早高峰的9号线漕河泾开发区站，人流像潮水一样涌出闸机。穿冲锋衣的程序员、拎公文包的投资人、推着设备箱的工程师，分流进沿街林立的写字楼——这里有腾讯华东总部、字节跳动上海研发中心，有商汤科技的AI超算中心，也有30多年前拔地而起的老厂房改造的孵化器；一街之隔的田林新村，老上海的葱油饼香混着咖啡气飘过来，没有远郊园区的空旷与疏离，这片嵌在上海内环与中环之间的5.98平方公里土地，把科创的锐度与市井的烟火气，严丝合缝地揉在了一起。
1984年，这片上海仪电系统的老厂房聚集地，被划定为新兴技术开发区；1988年，它获批成为全国首批14个国家级经济技术开发区中，唯一以“新兴技术”为核心定位的园区。39年过去，它没有像国内绝大多数园区那样摊大饼式圈地扩张，核心区始终守着最初的5.98平方公里，没有大规模卖住宅用地，没有造新城炒地皮，却在螺蛳壳里做出了千亿级的道场：2023年，核心区规上工业总产值突破3200亿元，税收总额超560亿元，单位面积产值、税收连续多年稳居全国国家级经开区首位，每平方公里产出超500亿元，是苏州工业园的6倍、张江科学城核心区的3倍。
它是上海工业转型的活化石，是中国科创从追赶到并跑的见证者，更是国内极少数摆脱了土地财政依赖的园区样本。但39年的荣光之下，这片曾经的科创先锋，也正站在时代的转角处：空间天花板触手可及，产业路径依赖逐渐显现，政策红利被张江、临港持续稀释，国企体制的灵活性短板日益突出，曾经引以为傲的产城融合优势，正在高房价、高租金的裹挟下变成新的瓶颈。
不炒地皮的园区异类：39年守住科创的底层逻辑
在中国园区发展史上，漕河泾从来都是个“异类”。当绝大多数国家级经开区都在靠“圈地-卖地-建新城-再圈地”的循环滚动发展，靠房地产收益填补产业投入的缺口时，漕河泾从诞生之日起，就走了一条完全相反的路：不搞大规模住宅开发，不依赖土地财政，所有的资源、所有的精力，都砸在了产业上。
螺蛳壳里的千亿道场：从电子厂房到中国科创高地
漕河泾的起点，是上海老工业基地的转型阵痛。上世纪80年代，上海作为全国工业中心，正面临着传统产业老化、新兴技术缺位的困境，漕河泾片区聚集了上海仪电局旗下的十几家电子管厂、无线电厂，有工业基础，有技术工人，成了上海布局新兴技术的最佳载体。
从诞生之初，它就带着“技术立区”的基因，没有走“三来一补”的低端加工路线，而是一头扎进了当时国内几乎空白的微电子、计算机、光纤通信领域。国内第一块大规模集成电路、第一台商用光纤通信设备、第一台自主研发的程控交换机，都在这里诞生；国内第一家微电子合资企业上海贝岭、第一家光纤通信企业上海光纤，都在这里落地生根。39年时间，它见证了中国电子信息产业从无到有、从弱到强的全过程，也把自己从一片老厂房，做成了国内产业链最完整的电子信息产业集群之一。
如今的漕河泾，早已不是当年的电子厂房聚集地，而是形成了集成电路、人工智能、数字经济、生物医药四大主导产业的科创高地。这里集聚了超3000家科技企业，其中高新技术企业超1200家，上市公司68家，专精特新企业超400家；不仅有飞利浦、3M、西门子等近百家世界500强企业的区域总部或研发中心，更培育了一批本土硬科技龙头，集聚了上海近三分之一的集成电路设计企业，形成了从IP设计、晶圆制造、封装测试到设备材料的全产业链布局，是上海集成电路产业“一体两翼”的重要一翼。
摆脱土地依赖：国内唯一不靠房地产活的国家级园区
漕河泾最难得的，从来不是千亿级的产值，而是它39年始终没有被土地财政裹挟，走出了一条“产业运营-增值收益-反哺产业”的良性循环。
核心区5.98平方公里的土地，39年没有大规模新增住宅用地，住宅用地占比始终不足5%，几乎所有的土地都用在了产业、研发和配套上。它的运营主体漕河泾发展总公司，没有靠卖地赚钱，收入主要来自三个方面：园区物业的运营与增值、产业服务收入、孵化企业的股权收益。这种模式，在国内国家级经开区中，几乎是独一份。
