2026年，长沙楼市的聚光灯，拉回了烟火气沸腾的河东主城。
今年长沙楼市的关键词不再是远郊蓝图，而是“回归主城”与“神仙打架” 。
五一广场、芙蓉中路、侯家塘……这些市中心矜贵地段，涌出一批纯新盘。
其中，保利市中心纯新盘也要来了。
把时间拨回2025年10月28日。
保利、中海、建发3家房企，经过19轮竞价，最终保利地产以总价14.74亿元摘得【2025】长沙市053号地块，折合楼面价8497元/㎡，溢价率约18%。
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这便是今天要聊的——保利下大垅项目。
这一溢价率在当前市场环境下不算低。能在三家央国企之间引发竞价，说明地块本身的段位和价值得到了认可。
一、地段解读：芙蓉中路CBD，配套成熟
项目地处芙蓉中路CBD板块，属于长沙主城区核心地段。
地块紧邻超20万方的富兴时代商业、华创国际广场，周边还有湘雅医院、省博物馆等，临近地铁6号线，出行方便。
同时周边有湖南多家金融机构总部、湘雅医院等医疗资源、省博物馆等，以及重量级单位。
从地段价值来看，保利下大垅项目具备“金融产业集聚+商业成熟+重要单位密集”的多重优势，同时周边聚集金融机构总部带来的高收入客群，重量级单位人员以及湘雅医院庞大的医护人员，周边客群购买力较强。
二、周边教育：北侧规划九年制学校
这块地让很多人感兴趣的话题是，会不会有配套初中。
053地块在挂地条件中并未明确教育配套，不过北边规划了一所九年制学校。
虽然目前关于这所学校还没透露太多信息，预计会引入湘一品牌。
如果这块地能够配套入读九年制学校，那将成为项目一个大亮点。但最终能否配套入学、引入什么品牌，需以正式文件为准。
三、产品规划：体量较大，得房率预计能达约115%
这个地块分为三个小地块，东边两个地块是住宅，西边那个小地块为商住性质，带一小部分商业（商住比12∶88）。
项目地块总占地面积达到了约100亩，这个体量在主城区中心是相当少见的。
据了解，项目共规划21栋住宅，均不超过30层，地块综合容积率仅约2.56，是市中心少见的低密地块。
A区：预计规划只有3栋楼，小区大门开在精英路上；
B区：容积率低，地块大，整体规划条件非常好，南侧正对的南天花园也是多层住宅，B区预计规划有10栋楼，配备下沉庭院会所；
C区：预计规划有8栋楼，各楼栋呈错列式排布。
此外，据了解三个地块之间设有连廊，A、C区的业主也可以共享中间B区的大园林、会所，这一点确实不错。
并且所有楼栋都做了架空层，且清一色两梯两户纯板楼+私梯入户，得房率预计能到约115%。（产品规划以项目实际为准）
据了解，保利下大垅项目首先将开发中间的B地块，具体户型包含建面约120㎡、135㎡、165㎡、185㎡，占比分别约为10%、35%、35%、20%，产品选择面较广。（产品规划以项目实际为准）
目前，项目的效果图已经出来，外立面颜值相当高，采用“无漆房”，大面积使用玻璃幕墙+铝板+金属线条，部分楼栋塔冠采用金属饰条。看起来比较高大上（效果图仅供参考，具体以实际为准）。
四、小结
目前保利下大垅地块周边主要在售项目大多以大平层产品为主，且多数已处于尾盘阶段，单价在1W大几到2W+的样子。
而且此前市中心大部分的新盘都体量较小，总价高，且不带书包，对于很多买房人来说略有遗憾。
相比之下，保利下大垅项目体量较大、容积率较低，且为纯板楼新规产品。
保利在长沙已有多个项目开发经验，这个楼盘产品做得如何，我们拭目以待。
如果这块地能够配套入读九年制学校，那对于市中心一些项目来说，那就真的是降维打击了。
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