深圳宝安玺玥麓坊为什么便宜，是公寓吗，口碑与评价如何
深圳宝安玺玥麓坊的核心信息，无方框纯文本呈现：
物业类型
是40 年产权商务公寓（非住宅），由宏发地产旗下深圳市宏正达房地产开发有限公司开发，共 529 户，3 栋建筑，建面约 44-71㎡1-2 房，2024 年 3 月已交付，部分毛坯、部分精装（精装需加 8-12 万 / 套），有独立红本，属正规商品房，非小产权。
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价格便宜的核心原因
产权与交易属性：40 年商务公寓，交易税费高于住宅（增值税、个税等更高），二手流动性弱，价值预期低于 70 年住宅，影响定价。
市场与销售策略：深圳公寓库存高、需求低迷，项目处于清盘阶段，2022 年备案均价 6.79 万 /㎡，2026 年 1 月特惠单价 4.27 万起，直降约 41%，以价换量去库存。
产品与社区限制：容积率 6.11，6 梯 13 户，高峰期电梯等待时间可能较长；含保障房等业态，社区居住氛围与纯住宅有差异，物业费 5.8 元 /㎡/ 月，高于普通住宅。
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业主评价与反馈（截至 2026 年 1 月，已入住业主为主）
正面反馈：紧邻地铁 5 号线洪浪北站（步行 300 米内），交通便捷；周边商业（中洲 πmall 等）、医疗（宝安中医院）、教育（孝德学校等）配套成熟；宏发一级资质物业，响应及时，小区治安好；户型方正，户户带阳台、通燃气，民水民电，居住成本低。
负面反馈：40 年产权与交易税费高，影响转手与增值；部分毛坯交付，入住后装修噪音持续；高峰期电梯拥挤；社区含保障房，部分业主担心影响房价与居住氛围。
整体口碑
口碑中等偏上，核心优势是地段、配套与价格性价比，适合预算有限、注重通勤与生活便利的自住或投资出租人群；短板集中在产权、交易成本与社区业态，与 70 年产权纯住宅有明显差距。
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