马场地块拍卖：正常的结果和四点意外

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

周三（2月25日），广州马场地块出让，引发了全城的广泛关注。房产圈像过节，大家都在围观这场拍卖。

这场拍卖，也没有令人失望。总共历时9小时，243轮竞价，才最终决出了最后的买家。

这场拍卖，创下了广州土地出让的几个纪录：

第一，单价最高。

第二，竞拍时间最长。

第三，竞价轮次最多。

越秀成为了最终的赢家。成交总价236亿元，楼面价85808元/㎡，溢价率达26.6%。（刚好溢价了50亿元）。

越秀获得马场地块，是个正常的结果。毕竟，越秀在前期已经参与了土地整理，对珠江新城这块黄金宝地是志在必得。

令人意外的，有四点：

1、楼面地价高达8.5万元/平方米。

根据出让公告，地块总用地面积约19.45万㎡，计容总建筑面积56.7万㎡，其中居住建筑面积22万㎡。

如果开发商仅仅出售住宅物业，同时期望住宅回笼全部资金，则住宅楼面价将达到10.7万元/平方米。

正常情况下，越秀靠出售住宅，难以回笼全部资金。除非越秀在高端住宅上拿出令买家心动的新产品，形成新溢价。

2、保利对地块的执着。

整场拍卖，主要是越秀和保利在竞争。因为保利的执着，竞拍时长延长了4个多小时，地价加了20亿。

2024年9月，保利曾以117.55亿元竞得南方面粉厂地块，折合楼面价约66957元/平方米。2025年，地块开发成为保利玥玺湾，开盘首日即实现销售额106亿元，全年网签121.24亿元，整体均价17万元/㎡。

保利对广州高端住宅的信心非常足。

3、 广州本地国企参与度高涨。

此次马场地块竞价，共有8家房企参与角逐，分别是：越秀地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、珠江实业、广州地铁、广州城投、广州建筑。

广州本地企业就有5家：越秀、珠江实业、广州地铁、广州城投、广州建筑，如果再加上保利发展，就有6家了。

广州的事情，还是本地企业最靠谱。

4、没有联合体参与竞拍。

土地出让公告中，并没有限制以联合体形式竞投。考虑到项目兼容了高端居住、顶级商业和一系列城市配套，投资量巨大，土地起拍价就达到186亿元。

参与报名的8家企业，竟然全部“单干”，确实令人意外。

当年广州亚运城拍卖，是4+4的竞争，这次马场地块竞争变成了单打独斗。

当然，竞争的结果是：最终成交总价超预期，达到236亿元。

马年，马场地块开门红。政府部门笑了，越秀笑了，珠江新城的业主们笑了。