土地月报｜2月土拍缩量升温，广州236亿元马场地块溢价27%成交（2026年2月）|住宅用地|土拍|广州|楼板价

导语

践行“以需定供”提升板块价值，土地市场活力回升可期

◎ 文 / 马千里

2026年2月，土地成交规模仍处在季节性低位，但土拍热度明显回升。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金额分别同比下降21%和29%，各地土地交易规模仍在延续收缩。供应规模方面，截至25日本月土地供应面积3202万平方米，环比下降4.7%。从市场热度来看，本月溢价率指标显著回升，时隔9个月再度回到9%以上，不仅仅是备受关注广州马场地块鏖战9小时、竞拍243轮方才成交，哈尔滨、石家庄等地也有宅地实现溢价出让。

核心要点

供求：交易规模延续季节性低位，成交同比继续回落、控制增量规模。本月土地供应建筑面积为3202万平方米，环比下降4.7%，同比上升18.5%。成交2157万平方米，环比下降19%，同比下降21%。

热度：迎来显著回升。2月平均溢价率为9.7%，环比上升7.6个百分点，多宗地块实现溢价成交。不过同比来看仍下降2.3个百分点。

分布：仅一线城市同比增加。就成交金额变动来看，一线城市同比增加12%，主因广州236亿元的马场地块拉动，二线同比回落63%，三四线下跌20%。

后市展望

践行“以需定供”提升板块价值，土地市场活力回升可期

2026年2月，土地市场成交规模延续季节性低位，同比来看也在持续践行控增量路线。从土拍热度来看，正如我们上月所预计，平均溢价率指标迎来了大幅回升。这主要是得益于各地预供地制度的有力执行，积极为市场供应高品质、投资确定性更强的地块。其中，2月25日广州马场一期地块表现突出，吸引8家房企报名，历经9小时、243轮激烈角逐，最终以溢价26.6%、236亿元成交，该总价位列广州土拍历史第二高位，成为优质地块带动市场热度回升的典型案例。

政策层面，2月中旬《求是》发表习近平总书记署名文章，为全年土地市场发展定调。文章明确，用地与供给端需坚持因城施策，落实控增量、去库存、优供给要求，持续优化住宅用地结构；保障房用地方面，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，稳步推进“市场+保障”双轨制落地；同时加快构建房地产发展新模式，有序推动“好房子”建设，从供给规模、去化确定性、产品质量三个维度，稳定土地市场发展预期。

展望全年，预计各地主管部门将延续广州等地的先进经验，坚持“以需定供、精准供应”策略，聚焦市场与企业真实需求，持续推出优质好地块。同时，通过搭建常态化政企沟通平台，倾听市场声音，推动土地供应精准对接需求、提升地块品质，助力板块价值升级，推动土地投资回归“放心拿地、安心投资、顺心发展”的健康轨道，土地市场活力有望在合理供求规模内稳步回升。

供求

坚持精准供应去库存

交易规模延续低位

土地供应方面，截至2026年2月25日，本月土地供应建筑面积为3202万平方米，环比下降4.7%，同比下降18.5%。本月监测城市平均供地容积率为1.90，优质低密宅地始终为供应主力。目前大多数城市仍处于2026年供地计划编制阶段，尚未正式对外发布，2月土地供应规模维持季节性低位。据中国土地市场网披露，截至目前仅20个县市公布2026年供地计划，远低于2025年全年1301个城市的发布数量。

