，名下无房即享受首贷，名下1套且已经结清公积金贷款的按二套贷款政策。
6、扩大对多子女家庭贷款范围，对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
7、成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税。
怎么看上海这次的动作？
第一、从时间点看，上海这次属于抢跑，在所有城市里抢了个先机，春节假期刚过，就放出大招，当然，这次动用的政策工具也在预期内，可能也是酝酿很久，就等一个时间点放出来。
第二、从动因上看，没有什么疑问，市场好的时候，政策没必要出来。当前，市场的表现已经到了官方认为可以把政策放出来的点，所以五部委也是春节假期结束就快速开工，把政策放出来。在预期很低的时刻，把预期内的政策放出来，能给市场带来一些生机，也不用担心政策的出台会带来市场的过热。
单单看2月二手房网签情况，根据楼市日历数据，截止2026年2月24日，上海二手房网签不到9000套，而2025年2月这一口径的数据是接近17000套，预计2月的同比降幅会超过40%，市场表现确实偏冷，政策是时候出来了。
图表：上海二手房网签数据走势
资料来源：网上房地产，亿翰智库
第三、从具体的政策内容看，限购放开，公积金松绑，房产税减负都符合我们一直以来对政策方向的判断，缩短社保/个税缴纳年限，放开外环限购套数、公积金贷款额度提升等政策，都属于政策工具箱内储备政策，目的也是为把购房的门槛降低，把购房者加杠杆的空间放大，给购房者减负，以支持这些有需求的购房者买房释放需求，“沪七条”政策的出台或将带动一波住房需求的释放，给市场注入活力，但也不要想着单一的政策能把市场彻底从底部拉起来，毕竟当时市场下行的根子也并不完全在行业内，需求端的政策并不能“治本”。从过往政策出台后，市场的表现也能看出这一点，政策出台后，市场大概率会有即时的反馈，但是政策作用却未能持续。
第四、其他城市会不会跟？大概会跟，但是就这几个方向的政策，很多城市已经没有太多空间，除了个别城市，绝大多数的城市已经是“无限购”的状态，可以说是松无可松，政策还有约束的城市，政策的松动也只是时间的问题，上海已经出了政策，其他还有政策空间的城市预计也会很快跟进。
第五、从全国的数据来看，2025年全国新房成交额是8.4万亿，不足2021年的一半，房地产市场终究是要走出规模主导的阶段，进入到品质发展主导的阶段，政策重心之一需要落位于，发掘更多在产品端有优势，有突破的地方型企业，比如河南的建控（春节期间，邓州建控未来天境销售额突破1.5亿）、哈尔滨的汇龙、临沂的舜泰置业、泸州的恒创、贵州的麒龙等等，鼓励支持这些企业建设“好房子”，推动行业转型升级，实现高质量发展。
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