近日，佳兆业集团子公司武汉市佳兆业物流有限公司破产。
一、破产申请核心事实
2025年9月2日，全球知名房地产顾问公司戴德梁行房地产顾问（武汉）有限公司向湖北省武汉市洪山区人民法院提交了破产申请，要求对武汉市佳兆业物流有限公司进行破产清算。该案件案号为(2025)鄂0111破申16号，属于破产审查案件。戴德梁行作为债权人申请破产清算，表明该公司已无法清偿到期债务。
二、公司基本情况与业务实质
武汉市佳兆业物流有限公司成立于2014年9月11日，注册资本1000万元，法定代表人为马晓俊。虽然公司名称包含“物流”字样，但其实际业务与物流关联不大。该公司全资持有武汉市佳瑞鑫置业有限公司，而后者正是知名房地产项目“佳兆业滨江新城”的开发商。因此，这家公司实质上是佳兆业集团在武汉的房地产项目平台公司之一。
三、关联项目困境与法律纠纷
“佳兆业滨江新城”项目面临严重困境。根据法院文件，该项目1号商业栋1层商1等101套不动产已被列为执行标的物。戴德梁行与武汉市佳瑞鑫置业有限公司之间还存在破产上诉案件，案号为(2025)鄂破终19号。这表明项目层面的法律纠纷已持续较长时间。
四、佳兆业集团整体债务重组背景
佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）作为母公司，经历了以下关键节点：
1. 债务重组完成：2025年9月15日，佳兆业境外债务重组方案全面生效，实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力。
2. 清盘呈请撤销：由于债务重组取得重大进展，香港高等法院于2025年9月22日颁令撤销针对佳兆业集团的清盘呈请。
3. “以股代息”方案：2025年12月2日，佳兆业提出“以股代息”方案，计划以发行新股代替现金支付2025年12月至2026年12月期间的票据利息，涉及金额约1.2亿美元。该方案旨在优化现金流，减少约9.33亿港元的现金流出。
4. 同意征求期限延长：佳兆业多次延长同意征求期限，最近一次是2026年2月24日宣布将届满期限延长至2026年3月9日。公告明确指出，如果未能在2026年2月26日前收到必要同意并履行相关利息支付，将构成违约事件。
五、佳兆业其他子公司破产情况
武汉市佳兆业物流有限公司并非孤例。佳兆业集团旗下至少7家子公司已进入破产程序，包括张家港市佳兆业上品房地产开发有限公司（2025年3月破产）、昆明滇创房地产开发有限公司（2023年3月破产）、展源地产（2023年破产）、石家庄桂泽业房地产开发有限公司（2023年7月破产）、武汉市佳代盛置业有限公司（2024年1月破产）、广州佳兆业投资咨询有限公司（2025年10月破产）等。
六、项目现状与业主应对
武汉的“佳兆业滨江新城”小区业主在2025年12月通过临时业主大会，以97.73%的得票率将物业费从原来的2.98元/平/月大幅下调至1.8元/平/月，降幅近40%。这次调整完全符合《民法典》规定，参与表决业主人数占比84.87%，专有面积占比77.76%，均超过法定“三分之二”门槛。这反映了业主在项目开发商陷入困境后，积极通过合法途径维护自身权益。
七、集团财务状况与经营挑战
根据2025年中期业绩报告，佳兆业集团截至2025年6月底持有现金及银行存款为21.7亿元人民币，但其中绝大部分为受监管的预售资金，需优先保障项目交付。同期，公司面临的一年内到期短期债务规模高达1192亿元。更严峻的是，2025年10月1日公开数据显示，佳兆业集团总资产2026.41亿元，总负债2444.49亿元，净资产为-418.08亿元，已处于资不抵债状态。
八、当前状态与影响
1. 法律程序进行中：武汉市佳兆业物流有限公司的破产审查案件仍在洪山区人民法院审理中，尚未公布最终裁定结果。
2. 债权人权益保障：根据破产法程序，该公司资产将进行清算，所得款项按法定顺序清偿债务。戴德梁行作为申请人，其债权能否得到足额清偿取决于公司剩余资产价值。
3. 购房者影响：“佳兆业滨江新城”项目的购房者权益需要通过破产程序中的债权申报来维护。项目能否继续建设交付，取决于是否有新的投资方接盘或政府介入。
4. 集团层面隔离：子公司破产不影响佳兆业集团主体的存续。集团通过债务重组暂时避免了清算风险，正致力于“保交付”和资产盘活工作。数据显示，2021年至今，佳兆业累计交付了约12万套房源。
九、行业背景与启示
武汉市佳兆业物流有限公司的破产是房地产行业深度调整期的缩影。佳兆业曾被称为“楼市不死鸟”，2014年因牵连官员落马事件首次出现资金链断裂，2016年凭借楼市回暖完成债务重组强势回归。但在本轮房地产下行周期中，其“旧改之王”的优势反而成为负担——旧改项目周期长、投入大、变现慢的特点在融资困难、市场冷淡的环境下加剧了资金压力。
佳兆业在核心项目的盘活上采取了务实的合作模式。例如，东角头地块以“中信·信悦湾”的案名入市，由佳兆业与中信系合作开发，中信城开负责融资代建。这种模式下，项目盘活产生的现金流首先用于偿还资方投入，剩余部分回流至佳兆业，虽然权益收益有所摊薄，但借助央企的信用与资金优势，实现了停滞项目的重启与价值释放。
总结：武汉市佳兆业物流有限公司的破产是佳兆业集团流动性危机在项目层面的具体体现，反映了房地产企业高杠杆、高周转模式在行业调整期面临的严峻挑战。虽然集团主体通过债务重组获得了喘息之机，但旗下项目公司的破产清算仍将对当地房地产市场、购房者和债权人产生持续影响。佳兆业的案例表明，房企在行业下行周期中，需要通过债务重组、项目合作盘活、业主积极维权等多方努力，才能逐步走出困境。
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