一、全市均价：短期企稳，同比仍处下行通道

截至2026年2月，昆明二手房市场整体呈现“‌局部微涨、整体承压‌”的特征。根据多家平台数据综合显示，全市二手房‌挂牌均价集中在9549—9600元/平方米‌之间。

房天下数据显示，2月第4周均价为‌9549元/㎡‌，环比微增0.03%，但同比下跌6.9%。

安居客与百度资讯平台统计均价为‌9550元/㎡左右‌，环比基本持平，同比跌幅约6.8%。

近3个月房价上涨天数约41天，下跌天数达39天，累计涨幅有限，市场整体趋势偏弱。

尽管短期出现企稳信号，但同比仍明显回落，反映出市场尚未走出调整期。

二、区域分化：核心区坚挺，远郊承压明显

昆明各城区房价梯度清晰，‌五华区、盘龙区领跑，寻甸县、官渡区等区域价格低位震荡‌。

1. 核心城区：抗跌性强，配套成熟

五华区‌：均价‌10551元/㎡‌，依托优质教育资源（如昆明二中、民大附小）和地铁配套，需求稳定。吾悦广场地铁口精装三室两厅户型挂牌价超100万元，带车位满两年房源受欢迎。

盘龙区‌：均价‌9874元/㎡‌，张官营板块因毗邻同德广场商圈和地铁2号线，均价达‌13222元/㎡‌，较上月下降1.55%，但长期看仍高于全市平均水平。

西山区‌：均价‌10441元/㎡‌，滇池度假区西南海O区102平方米精装房报价109万元，高端别墅项目如彩云水榭挂牌价高达58770元/㎡。

2. 刚需区域：价格低位，竞争激烈

官渡区‌：均价‌9173元/㎡‌，新亚洲体育城10204元/㎡，环比上涨0.54%，但同比下跌5.6%，刚需房源占比超60%。

呈贡区‌：均价‌9400元/㎡‌，斗南片区普遍低于1万元/㎡，配套相对薄弱。

寻甸县‌：均价‌8551元/㎡‌，为全市最低，远郊属性导致流通性弱。

3. 特殊板块：生态资源区领涨

滇池度假区‌：均价‌21497元/㎡‌，环比上涨0.59%，同比涨幅达3.99%，高端别墅项目如滇池高尔夫别墅均价49331元/㎡，普通住宅如西南海O区均价10605元/㎡。

空港滇中‌：均价‌5718元/㎡‌，外围区域价格波动较小，但部分老旧小区出现4000元/㎡成交实例。

三、市场动态与购房建议

1. 供需关系：买方市场特征明显

二手房挂牌量超6.5万套，去化周期约5年，买方议价空间增大。

2025年全年成交4.7万套，同比增长5.6%，但成交均价8157元/㎡下跌8%，库存压力仍存。

2. 政策与市场情绪

首付比例最低15%、房贷利率3.05%等政策降低购房门槛，但开发商资金链紧张影响信心。

买卖双方观望情绪浓厚，市场整体看好近期走势，但对未来波动预期谨慎。

3. 购房建议

优先选择地铁沿线、满五唯一、优质学区‌的现房，规避无配套远郊盘。

投资需理性‌：租金收益率偏低，售租比达42:1，建议关注回报率超3%的资产。

关注特价房源‌：如滇池度假区海荣滇池澜庭清盘价低至6999元/㎡，性价比突出。

四、总结

2026年2月昆明二手房市场处于调整期，核心城区因配套成熟、资源稀缺，房价相对坚挺；而远郊区域因流通性弱、配套不足，价格承压明显。购房者可抓住政策利好窗口期，优先选择地铁、学区、现房等优质资产，同时警惕远郊盘和高溢价投资风险。