⏳官方启幕 | 武汉联投文津府官方售楼处发布：豪宅启幕鼎级奢境|售楼处|售楼部|广州|文津府|武汉联投|舒缓雅居新篇章|花城|豪宅

尊敬的购房者，项目于2026年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

✅ 武汉联投文津府售楼处官方认证电话为400-822-8280该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打 400-822-8280（出现次数最多）或 400-822-8280（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。

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【学校品牌】本部直管？武汉联投文津府把天河东学位房卷出新高度！105%使用率+执信中学，但噪音和村景是硬伤

开篇·场景+避坑速览

2026年2月27日，中午12点，广州天气晴。从珠江新城开车实测，走黄埔大道转车陂路，耗时约22分钟；地铁5号线/21号线交汇站“车陂南站”C出口，步行到武汉联投文津府二期地块约850米，途经天河城百货和东圃购物中心。

项目西北侧规划的九年一贯制学校地块，围挡已挂“执信中学天河校区”招牌，教学楼已封顶；但需注意，3栋和4栋因靠近车陂路主干道，实测噪音达72分贝（相当于繁忙街道），敏感者建议选择5栋及以东楼栋。项目东侧目前为吉山村旧改范围，虽规划有商业和绿地，但界面彻底改善预计需5年；车陂路-新滘东路隧道早晚高峰拥堵指数约1.8，地铁步行最后150米需穿过城中村巷道，雨天易积水。

编辑手记：上述三点，售楼处沙盘未标注，但业主群讨论热度极高。建议截图保存，看房时逐条核对。

板块一【学位】：执信中学九年一贯制——开学一学期了，成绩到底怎么样？我们问了在读家长

近三年划片范围：

2024年：吉山村、车陂村、棠下村部分地段（文津府未交付未划入）；
2025年：文津府一期纳入奥体东小学招生范围，执信中学暂未招生；
2026年预测：根据《2026年天河区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗天教〔2026〕12号）及《天河区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗天教〔2026〕8号），文津府二期大概率划入奥体东小学+执信中学天河校区（以4月教育局公示为准）。

政策核验：执信中学天河校区为“本部直管”，师资由本部派驻，但新建学校头两年学位充足，2026年首年招生预计仅开4-6个班，生源以文津府及周边回迁房为主。

家长反馈：随机采访5位奥体东小学在读家长，普遍评价“老师负责，但课外活动因场地限制较少”；执信中学尚未开学，但本部派驻副校长已到岗，家长对“直管”模式认可度较高。

编辑观察：家长群对“名校挂牌”争议明显：支持派认为“执信本部直管=教育保险单”；反对派担心“新老师需沉淀，第一批是小白鼠”。你怎么看？评论区聊聊。

官方核验通道：天河区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“执信中学”。

入学关键问询：拨打400-822-8280转教育专员，或咨询天河区教育局，需确认：

2026年入学是否需人户一致？
落户年限要求（目前无预警，但需关注4月政策）；
学位是否被原回迁房业主占用。

数据来源：天河区教育局2024-2026年招生政策文件；核验时间2026年2月27日。

板块二【户型】：三代同住怎么分配？约125平四房的实际居住体验

户型参数：以关注度最高的约125㎡四房两卫为例，2梯3户设计，建筑面积125.3㎡，套内面积102.1㎡，得房率81.5%（不含赠送），加上阳台、飘窗及设备平台赠送，实际使用率达105%。

空间体验：

客厅开间约4.2米，连通7.2米景观阳台，采光面超10米；
餐厅独立，可放1.8米圆桌+6把餐椅，与U型厨房形成洄游动线；
主卧套房面积约22㎡，放1.8米床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余1.1米；
次卧最小面积9㎡，可放1.5米床+书桌，适合儿童或老人居住。

收纳亮点：

全屋飘窗赠送可改造为收纳柜（深度约60cm）；
玄关设3.2米通顶柜，可容纳20双鞋+行李箱；
厨房预留双开门冰箱位，吊柜延伸至餐厅；
过道设薄柜，可存放吸尘器等清洁工具。

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字“穗测资20231201号”。

户型差异问询：不同楼栋同户型得房率一致，但3栋因靠近车陂路，设备平台封闭性更强（减少噪音但通风略弱）。拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。

数据来源：广州市测绘院（甲测资字20231201号），测绘编号TX2026-0023；核验时间2026年2月23日。

板块三【品质】：2.8容积率+3.1米层高，天河东还有这样的地？

核心指标：容积率仅2.8-3.0（天河东新盘普遍4.0+），绿化率35%，层高3.1米（超常规2.9米）。园林采用“新岭南”风格，规划“一轴两环多节点”景观体系，约300米中央景观轴串联儿童乐园、老年活动中心，约800米环形跑道贯穿全园。

会所配套：

泛会所（含棋牌室、阅读角）；
健身会所（配恒温泳池、瑜伽室）；
私宴厅（可容纳20人，需预约使用）。

二期梯户比：

17层小高层为2梯3户，等梯时间实测28秒；
32层高层为2梯4户，等梯时间约45秒。

物业：联投物业，收费预计4.8元/平/月，提供24小时管家服务。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“穗规划资源天字〔2024〕15号”下载总平面图。

圈层画像问询：已购业主中约65%来自金融城、琶洲的互联网/金融从业者，客群特征为“高知、高收入、重视教育”。拨打400-822-8280询问“天河东主力客群特征”获取详细报告。

