北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前有一套海淀学区房，蜂鸟社区两居自住，贷款还有200多，孩子今年上初中，派位大概率是周边中学。现在考虑卖，一方面是房贷压力过大，另一方面中介告诉我房价会持续下跌，一年跌一百万，让我尽快卖，不知道是真的吗？请问您建议现在置换吗？置换有什么建议吗（三口之家自住）？
A：
1、中介永远跟卖家说都是房价会下跌，跟买家说会上涨，这不用太在意，还是看自家房子的情况吧。
简单说吧，北京的大盘是没什么下跌空间了，因为平均租金收益已经超过同期银行利率，朝石丰等区远超存款利率的大把抓。
但学区房说不好，毕竟高峰期已经结束，大多数普通学区的溢价率都在下降。顶级学区的也至少是比例不会增加，未来是否能保住现在的溢价率，主要看这几年的政策吧。
2、另外这中介是怎么得出“一年100万”的说法的？就算蜂鸟的溢价仍然挺高，但您家是两居，溢价率应该也就30%多。两居80平的算800万，也就是200多万的溢价占比，这么强的学区不会都跌没了的。甭听中介忽悠，没那么邪乎。
3、是否置换看自己吧，常规建议是先算清楚自家房子的溢价占比。不高就留着，比较高的话那居住的性价比可就不划算了，溢价部分也有保值的风险。
另外可以用蜂鸟的和朝阳同类型公寓做个比较，比如典型的炫特，比完了也就知道溢价率了。但不管怎样，蜂鸟的溢价率必定是海淀甚至北京的最高一档，居住的性价比也就自然不高了。
4、我没什么建议，还是看自家情况和判断吧。常规建议是既然用完了学位，没必要留着溢价太高的房子，而且还是公寓，无论从哪个角度来说都不占优。
也就是说，即便蜂鸟不是学区房没有溢价，那也只是自住+出租合适，价格走势方面是肯定不占优的，全北京的同类型产品都一样。
仅供参考。
二
Q:
目前持有银地家园C区无电梯134平三居室，用于养老考虑置换。目前养老置换目标城区为大兴西红门高米店、通州梨园果园九棵树、顺义后沙峪，您觉得这3个区哪个区对于房产保值率更优秀？
目前只关注了大兴西红门鸿坤礼遇府，高米店茉莉保利公关等这俩个区域周边社区。这般置换是否合理？如果合理，有比较合适的楼盘推荐吗？
A：
1、养老考虑，那这是典型的自住为主了，保值其实不重要，重要的是自己的居住体验，然后是环境和医疗配套。
这仨板块到目前为止，价格走势排序是高米店，后沙峪，九棵树。判断某个板块的价值和走势，其实是看其中的老破小社区，因为房子越老其价值越低，价格中所体现的就基本都是板块配套的价值了。
2、置换是否合理？自住角度看自己的喜好，保值角度肯定是合理的。因为C区的房子虽然很规整，质量也不错。但您看地图就会知道，这里是板块的最边缘，挨着铁道，将来就算是新发地重新规划，这里也是得到利好最少的。
另外我印象中旁边应该有个公租房小区，前些年因为租户们维权上过新闻。那这问题来了，最懂土地价值的就是当地政府，人家指着土地卖钱呢。而能规划为保障房用地的，就大多都是最不好卖出价格的地块了。
另外就是无电梯134平，没有电梯无所谓，只要是中间楼层就行，但134的面积偏大，有成为“老破大”的可能，在大多数老小区中的价格走势偏弱。您可以站在接盘者角度思考，为什么看上这套房？如果真实想法是图的价格低，那一茬茬儿的就都不好抬高价格呗。
3、礼域府和保利茉莉都是板块标杆儿，就算其他小区保值一般，这俩也是相对不错的。不过茉莉公馆的得房率略低，从当年我参与卖房时就有点儿别扭，纳入考虑范畴吧。礼域府的我忘了，应该正常吧。其他的楼盘还是您先自己看吧，养老房，最重要的自己住着舒服。
仅供参考。
三
Q:
我是工作在西四环，俩娃，女孩，三年级和一年级，家住长阳新悦都，两居室。因套内小，纠结置换或者再买个附近小三居，因为住的习惯了，所以选择附近居住。
目前不考虑城区买房，接受不了停车难的问题，之所以想再买个小的三居室是因为目前能解决俩孩子一人一个房间。另外想着另一套房子父母过来能暂时居住照顾，但是又很纠结，因为贷款会增加负担，本人38岁，家庭年净收入20多。
