以财税延续、金融加码和实施城市更新为核心，中央、地方协同发力
2026年1月，我国房地产政策环境进一步宽松。中央层面，金融、财税与城市更新政策协同发力，涉及房地产“白名单”项目贷款可展期5年、居民换购住房退个税政策与公共租赁住房税收优惠政策延续、下调商业用房贷款最低首付比例、取消房企“三道红线”普适性高频监管、设立城市更新5年“过渡期”政策等多项举措。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策43条，其中，宽松性政策35条、中性政策7条、紧缩性政策1条。从政策内容来看，主要聚焦激活改善需求、降低交易成本、缓解房企资金压力、加强住房保障、推进城市更新等多个方面。此外，地方两会陆续召开，房地产方面，“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”的五维主线贯穿始终。本期报告主要对1月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
中央政策：金融、财税、城市更新与存量盘活政策协同发力
1.政策跟踪
2.政策小结
1月资金面均衡偏松，央行流动性投放力度继续加大。公开市场操作方面，1月末央行OMO存量为1.76万亿元，与上月基本持平；央行操作买断式逆回购2万亿元，净投放3000亿元；MLF续作9000亿元，净投放7000亿元；国库定存净回笼600亿元；1月央行通过各流动性工具总计净投放9078亿元。资金利率方面，DR001、DR007均值分别为1.34%、1.50%，分别较上月上行6BP、上行1BP。LPR方面，1年期、5年期以上LPR继续分别维持3%、3.5%。
在房地产方面，中央层面从金融、财税、存量盘活与城市更新等方面持续发力。其中，金融方面，主要涉及商业用房首付比例下调、结构性货币政策工具降息、房企“白名单”项目贷款展期延长等；此外，多家房企证实监管部门已不再要求企业每月上报“三道红线”指标，仅部分出险房企需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标，实施近五年的“三道红线”政策逐步退出行业主流舞台。财税方面，主要涉及换房退个税政策延续、公租房税收优惠延续等。存量盘活与城市更新方面，自然资源部、住建部发布进一步支持城市更新行动若干措施，鼓励产权人自主更新、原拆原建，支持企业盘活闲置低效存量资产，允许存量用地、房产在不改变主体和规划条件下，给予不超5年过渡期，用于国家支持产业等。
地方政策：重点聚焦降激活改善需求、缓解房企资金压力、加强住房保障、推进城市更新等
1. 宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）“十五五”规划建议
（5）城市更新类政策
（6）其他政策
2.中性政策
（1）住房保障政策
（2）其他政策
3.紧缩性政策
（1）市场监管政策
4.政策小结地方加快精准施策，重点聚焦激活改善需求、缓解房企资金压力、推进城市更新等
中房研协测评研究中心监测统计，2026年1月，地方出台房地产调控政策43条。其中，宽松性政策35条，内容主要涉及发放购房补贴、支持“好房子”建设、优化房企金融支持、推进城市更新等；中性政策7条，内容主要涉及保障性租赁住房运营管理、配售型保障性住房建设管理等；紧缩性政策1条，内容主要涉及新建商品房预售资金监管等。地方响应中央政策导向，积极加快精准施策，重点聚焦激活改善需求、降低交易成本、缓解房企资金压力、加强住房保障、推进城市更新等，持续推动市场预期回稳和行业向新模式平稳过渡。
行政干预核心举措包括发放购房补贴、支持“好房子”建设、优化金融支持等
在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、优化土地出让交易流程、支持“好房子”建设、优化金融支持等。典型代表如：莆田通过普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴、特定群体补助等形式，大力支持购房消费，支持共有产权购房模式，加快房票推广力度等；咸宁发放城区户籍人口购房补贴、非城区户籍人口购房补贴、返乡置业购房补贴、多孩家庭购房补贴等，鼓励房企让利销售，鼓励高品质住房建设等；银川建立住宅用地评估价格动态调整机制，允许分期缴纳土地出让金，健全“项目公司制”“主办银行制”“现房销售制”等；广东省内20个城市将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付比例下调至30%；湘潭对购买市城区范围内144平方米及以下房屋补贴8000元/套，144平方米以上房屋补贴16000元/套，支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地，推进“好房子”建设等；曲靖推行“净地”出让，允许分期缴纳土地出让金，降低预售资金监管比例，重点监管资金比例降至15%，全面推行新建项目“交房即交证”等。
公积金政策核心举措包括上调公积金最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等。典型代表如：武汉将取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制、支持提取住房公积金支付购房首付款、阶段性调整住房公积金贷款额度等支持性政策延长至2026年6月30日；沈阳将最低首付比例15%、住房公积金贷款结清后再贷款适用期限延长至2026年12月31日，将“商转公”贷款比例限额由房屋价格的60%提高至80%，将新市民、青年人住房公积金贷款限额提高至1.3倍等；肇庆将单缴存职工最高贷款额度上调至50万元，双缴存职工最高贷款额度上调至80万元；天津将首套、二套住房贷款最高额度分别上调至120万元、100万元，将二套房贷款额度调整为不高于贷款申请人住房公积金账户余额的20倍，将二手房贷款最长期限延长至30年等。
人口人才政策核心举措主要涉及发放人才购房补贴和租房补贴、放宽落户门槛等
人口人才政策主要涉及发放人才购房补贴和租房补贴、放宽落户门槛等。典型代表如：南京发布人才政策2.0、紫金山英才计划宁聚项目、青年人才房票补贴等系列人才新政，高层次人才最高可享受300万购房补贴、最高1万元/月租房补贴，博士、硕士、本科、大专分别可享受15万元、10万元、6万元、3万元房票补贴，同时，进一步放宽人才落户门槛，在技能落户中增加“具有三级及以上职业技能人员”等；苏州放宽落户门槛，在苏州市行政区内购买70年产权住宅即可申请落户，本科及以上学历、中级专业技术职称、技师及以上职业资格人员可直接申请落户，市区积分落户准入分值统一调整为200分，取消配偶投靠落户年龄限制等。