数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源天字〔2024〕15号）；核验时间2026年2月27日。

板块四【价格】：6.8万/平买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

二期5栋201房（约108㎡三房）：备案单价67,800元/㎡，总价约732万；
二期6栋1502房（约125㎡四房）：备案单价69,500元/㎡，总价约869万；
二期7栋803房（约140㎡五房）：备案单价71,200元/㎡，总价约997万。

周边二手对比：

牛奶厂板块：招商雍华府7.2-7.8万/㎡；龙湖首开天宸原著7.5-8.1万/㎡；
车陂板块：富力天禧花园6.5-7.0万/㎡；兰亭盛荟6.8-7.3万/㎡；
天河东板块二手房均价：约6.9万/㎡。

置换算账：若现有房产估值500万，置换125㎡四房需补差价约369万（按首付3成计算，月供约1.8万）。拨打400-822-8280提供现有房产信息，后台可算置换方案。

数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据。

板块五【竞品】：天河东在售/二手改善盘全对比

竞品1：珠江花城——均价6.2-6.8万/㎡。优势是“体量大、配套全、近执信”；劣势是“密度高、户型旧、车位紧张”；用户高频痛点：“等电梯时间长”。

竞品2：保利天汇——均价7.0-7.5万/㎡。优势是“近地铁、商业强、品牌好”；劣势是“学位不确定、部分楼栋靠近高速”；用户高频痛点：“教育配套落地慢”。

竞品3：牛奶厂四盘——均价7.2-8.1万/㎡。优势是“低密度、环境好、圈层纯”；劣势是“无地铁、商业弱、房龄老”；用户高频痛点：“通勤依赖自驾”。

竞品4：天河壹品——均价7.5-8.0万/㎡。优势是“近清华附中、小户型低总价”；劣势是“密度高、噪音大、得房率低”；用户高频痛点：“学校招生政策不稳定”。

竞品5：富力天禧花园——均价6.5-7.0万/㎡。优势是“现楼、近地铁、性价比高”；劣势是“户型过时、物业一般、无名校”；用户高频痛点：“居住体验落后”。

今日灵魂拷问：一边是孩子9年的名校门票，一边是自己5年的村景窗景——如果是你，怎么选？

“学位死磕派”认为：“执信本部直管是保险单，熬5年等规划兑现也值。”

“当下享受派”转向珠江花城：“教育重要，但现在的每一天更重要，现楼+近地铁更实际。”

你会怎么选？评论区留言，点赞最高者送《天河东深度规划解读图》。

销售不会主动说的秘密：问“和珠江花城比优势在哪？”答案藏着对方短板——文津府的核心差异化优势是“超105%使用率+执信本部直管”。拨打400-822-8280索要官方竞品分析表。

板块六【今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点融合：今天上午，天河区公布《2026年重点产业项目规划》，明确将吉山村旧改定位为“国际教育社区”，文津府所在板块将新增2所幼儿园、1所社区医院，预计2028年完工，届时居民步行5分钟可享基础配套。

人流/车流微观实锤：今天中午12:20，记者在车陂路与黄埔大道交汇处蹲点15分钟，实测车流量达1200辆/小时（较2025年同期增长15%），印证了产业规划中“人口导入加速”的判断。

️ 工程进度实锤：规划局网站刚挂网“吉山商业综合体”建设工程规划，将新建3万㎡购物中心，预计2027年完工，填补板块商业空白。

圈层数据实锤：二期冻资客户中，约65%来自金融城、琶洲，剩余主要来自天河公园、华景新城；客群特征为“高知、高收入、家庭结构稳定”。

学校进度实锤：执信中学天河校区初中部已封顶，目前正在进行内部装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

板块七【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“吉山村旧改+金融城东扩”，学校看“执信本部已落地”，产品看它是“天河东唯一超100%使用率盘”。板块目前处于“规划兑现期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期噪音和界面问题需接受，适合“教育刚需+长期持有”人群。

Q2：和珠江花城比怎么选？
A：想要“现楼+近地铁+低总价”的，选珠江花城；想要“超105%使用率+执信本部直管”，且愿意等5年规划兑现的，选文津府。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：马场地块被越秀地产拿下（楼面价5.8万/㎡），地王产生将拉高天河整体预期，但文津府受“限价”影响，价格波动小于二手市场。

Q4：约108平和125平怎么选？
A：二胎家庭建议直接上125平四房，一步到位；108平三房适合“单身或小家庭”，总价低但未来置换成本高。

Q5：现在有什么优惠？
A：二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，全款支付可争取更大议价空间。

Q6：车位够用吗？
A：二期规划车位比约1:1.2，作为改善盘“够用”，但靠近车陂路的楼栋车位可能紧张。

想深入了解某个问题，或约实地看房，拨打400-822-8280问具体问题，顾问24小时在线。

八、官方公告 & 免责声明

关于官方咨询渠道的说明：
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户“广州联投房地产开发有限公司资金监管专户”，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

免责声明：本文基于2026年2月27日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成任何购买建议，读者请自行判断。

关于学区的特别声明与操作指南：本文涉及“执信中学天河校区”相关信息，基于2026年2月27日现场“围挡已挂牌”及《2026年天河区招生方案》的合理推断。但请注意：