更难得的是，它没有把园区做成“收租的房东”，而是做成了企业的“成长合伙人”。早在90年代，它就设立了国内园区中最早的创业孵化器，给初创企业提供免租金的办公场地、技术平台、融资对接服务，甚至直接投资入股。如今，漕河泾的孵化体系已经覆盖了从苗圃、孵化器、加速器到产业化基地的全生命周期，累计孵化企业超2000家，其中不少企业从十几平米的办公室，成长为行业龙头。这种“和企业一起成长”的模式，让它摆脱了对租金的依赖，也形成了企业“愿意来、留得住、长得大”的良性生态。
无边界扩张：不靠圈地靠品牌的模式输出
当国内园区都在靠圈地扩大规模时，漕河泾走出了另一条扩张之路：不靠征地扩区，靠品牌、管理、运营能力的输出，实现“无边界扩张”。
核心区的5.98平方公里早已开发殆尽，但漕河泾没有向政府要新的土地指标，而是带着自己的运营模式、产业资源，在上海松江、闵行、奉贤、青浦，甚至浙江海宁、江苏盐城等地，布局了17个分园，总规划面积超150平方公里。这些分园，不是简单的挂个牌子，而是由漕河泾全程负责规划、招商、运营，把核心区的产业生态、服务体系完整复制过去，形成了“核心区做研发总部、分园做产业化落地”的梯度布局。
这种模式，彻底打破了园区发展的土地依赖，把园区的核心竞争力，从“土地资源”变成了“运营能力”。国内绝大多数园区，核心资产是土地；而漕河泾的核心资产，是39年积累的产业资源、运营经验、品牌口碑。这也是它能在上海激烈的园区竞争中，始终站稳脚跟的核心原因。
光环之下的中年危机：先锋园区的成长烦恼
39年的科创神话不容否定，但站在上海科创中心建设的新节点上，漕河泾也不得不直面自己的“中年危机”。它的困境，和东北那些远郊园区的空心化、空城化完全不同，它是顶尖园区在发展到极致后，遇到的天花板与瓶颈，是“成长的烦恼”，却也是决定它未来能否继续领跑的关键。
5.98平方公里的天花板：有企业没地用的无解困局
漕河泾最大的优势，是核心区嵌在上海市区，配套成熟、人才集聚；但它最大的瓶颈，也正是这5.98平方公里的土地。39年的深度开发，核心区已经没有一块可供大规模开发的产业用地，甚至连闲置的厂房、楼宇都已经被盘活殆尽，土地资源的天花板，已经触手可及。
最直接的影响，是留不住成长起来的龙头企业。很多本土培育的企业，从孵化器里成长起来，规模扩大之后，需要更大的办公场地、研发空间、中试基地，但漕河泾已经没有多余的空间，只能眼睁睁看着企业搬走。米哈游从漕河泾的一间小办公室起家，成长为国内游戏行业的龙头后，最终把总部搬到了徐汇滨江；不少成长起来的半导体企业，需要建设中试线和小规模量产基地，也只能搬去张江、临港，甚至外地。漕河泾成了名副其实的“科创孵化器”，却留不住自己孵化出来的“金凤凰”。
更严峻的是，硬科技企业的核心需求，已经无法被满足。如今的科创竞争，早已不是互联网时代的“一间办公室、几台电脑”就能起步，硬科技企业需要中试平台、洁净车间、实验场地，这些都需要专门的物业空间，而漕河泾的老厂房、旧写字楼，大多无法满足这些需求。不少初创的硬科技企业，在漕河泾完成了早期研发后，只能搬去松江、嘉定，那里有更便宜的租金、更合适的场地。土地的瓶颈，正在一点点稀释漕河泾的产业集聚优势。
路径依赖的陷阱：在上海科创江湖里逐渐掉队
漕河泾起家于电子信息产业，39年深耕，让它在集成电路、数字经济领域形成了无可替代的优势，但也让它陷入了严重的路径依赖。在上海科创格局的重构中，它正在逐渐掉队。
如今的上海科创江湖，早已不是30年前的格局。张江科学城有国家实验室、大科学设施集群，拿下了集成电路、生物医药两大战略性产业的国家级话语权；临港新片区有自贸区特殊政策、大片可开发土地，在新能源、高端装备、航空航天等赛道一骑绝尘；虹桥国际中央商务区有开放优势，集聚了总部经济、国际贸易；就连松江、嘉定、闵行，也靠着G60科创走廊、汽车产业集群，形成了自己的特色。
