华中某城市房协总结会上，一位负责人感叹：“金九银十，一年不如一年，现在连看热闹的人都少了。”
这话一点不假。去年的国庆房展会，阵势搞得挺大，结果很多开发商打了8天折，一套房子都没卖出去，几百万的展活动费全打了水漂。
其实各地刺激政策频出，力度也是空前。从2022年以来，各地累计出台利好约3000次，从降首付到放开限购，从房贷利率降至历史最低，到“以旧换新”花样百出…
如今，首付比只要15%，房贷利率下限取消，5年期LPR累计下调1.15个百分点至3%，可以说，政策面已经到了历史最宽松水平。
然而市场就是不买账。2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，政策暖风吹得再猛，老百姓就是不掏钱。一场深刻的楼市变局已经开始。
01，能用的招都用了，市场还是冷冰冰
现在的政策环境，绝对是历史上最宽松的。尤其是针对需求端的政策——房贷利率、交易税费、首付比例，全都降到了最低水平。
但市场依旧冷清，华中那个房博会不是个例，全国很多城市都类似。政策工具箱快见底了，市场却还是纹丝不动。
房企的日子同样不好过。据Wind数据统计，2025年81家A股上市房企，仅21家公司预计实现盈利，超过七成房企陷入亏损，
当年的地产“好学生”万科，亏损规模首位，预计2025年归属于上市公司股东的净利润同比亏损约65.7%；
房子卖不动，已经是事实。问题究竟出在哪儿？
02，催买无效的背后，是真买不动了
说实话，也不是大家不想买，而是买不动了。
首先，城镇化快到头了，人口红利正在消失。除了北上广深这几个一线城市人口还在涨，其他地方基本都在减少。买房的主力军变少了，需求自然就少了。
更重要的是，老百姓的负债已经到了历史最高点。加之这几年大环境不好，大家就更倾向于捂紧钱袋子。
尤其是经历了几年调整，不少城市的房价相比高点已下跌三成甚至有的腰斩。中国人买房向来又是买涨不买跌——房价越跌，大家越不敢买，生怕买了就亏。
现在的住房市场已经发生根本性转变：需求由普涨变为分化，竞争也从规模扩张转向质量比拼。
过去那种“买到就赚到”的疯狂早就不复存在。大家对背负更多债务保持高度警惕。
地产市场离全面‘止跌’仍有一定距离，风险尚未完全化解。
03，国家出手定调，楼市迎来两大变局
“催买房”失效，国家层面终于出手，引导行业走向新的发展模式。
第一：从增量时代迈向存量时代。
虽然市场上还有新开发的机会，但更大的潜力在于现有房子的改造和再利用。
有报告预测，到2050年全球68%的人会住在城市里，需将住房重新定位为与交通、能源同等重要的核心基础设施。
这意味着，房地产的重点不再是盖更多房子，而是管好、用好现有的房子。
第二：房子回归住的属性，投资属性淡化。
“好房子”成为新的关键词。以前只有顶级豪宅才有的空中庭院、精装大堂、社区会所，现在普通改善房和刚需盘也有了。
未来不是没有市场，而是市场逻辑全变了。
04，买房逻辑变了，以后该怎么办
楼市的核心玩法变了，买房的思路也得跟着变。
第一，别再谜之相信“房子永远涨”。
在全球利率变化、人口老龄化、供应链重构的大背景下，不能再指望靠单一房产赚钱了。眼光要放宽，多关注长期趋势，多元化配置更为明智。
第二个，是市场分化将持续加剧。
2025年全年，300城住宅用地出让金同比下降10.7%。其中，一二线城市的宅地出让金占300城的比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点。但是，三四线城市土拍表现仍较弱，土地出让金同比下降。
房企投资高度集中在一二线城市，这种背景下，普通人的买房思维必须调整：
① 别再想着投资投机，房子已经回归居住本质。 以后买房主要是为了住，别再幻想买房暴富。
② 选择核心城市，远离边缘区域。开发商都开始将注意力集中在一二线城市，跟着他们走，这些地方风险相对小。
③ 重视质量而不是数量，再多的房子，质量不行，最后也是负累。未来真正值钱的，是那些设计合理、质量过硬、物业服务到位的“好房子”。
总之，没有只涨不跌的市场，也没有永不破灭的神话。房子终究要回到住的本质，所以：
别再抱着过去的经验不放，更别指望历史会简单重演。新时代的规则已经完全不一样了。你是打算适应它，还是被它淘汰？
就看你自己怎么选了。
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