A：
1、房子是用来住的，为了改善居住就应该换，贷款控制在风险范围内就行。
2、在我看来，目前已经是典型的房价低谷期了。以北京租金收益的平均值来说，已经高于同期利率，朝石丰等地的小户型，很多都明显高于存款利率。北京楼市历史上这种情况就出现过三次，每次都是相对低谷期。
比如现在200来万的小户型，四环或五环的大多租金在4000左右或更高，即便减去物业费取暖费和空置期，租金净收益都在2%以上，甚至2.5%，最高的有2.8%的。
而五大行五年期利率才1.5%，有的甚至都没有五年期了，就因为银行也认为长期利率会下降。那房子的收益优势就更明显了，理论上至少不会再跌。
3、但您家的经济情况只能自己判断，外人不好建议。
4、另外多说一句，长阳虽然离市区很近，但毕竟算郊区，所以大户型改善房的优势只是自住，价格走势多数偏弱。
那如果注重保值和流动性，常规建议是买小三居。置换的话看情况吧，面积大+总价高的就更适合长期自住了，出手时有可能不好卖，价格也不好抬高。
仅供参考。
四
Q:
问题如下：家里两个孩子，老大目前已在德胜上学，还有老二没到上学年龄。德胜有个占坑房，现在通勤送孩子感觉老人太累。想出手买个改善住房，在阳光丽景买个3居或冠城园4居里面二选一，两个孩子估计得至少住十几年。
您推荐哪里呢，另外您感觉现在是上车的时机吗，倒是没那么着急，都说房市回暖，我怎么感觉还有下行的空间。
A：
1、阳光丽景vs冠城园，那既然是三居和四居就都是高总价，自然首选阳光丽景了。因为在任何一个学区，总价越高的学区溢价越低。到目前为止，这俩小区这种户型的租售比应该差不多，也就是从自住角度说的性价比差不多。那在这种情况下，自然是学区越好的越占优了。
以阳光丽景140平左右三居为例，均价2000多万吧，租金在3万左右，租售比700多。这租售比等同于东西海普通学区的老破小，在商品房中是偏低的，接近于非学区房大户型。那结合德胜的学区质量，性价比自然就偏高了。这在所有学区都一样，总价越高越能各项兼顾。
2、确实不用着急，因为就算是楼市回暖，这种高总价的大户型也一般不会领涨。毕竟就算北京的有钱人多，在明知道德胜是顶级学区的情况下，想买的也都会反复考量，决策没那么快。
3、感觉有下行的空间，那就看自己的感觉了。但从技术角度，也就是从数字来看，这已经是北京楼市2007年之后的最低谷时期了。或者说从租售比或租金收益率来说，连阳光丽景大户型的租金收益都达到1.5%左右，很难再降低，毕竟都会在潜意识里算账的。
4、至于冠城园的四居不是说不好，而是我最近没关注，不知道具体的行情。可以让当地中介给算算租售比什么的，然后做个比较，如果明显优于阳光丽景那就算捡漏儿了，这种时期有可能。
仅供参考。
五
Q:
咨询个问题，北京户口现在昌平上小学6年级。26年跨区小升初，买柳浪家园房子。小升初到上地北学区有没有风险？是只有幼升小有风险还是小升初也有风险，今年买房小升初的也挺多的。
A：
1、肯定有被调剂的风险啊，否则家长们谁还提前买学区房？都会算计的。
2、2026年小升初，那就是2020年入学的，也是高峰期，那无论哪一年转学都是同一届，竞争都是同样的。这不光是幼升小和小升初，到中考高考+找工作搞对象时都一样，出生年份就已经决定了同龄人的竞争情况，躲不开。
3、肯定是小升初时风险更大啊，因为幼升小有明确的规则，小升初则都是派位，通道比幼升小时少了。这只能看运气，除非是凭成绩点招，或者凭父母单位+关系走政保。
4、另外也考虑好，全北京除了朝阳的学区房，其他各区都是不分小学中学的。那如果只是为了小升初，就等于是付出了全部的溢价，但只利用了小升初的部分，不是太划算。所以如果买的话就尽量买溢价低的吧，没必要追高。
仅供参考。
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