而漕河泾，依然守着电子信息、互联网两大基本盘，在新兴赛道上几乎没有建树。合成生物、量子科技、新能源、低空经济这些当下最火热的科创赛道，漕河泾几乎没有布局，也没有形成有影响力的企业集群；生物医药产业喊了多年，依然只有零星的研发企业，没有形成完整的产业链，和张江的差距不可以道里计；集成电路产业虽然有基础，但也只集中在设计、封测环节，高端制造、先进制程的核心项目，全都落在了张江、临港，漕河泾只能做配套。
更尴尬的是，互联网行业的下行，直接影响了漕河泾的增长。过去十年，腾讯、字节、B站等互联网巨头的入驻，给漕河泾带来了大量的税收和就业，但随着互联网行业进入存量竞争，裁员、收缩成为常态，相关的写字楼空置率开始上升，税收增速也明显放缓。而新的增长极还没有培育起来，漕河泾的增长动力，正在逐渐减弱。
招牌褪色：国家级红利被持续稀释
作为全国首批国家级经开区，漕河泾曾经靠着国家级的政策红利，走在了全国园区的前列。但如今，这块金字招牌的红利，正在被持续稀释，甚至已经成了它的短板。
过去十几年，上海的政策红利，几乎全部向张江科学城、临港新片区、虹桥国际中央商务区倾斜。张江有科创板上市的绿色通道，有国家级的税收优惠、人才政策；临港有自贸区的特殊政策，企业所得税15%的优惠，跨境金融、投资便利化的试点；虹桥有进口博览会的永久举办地优势，有国际贸易的特殊政策。而漕河泾，除了国家级经开区的通用政策，几乎没有任何特殊的政策支持，甚至连上海本地的科创政策，也更多地向张江、临港倾斜。
没有特殊政策，就意味着对企业的吸引力大幅下降。尤其是需要长期投入、政策支持的硬科技企业，更愿意去张江、临港，那里有更好的政策、更低的成本、更完善的配套；外资企业的区域总部，更愿意去陆家嘴、徐汇滨江、虹桥，那里有更成熟的商务环境；就连初创企业，也更愿意去有房租补贴、税收减免的其他园区，漕河泾的高租金、无特殊政策，让它对中小企业的吸引力持续下降。
39年前，它靠着国家级经开区的政策，成为了上海对外开放的先锋；39年后，它的国家级招牌，已经几乎没有了特殊的红利，反而在上海的政策格局中，被逐渐边缘化。
国企体制的束缚：从灵活先锋到僵化困局
漕河泾的成功，离不开国企体制的稳定与担当；但如今，它的发展瓶颈，也恰恰来自于国企体制的僵化与束缚。
漕河泾发展总公司，是上海仪电集团旗下的全资国企，这套体制，让它在39年的发展中，始终能坚守产业初心，不被短期的房地产利益诱惑，稳扎稳打深耕产业。但随着市场竞争的加剧，国企体制的短板也日益凸显：市场化程度不足，灵活性不够，决策流程繁琐，激励机制不足。
招商环节，民营园区可以给企业定制化的租金优惠、装修补贴，甚至跟投入股，决策流程快，灵活性强；而漕河泾的招商政策，需要层层上报、逐级审批，很难给企业定制化的支持，面对激烈的招商竞争，往往显得力不从心。投资环节，民营园区可以大胆投资初创企业，靠股权收益获得高额回报；而国企的投资决策流程繁琐，容错率低，对风险的容忍度极低，很难对早期初创企业进行投资，错过了很多优质的企业成长红利。
更核心的问题，是人才激励机制的僵化。作为国企，漕河泾的员工薪酬、晋升，都要遵循国企的规章制度，干多干少差距不大，干好干坏一个样，很难留住优秀的招商、运营、投资人才。不少优秀的员工，被民营园区用高薪挖走，人才流失严重。曾经靠着灵活机制领跑全国的园区先锋，如今却被国企体制束缚了手脚，陷入了“不求有功、但求无过”的僵化困局。
产城融合的反转：从先天优势到现实瓶颈
漕河泾曾经最大的优势，是嵌在上海市区，周边有成熟的居民区、完善的配套，实现了真正的产城融合。但如今，这个优势正在反转，变成了制约它发展的新瓶颈。
