文｜编辑：阅乐
1999年，顺天通集团在昌平的农田上盖起楼房，说是经济适用房，第一批居民搬进去时连自来水都没有，直到2003年夏天才接通自来水，年底才用上天然气，之前大家只能烧罐装气、打井水用，房子建得快，配套却跟不上，人住进去了，生活卡在半中间，这事听着挺荒唐，但当年确实就是这样做的。
2007年地铁5号线开通后，天通苑就连接上了北京的主干道，以前坐公交去市区动不动就要一个半小时，现在40分钟就能到达东单，通勤时间缩短了，买房的人马上多了起来，2008年奥运会之前环境整治了一轮，房价开始稳步上涨，到了2015年，比起刚开盘的时候，价格已经翻了好几倍，人口也增长到几十万，成了名副其实的“睡城”，白天人走空了，晚上灯光亮满。
2018年政府推出“回天计划”，修路、建学校、增加医院，但真正让房价重新洗牌的，是2023年底17号线北段通车，新站叫天通苑东站，直接通往望京，二十多分钟就能到达，市场反应很快，中苑那些2007年后建的电梯小户型，挂牌没几天就卖掉了，老区1999到2003年的楼房，没有电梯、走廊很长、户型偏大，挂半年都难卖出去，价格下降了15%到30%，很多人不清楚，这些老房子还是经济适用房，出售时需要先补一笔土地出让金，这笔钱不明确，买家一计算，就会犹豫。
我翻过几套老房子的挂牌记录，连中介自己都说，不是没人要这些房子，是买家算了算成本觉得划不来，楼龄大了以后维修费用高，物业也常常懒得管，房子离地铁口超过五百米，价格就跌得厉害，现在买房的刚需人群最喜欢八十到一百二十平米的三居室，面积上了一百四十平米的房子，多数只有退休的老人愿意接手，年轻人嫌太大又不好转手，这些虽然不是政策里明写的规则，但市场在一笔一笔的交易中把它们写清楚了。
深圳龙华和上海顾村也类似，轨道一通，社区就分出层次，但天通苑的特殊之处在于它没经过拆迁，也没整体改造过，完全靠居民自己买卖房屋，一点点把空间价值重新分配，二十五年下来，政府提供土地，开发商负责建房，老百姓进行交易，三方接力，硬是把一片农田变成北京最大的住房拼图，它早就不是城中村，但说是商品房小区，产权关系又有点拧着，它就卡在中间状态，像一盘还没下完的棋。
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