你有没有注意到，最近中介的朋友圈画风变了？不再是"急售、血亏、跳楼价"，而是"看房请预约、业主开始惜售、好房不等人"。这种转变不是空穴来风——2026年开年的楼市数据，确实出现了微妙的拐点。但这个拐点，到底是触底反弹的起点，还是下跌中继的休息站？今天咱们就掰开揉碎聊聊。

先说个反常识的现象。2026年1月份，全国70个大中城市二手房价格环比降幅收窄到0.5%，一线城市更是收窄了0.4个百分点，北京二手房环比降幅从上月的1.3%直接缩到0.2%

。更关键的是，扬州和湛江的二手房价格居然环比上涨了0.4%和0.3%，打破了连续四个月70城"零上涨"的僵局

。这些数据说明什么？说明市场不是没需求，是之前价格没跌到位，现在跌出性价比了，刚需开始动手了。

但这里有个陷阱，很多人容易踩。看到"降幅收窄"就以为是"要涨了"，其实根本不是一回事。降幅收窄只是跌得慢了，不是不跌了，更不是涨了。2025年全年商品房销售面积同比下降8.7%，销售额下降12.6%，投资、新开工、竣工面积全线负增长

。这意味着什么？意味着开发商还在"去库存"的泥潭里挣扎，新房子越建越少，但存量房还堆成山。2025年末商品房待售面积7.66亿平方米，住宅待售面积还在增长

。供给端在收缩，需求端在观望，这种"缩量博弈"下的价格企稳，根基并不牢固。

那为什么还说现在是"全年最重要窗口期"？因为政策底牌已经亮出来了，而且是一次性给足，不搞添油战术。2026年1月1日，《求是》杂志刊发重磅文章，明确提出要"尽可能缩短调整时间，熨平市场波动"，"政策要一次性给足"。这种定调非常罕见——以前都是"因城施策""逐步优化"，现在是"下猛药、治沉疴"。紧接着，上海在2月26日出台"沪七条"，外环外购房社保年限从3年降到1年，核心区二套房首付比例下调，公积金"认房不认贷"

。北京、深圳也在跟进，核心思路就一个：降低门槛，释放被压抑的改善需求。

这种政策力度，直接反映在成交量上。2026年1月，上海二手房成交2.03万套，同比增长26.69%

；北京二手住宅网签量连续三个月稳定在1.5万套以上，12月甚至达到1.72万套，创近9个月新高

。深圳更夸张，春节假期最后两天，一手住宅看房量同比上涨47%，二手住宅看房量同比上涨60%，看房成交率达到近11个月新高

。这些数据不是冷冰冰的统计，背后是真实的交易在发生——刚需怕错过低点，改善怕政策收回，双方都在抢跑。

但真正的转折点，可能不在成交量，而在挂牌量。上海二手住宅月度新增挂牌套数从2025年5月起明显下滑，总价300万以下的低价位房源降幅最大

。北京也是同样的趋势。这说明什么？说明房东开始"惜售"了。以前是想卖卖不掉，现在是不想低价卖。尤其是那些区位好的"老破小"，租金回报率已经超过2.5%，部分房东干脆"由售转租"

。供给端收缩，需求端释放，价格自然就有了支撑。2026年2月8日以来，冰山100城二手房价格指数已经从10025元/平米反弹到10034元/平米，虽然涨幅只有0.09%，但在没有重大政策刺激和货币政策变动的情况下，这个信号意义很重

不过，别急着乐观。现在的市场分化已经到了极致，用"冰火两重天"来形容都不准确，简直是"两个平行世界"。一线城市和强二线在企稳，三四线还在深渊。2025年12月，一线城市新房环比降幅收窄，但二三线城市降幅还在扩大

。部分三四线城市的房价已经回吐到2011年水平，烟台的海景房单价跌到"千元级"

。这种分化不是短期能修复的，人口流出、产业空心化的城市，房价可能长期"躺平"。

更隐蔽的风险是"以价换量"的可持续性。现在的成交量回升，很大程度上是房东让利促成的。全国百城二手房挂牌量高达267.8万套，平均成交周期95天，部分房源砍价幅度超过25%

。这种"割肉式"成交能持续多久？一旦房东觉得价格跌到位了，不再让步，而买家又觉得涨起来了不愿追，成交量很可能再度萎缩。2026年2月的"小阳春"能不能延续到三四月份，关键看价格能不能真正稳住，而不是靠房东单方面出血。

还有一个变量不得不提——保障房。2026年2月2日，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房，第一批试点浦东、静安、徐汇

。这招很妙：既消化了市场上的低价位房源，又完成了保障房任务，还给了房东一个"官方托底"的预期。如果这种模式推广到全国，对二手房市场将是重大利好。但问题是，钱从哪来？收购规模有多大？这些细节还不清楚，只能边走边看。

对普通购房者来说，现在到底该不该动手？我的看法是：刚需和改善，确实到了可以考虑的时候，但要有三个前提。第一，别加杠杆，现金为王，月供不要超过家庭收入的30%；第二，只买核心城市核心地段，三四线除非自住否则别碰；第三，别指望短期暴涨，现在买的是"性价比"，不是"暴富机会"。投资客？建议再等等，市场底可能还没到，政策底虽然出现了，但传导到价格底还需要时间。

最后抛个问题给大家思考：如果2026年楼市真的企稳回升，你认为领涨的会是改善型大户型，还是刚需小户型？从数据看，上海144平方米以上大户型和90平方米以下小户型都在涨，但逻辑完全不同——前者是富裕人群的资产配置，后者是刚需的性价比选择。这两种力量的博弈，将决定未来楼市的走向。你觉得谁会赢？