最直观的，是通勤与配套的过载。5.98平方公里的园区，集聚了近20万就业人口，早晚高峰的交通拥堵已经成了常态，9号线漕河泾站常年位列上海地铁拥挤度前列，周边的虹梅路、宜山路等主干道，早晚高峰几乎寸步难行；园区内的停车位严重不足，停车难成了企业员工每天都要面对的难题；周边的商业、休闲配套，虽然成熟，但大多是服务周边居民的社区商业，适合年轻人的高端商业、文体设施、休闲空间严重不足，园区的活力，仅限于工作日的白天，晚上和周末就变得冷冷清清。
更致命的，是高房价、高租金带来的人才挤出效应。漕河泾周边的二手房均价，已经超过10万元/平米，核心区的甲级写字楼租金，接近8元/平米/天，和陆家嘴、徐汇滨江的差距越来越小。高房价，让园区里的年轻科创人才，根本买不起周边的房子，只能往松江、嘉定、奉贤等远郊搬迁，每天通勤两三个小时；高租金，让初创企业承受不起，只能搬去租金更低的郊区园区。
曾经，“住在周边、上班在园区”的产城融合优势，让漕河泾吸引了大量的人才和企业；如今，高房价、高租金、通勤拥堵，反而让人才和企业望而却步，产城融合的优势，正在变成发展的瓶颈。
破局之路：不做第二个张江，要做独一无二的漕河泾
漕河泾的困境，不是个例，而是国内所有老牌成熟园区，都会遇到的转型阵痛。它的优势依然无可替代：39年积累的产业生态、成熟的配套、人才集聚的区位、国家级园区的品牌，这些都是张江、临港无法复制的。
它的未来，从来不是复制张江的模式，去抢大科学设施、抢大型制造项目，也不是学临港去圈地扩区，而是要重拾39年前的创新初心，打破路径依赖，破解发展瓶颈，走出一条属于自己的、存量时代的园区高质量发展之路，继续做中国园区里的“一股清流”。
向存量要空间：城市更新里的新机遇
没有新的土地，就向存量要空间，向城市更新要活力，这是漕河泾破局的唯一出路。
核心区的老厂房、旧楼宇，不是包袱，而是最宝贵的资源。要摒弃大拆大建的模式，推行有机更新，针对不同的物业，进行定制化改造：把传统的老厂房，改造成符合硬科技企业需求的中试平台、洁净车间、实验场地，解决硬科技企业的空间需求；把低效的老旧写字楼，改造成适合初创企业的孵化器、加速器，降低中小企业的入驻门槛；探索“工业上楼”的上海模式，建设高层、高容积率的产业楼宇，向天空要空间，提高土地利用效率。
更重要的是，要盘活闲置的存量资源，对园区内低效利用的物业、闲置的场地，进行统一收储、统一改造、统一运营，定向出租给优质的专精特新企业、硬科技初创企业，让每一寸土地，都能发挥最大的产业价值。螺蛳壳里做道场，不仅要把道场做满，更要把道场做精、做深。
错位发展：做张江与临港之间的“关键一环”
在上海的科创格局中，漕河泾最大的机会，不是和张江、临港正面竞争，而是错位发展，做张江与临港之间的“关键一环”，补齐上海科创产业链的核心短板。
张江有全国顶尖的科研院所、大科学设施，有大量的科研成果，但很多成果都卡在了“从实验室到生产线”的中试环节，没有空间、没有平台去完成产业化验证；临港有大片的土地，适合大规模量产，但不适合小规模的中试和研发。而漕河泾，恰恰可以填补这个空白，打造上海首个国家级硬科技中试基地，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、新能源等领域，建设专业化的中试平台、验证中心，承接张江的科研成果，完成中试和小规模量产，再把成熟的产业化项目，落地到漕河泾的各个分园，形成“张江研发-漕河泾中试-临港量产”的协同格局，真正融入上海科创中心建设的核心链条。
同时，要打破路径依赖，培育新的产业增长极。不用去跟风布局所有的新兴赛道，而是聚焦自己的优势，在数字经济与实体经济融合的赛道上深耕，比如工业软件、智能网联汽车软件、人工智能行业应用、绿色低碳技术，这些赛道不需要大片的土地，不需要大型的制造基地，恰恰适合漕河泾的区位优势和产业基础，和张江、临港形成错位发展，打造自己的核心竞争力。
从房东到合伙人：激活市场化的底层逻辑