至截稿时，一线城市中北京、上海有宅地挂牌。本月上海进行了2026年首次住宅用地挂牌，分别位于徐汇、嘉定、青浦，合计出让底价66.44亿元。其中徐汇长桥板块地块出让底价最高，达到26.75亿元，地块容积率2.0，起拍楼板价4.8万元/平方米，其中商业用地占比25%。地块紧邻15号线罗秀路站，可高效连接徐家汇、徐汇滨江等重点区域，地块形状方正规整，周边城市界面成熟，各项配套完善。周边新房方面，东北方向的海上清和玺价格约为11万元/平方米。青浦地块是上海本次出让体量最大的纯宅地，规划建筑面积达到8.4万平方米，容积率2.2，限高60米，起拍底价25亿元，起拍楼板价3万元/平方米。地块位于大虹桥核心辐射区的徐泾板块，临近17号线蟠龙路站和2号线蟠祥路站，靠近核心商务区。周边新房方面，同济蟠龙里项目均价约9万元/平方米。嘉定区地块容积率最低，仅1.7，限高40米。地块起拍总价14.6亿元，起始楼面价2.45万元/平方米，规划建筑面积6万平方米。该地块落位于嘉定新城核心区域，临近11号线白银路站，周边公园、商业、教育等配套较为密集，适合刚需及刚改客群。周边新房方面，招商林屿湖畔等项目售价约5万元/平方米。北京的三宗宅地均为位于昌平、顺义的低密地块，容积率均不超过1.5，其中昌平城区地块起拍价16.88亿元，容积率更是低至1.01，地块三面环水，预计将打造为别墅类高端项目。

二线城市方面，本月各城市出让地块底价均在50亿元以下，杭州、成都、苏州等重点城市尚未恢复供地节奏。本月出让底价最高的地块来自沈阳沈河区，起拍价11.1亿元，容积率1.1，起拍楼板价7200元/平方米。地块处于浑南奥体成熟板块，周边交通、医疗、商业、教育配套成熟，周边新房市场以改善型产品为主，房价可达到2万元/平方米左右。

三线城市方面，本月出让宅地大多为容积率不高的小体量地块。仅有极少数地块起拍价超过10亿元。如东莞交椅湾2026WR001号宅地，起拍价13.1亿元，起拍楼板价1.5万元/平方米。该地块经历过一次控规调整，2026年1月容积率由3.1优化至2.5，建筑限高80米。地块出让文件显示，该地块要求“软性”绑定一宗相邻的商业用地（B03-18）出让，在2026WR001号地块成交后六个月内，将组织B03-18地块的公开挂牌出让。本宗地竞得人，须无条件参与上述地块的竞买，且至少进行一次有效报价。B03-18商业地块起始价区间在1.326-1.4586亿元，要求100%自持，并引入万象购物村、万象天地、太古里或SKP中任意一家作为项目运营管理方。坊间预测该地块将由华润竞得，作为滨海润府三期进行开发。目前周边滨海润府望云售价在3.5万元/平方米左右。

土地成交层面，截至2月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2157万平方米，环比下降19%，同比下降21%；本月成交金额724亿元，环比上升13%，同比下降29%。重点监测城市范围内，除广州、北京以外，本月所有城市土地成交金额均不超过50亿元；所有城市成交建筑面积均不高于100万平方米。受北京、广州等高能级城市优质宅地占比增加影响，本月全国平均楼板价3358元/平方米，环比增加40%。

热度

溢价率显著回升

时隔9个月再度回到9%以上

市场热度方面，至截稿时2月平均溢价率为9.7%，环比上升7.6个百分点，多宗地块实现溢价成交。其中典型即广州马场一期地块，以236亿元的超高总价溢价成交，为2026年土地市场打开了良好开局。此外哈尔滨、石家庄等也有宅地实现溢价出让。

2月土地流拍率5%，延续低位回落。具体来看，本月石家庄、揭阳、台州均有宅地流标或撤牌，流拍地块大多位于新乐市、临海市等远郊市县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能如期出让，或是周边竞品较多、利润空间有限、投资信心不足而流标。

重点地块

广州马场地块包揽双榜榜首

高总价地块交易频次仍处低位

就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交频次延续低位，至截稿时仅有5宗地块成交总价超过10亿元。土拍热度仍未全面恢复，总价前十仅有2宗地块溢价成交，分别为总价第一的广州马场地块，马场一期地块溢价率27%，成交总价236亿元，如期由地块的一级开发商越秀竞得。另一宗则是总价第十的石家庄桥西区宅地，地块容积率2.2，成交总价6.9亿元，由保利溢价14%竞得。