五矿地产的私有化退市是中国房地产行业深度调整期的一个标志性事件。
一、退市关键时间进程
五矿地产的退市进程严格按照既定时间表推进：
• 2025年10月23日：中国五矿首次披露私有化意向，五矿地产随即停牌。公告明确指出公司“已失去上市平台优势”。
• 2025年10月24日：股票复牌，市场对高溢价私有化方案反应热烈，股价单日暴涨91.84%。
• 2026年1月16日：公司正式向股东寄发包含所有细节的私有化计划文件，退市进入实质操作阶段。
• 2026年2月9日：召开至关重要的法院会议及股东特别大会。私有化方案以接近100%的赞成票（实际为99.90%）获得压倒性通过，反对票仅占0.10%。
• 2026年2月10日：下午4时10分，公司股票在港交所走完最后一个交易日。
• 2026年2月25日：私有化计划获得百慕达法院正式批准，完成所有必要的法律程序。
• 2026年3月3日：下午4时正，五矿地产在香港联合交易所的上市地位被正式撤销，标志着其近34年的上市历程画上句号。
• 2026年3月10日或之前：计划股东将收到每股1.000港元的现金付款支票。
二、私有化方案核心条款
此次退市是以“计划安排”方式进行的自愿私有化。
• 要约方为由中国五矿集团间接控制的June Glory International Limited。
• 向所有计划股东支付每股1.000港元的现金注销代价。
• 这一价格相较于私有化消息公布前（2025年9月29日）的股价0.350港元，溢价高达185.71%；相较于最后交易日股价0.490港元，溢价104.08%。
• 要约人原本持有公司约61.88%的股份。此次私有化涉及收购剩余约38.12%的公众股份，所需最高现金代价约为12.76亿港元，全部由中国五矿集团内部资源拨付。
三、退市的根本原因
公司在公告中坦承“已失去上市平台优势”，具体原因有四：
1. 上市平台融资功能完全丧失：自2009年以来，公司再未通过股权融资从公开市场获得一分钱，上市地位已无法提供任何融资便利，反而需要持续支付高昂的上市合规成本。
2. 股票流动性彻底枯竭：退市前12个月，公司股票日均交易量仅约44万股，占公众持股量的约0.03%。极低的流动性意味着股东若想出售股份，将不得不承受巨大的价格折让，股东权益无法通过公开市场有效实现。
3. 陷入深度且持续的财务困境：
◦ 巨额亏损：2022年至2024年，公司连续三年录得重大亏损，归属母公司股东的净亏损累计近60亿港元，其中2024年单年亏损就达35.21亿港元。2025年上半年，亏损态势仍未扭转。
◦ 债务高企：净负债率从2022年的94.5%急剧攀升至2025年上半年的215.4%，偿债压力巨大。
◦ 业务萎缩：2025年上半年营业收入同比暴跌60.7%，合约销售额也大幅下滑，土地储备持续减少。
4. 集团战略调整的内在需要：在房地产行业整体进入存量时代和深度调整期的背景下，私有化可使公司摆脱短期股价波动和资本市场披露压力，获得更大的业务调整灵活性，以便更专注于长期战略和与集团内部资源的整合。
四、公司背景与财务困境深度剖析
五矿地产成立于1991年12月，并于同月在香港上市，是国资委最早认定的16家以房地产为主业的央企之一。
尽管背景显赫，但其发展始终未能突破“规模陷阱”。销售额在2021年达到约260亿元的峰值后便一路下滑，至2025年上半年已跌出行业前200名。公司曾提出向“城市综合运营商”转型，布局产业园区和城市更新，但新业务培育缓慢，未能对冲住宅开发主业的下滑。
财务恶化是退市的直接推手。公司主业房地产开发从2023年起已出现毛亏。截至2025年6月底，总资产虽仍有近400亿港元，但净资产已不足90亿港元，现金及存款仅约20亿港元，面对高额负债，现金流异常紧张。
五、行业背景与整合重组
五矿地产的退市发生在中国房地产市场历史性转折的背景下。自2021年下半年以来，行业持续深度调整，市场供求关系发生根本性变化，行业逻辑正从“金融红利”转向“管理红利”和“运营红利”。
在这一过程中，央企地产商也出现显著分化。头部央企凭借规模和融资优势逆势扩张，而像五矿地产这样的中型央企上市平台，则因规模不足、盈利困难而陷入尴尬境地，退市成为其战略性选择。
值得关注的是，在五矿地产退市前后，其母公司中国五矿集团已启动旗下地产业务的整合。2025年12月，集团另一重要地产平台——中冶置业（隶属中国中冶）的100%股权被作价出售给五矿地产的控股公司。尽管中冶置业自身也处于亏损状态，但这次整合旨在彻底解决集团内的同业竞争问题，未来有望形成一个统一的、非上市的央企地产平台，专注于存量资产运营和与集团主业相关的产城融合项目。
六、退市后的影响与未来展望
• 对股东而言：以显著高于市价的价格套现退出，是在流动性枯竭市场下的一个理性且优厚的选择。
• 对公司自身而言：
◦ 机遇：脱离资本市场束缚后，可更专注于长周期业务（如城市更新、资产运营），决策更灵活；有利于与集团内矿产资源、工程建设业务协同，探索独特的“产城融合”模式；便于进行彻底的资产重组和减值处理，实现“轻装上阵”。
◦ 挑战：作为非上市子公司，可能面临更严格的集团内部管控；需重建对核心管理团队的激励机制；转型需要长期资金投入，对集团的持续支持能力是考验。
• 对行业的启示：五矿地产的案例标志着“小而美”的上市地产商模式在当下的市场环境中已难以为继。它清晰地表明，上市地位本身并非价值保障，当平台失去融资功能和流动性，且成为展示业绩亏损的“橱窗”时，主动私有化退市是一种战略性的“以退为进”。
结论：五矿地产的退市，远非一家普通上市公司的资本运作，它是一家具有标杆意义的央企地产商，在行业转折点上做出的战略性撤退与重组。这既是其自身因应严峻经营现实的必然选择，也折射出整个中国房地产行业正在经历从规模扩张到存量运营、从资本驱动到专业驱动的深刻范式转变。退市后，如何在一个非上市的新架构下，盘活存量资产、实现真正转型，将是五矿地产及其母公司面临的新考题。
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