漕河泾要打破体制僵化的困局，核心是要深化国企改革，激活市场化的活力，从“收租金的房东”，真正变成“和企业一起成长的产业合伙人”。
要给运营主体更大的自主权，在招商、投资、人事、薪酬等方面，推行更灵活的机制。比如，推行全员聘任制、绩效考核制，薪酬与业绩直接挂钩，能者上、庸者下，打破国企的“铁饭碗”；建立市场化的招商激励机制，对引进优质项目的团队和个人，给予实打实的奖励，激发招商团队的积极性；建立容错纠错机制，对早期科创企业的投资，给予一定的风险容忍度，鼓励团队大胆投、大胆试，不再被“不求有功、但求无过”的思维束缚。
更重要的是，要重构盈利模式，从“租金收益为主”，转向“产业服务+股权收益为主”。要成立专业化的产业基金，聚焦园区的主导产业，投资园区内的初创企业、专精特新企业，用免租金、提供配套服务换股权，和企业一起成长，分享企业发展的红利；要搭建全生命周期的企业服务体系，给企业提供技术研发、融资对接、市场拓展、知识产权、政策申报等全链条服务，靠产业服务赚钱，而不是靠涨租金赚钱。只有这样，才能真正和企业绑定在一起，形成良性的产业生态，摆脱对土地和租金的依赖。
与城市共生：重构产城融合的新范式
漕河泾要破解产城融合的新瓶颈，核心是要从“嵌在城市里的园区”，变成“和城市共生的科创社区”，解决通勤、住房、配套的核心痛点，真正留住人、留住企业。
要和徐汇区、闵行区、上海地铁集团联动，优化周边的公共交通体系，增加园区接驳巴士，打通园区与地铁站、周边社区的微循环，缓解早晚高峰的交通拥堵；要加大人才公寓、租赁住房的建设力度，盘活园区周边的闲置楼宇，改造成高品质、低租金的人才公寓，给园区的年轻科创人才，提供可负担的住房，解决住的问题，让年轻人不用再每天跨区通勤。
要重构园区的配套体系，不再只建办公楼，而是打造适合年轻人的科创社区。在园区内增加24小时书店、健身房、咖啡馆、文体场馆、社区商业，完善休闲、娱乐、生活配套，让园区不仅能上班，还能生活；要和周边的社区联动，共享教育、医疗、商业配套，让园区的企业、人才，和社区的居民深度融合，打破园区与城市的壁垒，让园区从“白天热闹、晚上冷清”的办公区，变成24小时有活力、有烟火气的科创社区。
重拾金字招牌：把国家级优势用出新花样
国家级经开区的招牌，不是挂在墙上的奖状，而是闯路的通行证。漕河泾要做的，不是躺在招牌上吃老本，而是主动争取政策，把国家级的优势，用出新的花样。
要主动对接国家相关部委，争取国家级的试点政策，比如国家硬科技成果转化示范区、国家知识产权服务业集聚发展示范区、国家工业软件创新基地，拿到国家级的政策支持，重塑自己的政策优势；要联动上海自贸区，复制推广自贸区的制度创新成果，在跨境金融、投资便利化、知识产权证券化、技术进出口便利化等方面，先行先试，打造上海科创对外开放的新窗口；要和上海的高校、科研院所深度合作，比如上海交大、复旦大学、华东师范大学，在漕河泾建立产学研合作平台、技术转移中心，把高校的科研成果，在漕河泾落地转化，弥补自己没有大科学设施的短板，打造“没有围墙的科创园区”。
39年风雨兼程，漕河泾的故事，从来不是一个园区的扩张史，而是中国科创从无到有、从追赶到并跑的缩影。它最珍贵的，从来不是千亿级的产值，而是39年始终坚守产业初心，不被土地财政裹挟，踏踏实实做科创的定力。
今天的它，虽然遇到了转型的阵痛、成长的烦恼，但它的根基仍在，优势仍在，机遇仍在。对于漕河泾而言，未来的路，从来不是做多大、扩多宽，而是做多深、走多远。唯有重拾39年前敢闯敢试的创新锐气，打破路径依赖，破解发展瓶颈，继续坚守科创的初心，这片5.98平方公里的土地，才能继续创造新的神话，在上海科创中心建设的征程中，始终站在C位，成为中国存量时代园区高质量发展的标杆。
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