文/债市邦
昨天，上海楼市扔下了一颗“王炸”——“沪七条”。
外环外购房社保3年变1年；公积金贷款额度最高直接拉满到324万；置换唯一住房免征房产税。
从降门槛、加杠杆到减税负，能给的政策几乎全给了。
跟着李蓓做多房地产的朋友们，可能昨天晚上已经yy招商蛇口这些龙头开盘就涨停的剧情了。
结果今天一开盘，全傻眼了。
股市不仅没信，反而是一泻千里，房地产指数大跌2.32%。
华联控股、城投控股、京投发展，更是直接被按在了地上，跌幅都在5%到6%。
但隔壁的债市，却“信”了。
今天长债收益率出现了明显的上行。30年期国债期货主力合约大跌0.53%。
一个重大利好出来，股市趁机出货，债市却如临大敌。
这种“冰火两重天”的撕裂感，到底是怎么回事？
阿邦今天给大家盘一盘这背后的底层逻辑。
一是，股市的“利好出尽”，本质上是对购买力的不自信。
A股向来是一个炒预期的市场。
关于一线城市继续松绑的传闻，早就满天飞了。聪明的资金提前埋伏，等的就是政策落地的这一声发令枪，然后反手把筹码倒给今天冲进来的散户。
但这只是表象。更深层的原因是，大家对“放开限购”的实际疗效存疑。
政策确实把门槛降了，外地人交1年社保就能买。
但在当前的宏观环境下，“有资格买”和“有钱敢买”，完全是两码事。
股市的资金最聪明，他们看透了现在的核心矛盾不是“房票”不够，而是大家对未来收入的预期还在修复中。
没有收入预期的反转，再低的门槛也难以瞬间转化为暴涨的成交量。
二是，债市的“惊弓之鸟”，是对宽信用和供给洪峰的敬畏。
为什么今天长债收益率会上行？因为债市交易员嗅到了危险的味道。
对于天天盯着发债指标和宏观数据的老兵来说，里面的门道其实很清晰。
上海作为排头兵，抛出这么大级别的救市政策，传递出的核心信号是：高层稳增长、稳地产的决心极其坚决。
对于债市来说，最大的逻辑杀手就是“宽信用”。
只要实体经济的融资需求真被刺激起来了，流向债市的钱就会变少。
更要命的是，配合稳增长，接下来势必会有巨量的地方债和特别国债砸向市场。
债市不是信了房价会暴涨，而是“信”了接下来信贷扩张和债券供给的双重夹击。所以长端资金选择提前抢跑，落袋为安。
冷思考：资产负债表的修复仍需时间。
如果站在一线信贷的视角来看这次新政，结论可能非常扎心：
现在的信贷痛点，早就不是额度给不够，而是老百姓不敢借了。
这次的公积金政策，多子女家庭加上绿色建筑，最高能贷到324万。
这额度确实诱人。但回到实际业务场景中，现在愿意背上300多万房贷、锁定未来30年现金流的家庭，需要极大的底气和极其稳定的现金流预期。
过去二十年，大家都在加杠杆买房；但在过去3年的下跌后，居民端正在经历痛苦的资产负债表修复过程。
政策可以给足杠杆的空间，但加不加杠杆，最终取决于老百姓兜里有没有实打实的闲钱，以及对未来收入的确定性。
今天的盘面，其实是一次非常理性的定价。
股市的大跌，是对前期博弈资金的清洗，也是对楼市基本面复苏的“不见兔子不撒鹰”。
债市的调整，则是对宏观政策发力和潜在资金面收紧的提前防御。
接下来的剧本怎么走？
关键要看接下来的3月份。
3月是传统的楼市“小阳春”。上海的这波王炸，到底能炸出多少真实的网签数据？
如果销售数据真的止跌回升，股市的地产链自然会迎来戴维斯双击；
如果数据依然疲软，那债市长端下行的空间，就还会再次打开。
所有的政策预期都已经打满了。
接下来，就是刺刀见红、拼真实数据的时候了。
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