南方不少城市，二三十层的电梯房当年一开盘就被抢，大家都觉得视野好、采光足、住得有面子。这几年二手房行情、房子老化问题越来越明显，这类房子的处境正在悄悄变难。结合楼市新规、居住现状和市场偏好，明后年，二三十层的高层电梯房，大概率要面对3个很现实的结局，不忽悠、不夸大，都是普通人能感受到的变化。
一、养房成本只涨不跌，住起来越来越闹心
南方潮湿、雨水多、回南天重，高层外墙、水管、电梯的老化速度，比北方快不少。明后年，一大批房龄10年以上的高层，会集中进入“毛病多发期”。
最先出问题的就是电梯。高层电梯一般用15年左右就要大修或更换，一台整机换下来十几万，一栋楼两三台就是几十万。就算有地方补贴，业主还是要分摊。低楼层住户觉得很少用电梯，不愿意出钱；高楼层不出钱就没法上下楼，扯皮是常事。最后往往是凑合用，电梯故障、停运、困人变成家常便饭。
再就是公共维修。南方高层容易外墙渗水、水管生锈、消防设施过期。修这些都要钱，很多小区维修基金早就不够用，凑钱难、签字难，小问题拖成大麻烦。加上物业费本来就高，保洁、安保、设备运维成本只会往上走，普通家庭养房压力越来越大，想住得省心都难。
广州、佛山不少老高层小区已经出现这种情况：电梯频繁报修，业主意见不统一，维修一拖再拖；顶楼和侧边户渗水，物业修几次都不彻底，越住越糟心。
二、拆迁基本没指望，只能旧改缝缝补补
以前很多人买高层，心里都打着“老了等拆迁”的算盘，放到现在根本不现实。
二三十层的楼，住着几百户，拆迁补偿成本极高，动辄上亿。现在国家明确新建住宅限高80米，大概26层，不能再盖超高层，开发商拆了也没利润可图，没人愿意接。南方不少城市地质条件复杂，高层拆除风险大、扰民严重，更没人做这种赔本生意。
以后这类房子，只有旧改，没有拆迁。无非是刷刷外墙、修修电梯、换换水管，能住就行。指望拆迁翻身、资产翻倍，基本是空想。核心地段的还能撑一撑，远郊、物业差的，只会越来越不值钱。
深圳、东莞不少20年左右的高层，早就被划入旧改范围，拆不动、建不了，只能慢慢修修补补，业主想置换都没盼头。
三、二手越来越难卖，流通性越来越差
现在二手房市场分化很明显：同地段小高层、洋房好卖、价稳；二三十层的高层，挂半年、一年都没人问，明后年会更突出。
一是南方人越来越看重舒适度，高层公摊大、得房率低，同样的钱，实用面积少一截，刚需、改善都不爱选。二是老龄化明显，老人住高层，电梯一坏就寸步难行，低楼层、低密度更吃香。三是银行对老高层评估价走低，贷款不好批，接盘的人更少。
很多业主为了卖掉，只能一降再降，就算降价也未必有人接，最后变成“卖不掉、租不起、留着闹心”的不动产。珠三角不少三四线远郊高层，挂牌量居高不下，成交价一路往下走，就是最真实的写照。
哪些还能稳住？给南方朋友一句实在话
不是所有二三十层电梯房都没出路。一线和强二线核心地段、物业靠谱、配套齐全的次新高层，靠地段还能稳住价值。真正危险的是：三四线远郊、房龄老、物业差、住户杂的高层，基本躲不开上面这三个结局。
已经住高层的，平时多盯维修基金、配合维护，别等问题堆成山再着急。准备买房的，尽量避开远郊老高层，多看看小高层、低密楼盘，住着舒服，以后也更保值。
你身边有没有高层电梯房老化、难卖的例子？明后年你觉得这类房子还会遇到哪些问题？评论区聊聊你的看法和经历。
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