“十五五”规划建议核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展
“十五五”规划建议核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展。典型代表如：上海“十五五”规划建议提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求，加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，推动房地产高质量发展等；珠海“十五五”规划建议提出，完善新型住房保障体系，加快构建房地产发展新模式，深化房地产领域制度创新，实现更高水平住有所居等；苏州“十五五”规划建议提出，推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，因时因势动态调整房地产政策，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等。
城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设等
城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设等。典型代表如：天津明确加强既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造等主要任务，强调实施城市更新应当稳妥推进危险住房改造，消除既有建筑各类安全隐患，提升抗震、消防安全性能，持续改善建筑功能等；泉州明确老旧危旧房屋更新改造应当遵循“政府引导、业主资源、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，支持符合申请条件的老旧危旧房屋更新改造项目，申请中央预算内投资、超长期国债及地方政府专项补助等专项资金，鼓励政策性银行、商业性银行等金融机构对老旧危旧房屋更新改造项目在贷款额度、利率优惠、贷款周期等方面给予倾斜支持等；海南发布持续推进城市更新行动方案，明确实施既有建筑改造利用工程、统筹推进城镇老旧小区改造、完善社区嵌入式服务设施建设和功能配置、拓展城市公共空间等具体工作内容。
住房保障政策主要涉及保障性租赁住房运营管理、配售型保障性住房建设管理等
中性政策主要涉及保障性租赁住房运营管理、配售型保障性住房建设管理等。典型代表如：泉州发布公共租赁住房租金减免细则，针对符合特定条件的城镇住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员给予减免租金50%或全免；贵阳明确公共租赁住房申请保障标准，对申请范围、保障对象、住房困难标准、住房租赁补贴标准等作出具体规定；深圳印发配售型保障性住房管理办法，明确配售型保障性住房实行现房配售、封闭管理，并明确配售型保障性住房申请资格、申请流程、运营管理办法等；西安规范保障性租赁住房整租事宜，提出保障性租赁住房可向有住房需求的用人单位进行整体出租，用人单位负责符合保障性租赁住房资格条件的职工管理入住，单次合同期限原则上不超过3年，符合条件的可办理续租，针对产业园区房源轮转频繁的保障性租赁住房项目，推行“用人单位集中申报、项目产权人或委托的运营单位初审、房源项目所在地住建局检查”的入住人员监管机制等。
紧缩性调控主要涉及新建商品房预售资金监管等
紧缩性政策主要涉及新建商品房预售资金监管等。宜昌发布新建商品房预售资金监管实施细则，明确商品房预售资金归集情况建立预警、核查机制，从首套商品房网签之日起满2个月的，预售资金实际归集额度（含已入账金额、购房补贴在途金额、公积金贷款在途金额）低于网签合同总额的85%时，由属地住建部门及时对开发企业进行预警，督促开发企业限期提高商品房预售资金归集额度。预售资金实际归集额度低于网签合同总额的75%时，暂停商品房合同网签备案等。
04
2025年至今
中央层面重要房地产政策梳理
1月重要事项复盘
房地产政策展望
1.中央层面
1月15日，中国人民银行副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示，2026年，人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策的集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，为经济稳定增长和高质量发展创造适宜的货币金融环境。短期流动性方面，据中信证券研究测算，完全排除MLF以及逆回购到期的因素，静态测算2月存在约4000亿元的流动性缺口，资金面存在一定的压力。但央行对流动性仍然呵护，2月资金面大概率维持平稳态势。
在房地产方面，中央将继续聚焦顶层设计与金融财税协调加码，以“精准加力、制度补位”为核心，不搞大水漫灌，在 1 月已出台政策基础上优化工具组合、完善配套细则、压实责任机制，推动政策从“落地”到“见效”，后续可重点关注存 量房与城市更新配套细则落实、现房销售与预售监管完善、房企融资“白名单”扩容与展期优化、风险监测与协调机制强化、土地要素保障制度优化、公积金制度改革深化、房贷利率引导下行等。
2.地方层面
根据克而瑞监测数据，2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%。其中，4个一线城市环同比分别下降36%和28%，21个二线城市环同比分别下降36%和24%，25个三、四线城市环同比分别下降20%和2%。地方仍普遍面临较大下行压力。基于此，地方需围绕中央政策导向，结合库存压力、人口流动、市场分化等自身情况，因城施策精准发力，推出差异化举措，重点聚焦三个方面：一是供给端优化，核心围绕控增量、调结构、保交付展开；二是需求侧精准激活，重点围绕购房补贴、房票安置、住房“以旧换新”“以小换大”、公积金支持、房企让利促销等展开；三是存量盘活与保障房筹集，重点推进收购存量房用作保障性住房，适当扩大收购范围等。总体而言，一线城市以稳预期、促改善为主，二线城市聚焦存量盘活与人才换购房需求，三、四线城市全力去库存、以购代建筹集保障房、补贴返乡置业等，避免市场持续下行。
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