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本来想今天写篇干货，由于时间关系，还是发个现成政策变化。
01
惠州市区住宅用地新规发布，4万平米以内住宅首层停车库不计容
近日，惠州市自然资源局在官网发布《惠州市区2026年度住宅用地规划管理的若干措施》（下称《措施》），从优化配套设施设置、支持多样化停车模式，支持绿色住宅，优化阳台、空中花园设置规则等方面，针对2026年度住宅用地的规划管理，适用于惠州市区范围内（含惠城区、惠阳区、仲恺高新区、大亚湾开发区）自2024年5月13日起出让的住宅用地项目。存量住宅用地根据控规要求，在2026年12月31日前办理改变土地使用条件，签订合同补充条款，补交相应土地出让价款后，可按本措施开发建设。
《措施》明确，建筑物屋顶的公共楼梯间、电梯机房等辅助用房的建筑面积不计入容积率（合计建筑面积不得超过屋顶水平投影面积的25%），且不计入公摊面积。同时，对于社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等约定建成后无偿移交政府的配套设施，其建筑面积同样不计入容积率，相关土地按划拨性质登记。
对于用地不超过4万平方米的住宅项目，《措施》明确建筑首层用作停车库及配套设备用房的建筑面积不计入容积率（层高不超过4.5米），同时明确以停车库顶面平台作为室外地坪计算相关建筑指标。对于4万平方米以上的住宅项目，则需由各区（管委会）自然资源主管部门组织专题论证及审议后实施。这一举措既能缓解停车供给不足的问题，也能降低房企开发成本，引导其将更多资源投入到住宅品质提升上。
《措施》还进一步优化阳台、空中花园设置规则。对于阳台，新规明确进深在2.4米以内的部分，按水平投影面积的二分之一计入容积率。且每户阳台的水平投影面积，不超过该住宅套内建筑面积20%的部分，按二分之一计入容积率。对于户属空中花园，其水平投影面积不超过套内建筑面积25%的部分，不计入容积率和产权登记面积。
《措施》解释，对符合规定尺寸的凸窗，其水平投影面积不计入容积率（不超过套内建筑面积的6%），每户设备平台的水平投影面积，不超过套内建筑面积3%且不大于6平方米的部分，同样不计入容积率。
采写：南都N视频记者 蒋奇政
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政策原文如下：
惠州市自然资源局关于印发《惠州市区2026年度住宅用地规划管理的若干措施》的通知
惠城区政府、惠阳区政府、仲恺高新区管委会、大亚湾开发区管委会，市各有关单位：
经市人民政府同意，现将《惠州市区2026年度住宅用地规划管理的若干措施》印发给你们，请遵照执行。
惠州市自然资源局
2026年2月14日
惠州市区2026年度住宅用地规划管理的若干措施
为满足人民群众对高品质、多样化住宅的需求，进一步支持“好房子”建设，结合我市实际，针对2026年度住宅用地的规划管理，制定以下措施。
一、优化设置居住配套设施
（一）建筑物屋顶的公共楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房的建筑面积不计入容积率，但其合计建筑面积不得超过屋顶水平投影面积的25%，且该部分面积不计入公摊面积。
（二）规划设计条件或土地出让合同约定配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等）建成后无偿移交政府的，其建筑面积不计入容积率，相关土地按划拨性质登记。
二、支持多样化停车模式
（三）对于用地面积不超过4万平方米的住宅项目，其建筑首层用作停车库及配套设备用房（发电机房、变压器室、高低压配电房、水泵房等）的建筑面积不计入容积率，该部分建筑层高不应大于4.5米，其他建筑功能用房的建筑面积均应计入容积率。以停车库顶面平台作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。超过4万平方米的住宅项目由各区（管委会）自然资源主管部门组织专题论证，报各区（管委会）国土空间规划委员会审议后组织实施。
三、支持绿色住宅，优化阳台、空中花园设置规则
（四）阳台进深在2.4米以内的部分，按水平投影面积的二分之一计入容积率；超出2.4米的部分，按全部水平投影面积计入容积率。每户仅限设置一个连通起居室（客厅、餐厅）、不大于一个自然层高、开敞率不低于阳台周长40%、不限制进深的主景观阳台。每户阳台的水平投影面积，不超过该住宅套内建筑面积20%的部分，按二分之一计入容积率；超出20%的部分按全部面积计入容积率。
（五）户属空中花园是指为住户专设、具有绿化功能的贯通不小于两个自然层高度的室外空间，其开敞率应不低于空中花园周长的40%，且至少有两相邻外侧边无实体围护结构，临空处须设置安全防护构件。其水平投影面积不超过该住宅套内建筑面积的25%，该面积不计入容积率和产权登记面积，计入项目总建筑面积。户属空中花园应采用悬挑结构，其悬挑尺寸不应大于3.6米，空中花园内绿化面积不小于其水平投影面积的30%，绿化部分应结构降板处理，降板高度不少于0.3米，景观设计应考虑防坠落、防台风等防护措施及视线隐私保护等。
四、支持智慧住宅，合理配置凸窗、设备平台
（六）符合规定尺寸（结构净高≤2.10米，窗台高≥0.45米，进深≤0.8米）的凸窗水平投影面积不计入容积率，且凸窗的水平投影面积不得超过该住宅套内建筑面积的6%，窗外有户属空中花园或主景观阳台的外窗不得设置凸窗。每户设备平台的水平投影面积，不超过该住宅套内建筑面积的3%且不大于6平方米的部分，不计入容积率；超出部分按全部面积计入容积率。
本措施自印发之日起施行，有效期至2026年12月31日，适用于惠州市区（含惠城区、惠阳区、仲恺高新区、大亚湾开发区）范围内自2024年5月13日起出让的住宅用地项目。存量住宅用地根据控规要求，在2026年12月31日前办理改变土地使用条件，签订合同补充条款，补交相应土地出让价款后，方可按本措施开发建设。
来源：惠州市自然资源局
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