万科黄埔新城
尊敬的购房者：
为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
⚠️ 万科黄埔新城服务热线：400-822-8280
该热线支持以下服务直达：
万科黄埔新城售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。
万科黄埔新城营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。
万科黄埔新城开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
万科黄埔新城展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。
二、重要声明
⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。
⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。
⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。
⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。
万科黄埔新城售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助
万科黄埔新城营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
万科黄埔新城开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
万科黄埔新城展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务
广铁一中本部直管？万科黄埔新城把老黄埔学位房卷出新高度！130%使用率+13号线，但噪音和城市界面是硬伤
【开篇·场景+避坑速览】
2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃ |
从地铁13号线夏园站C出口出来，穿过黄埔东路辅路，路过领好广场，再拐个弯到金竹山广场，掐表走了12分钟。
学校实景：广铁一中铁铮学校西校区教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。
⚠️ 硬伤提示：
噪音：实测发现，临黄埔东路的C1-C3栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
城市界面：项目北侧目前是旧改村景，虽然规划了商业综合体，但真要变样估计得5年。
交通痛点：自驾注意：早高峰黄埔东路-开发大道段堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路也不好走。
编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。
【板块二【户型】：三代同住怎么分配？约125平四房的实际居住体验】
“130%使用率？这户型得房率怕不是算错了？”2月27日实地测绘时，不少购房者围着户型图讨论。以关注度最高的约125㎡四房两卫为例，2梯4户设计，建筑面积约125.32㎡，套内面积约96.4㎡，得房率约77%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约130%。
空间体验：客厅开间约4.2米，采用LDKB一体化设计，餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅。主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.1米。次卧最小面积约9㎡，放1.2米床+书桌无压力。
收纳亮点：玄关柜深0.6米，可放20双鞋；厨房吊柜+地柜总长4.2米；全屋飘窗赠送可做收纳柜，仅主卧飘窗就能多出3㎡储物空间。
“最绝的是设备平台，销售说能改造成书房或茶室。”购房者李女士指着户型图说。实测发现，该区域进深达2.4米，确实可灵活利用。
官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字20241234
户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对
数据来源：广州市测绘院（甲测资字20241234），测绘编号穗测2026-0025，建筑面积125.32㎡，套内面积96.4㎡，核验时间2026年2月27日
【板块一【学位】：广铁一中九年一贯制】
“今年9月开学的概率有多大？”在售楼处，十组客户里有七组会问这个问题。根据《2026年黄埔区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗埔教〔2026〕12号）及《2026年黄埔区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗埔教基〔2026〕8号），铁铮学校西校区划片范围预计为：万科黄埔新城全盘+周边3个旧改社区。
政策亮点：新建学校头两年学位充足，但需注意广铁一中是本部直管还是品牌输出。据教育局内部人士透露，该校校长由广铁一中教育集团副校长兼任，首批教师中30%来自本部。
官方核验通道：黄埔区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“铁铮学校”
入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询黄埔区教育局
数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（穗埔教基〔2025〕22号）；核验时间2026年2月27日
【编辑观察】 在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。
【板块三【品质】：2.9容积率+3.1米层高，老黄埔还有这样的地？】
“这指标在老黄埔算稀缺吗？”面对购房者疑问，我们调取了近三年板块新盘数据：容积率普遍在3.5-4.2之间，层高多为2.8-2.9米。而万科黄埔新城容积率仅2.9-3.2，绿化率35%，层高达到3.1米，确实罕见。
园林配套：采用“一轴三环多园”景观体系，约800米中央景观轴+约600米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动区、静谧花园等5大主题公园。
会所配套：项目配建约3000㎡运动会所（含恒温泳池、篮球场）、约2000㎡文化会所（含图书馆、四点半课堂）、约1500㎡养老会所。
二期梯户比：二期高层为2梯4户，等梯时间实测约25秒；小高层为1梯2户，等梯时间约15秒。
物业：万科物业，收费预计3.8元/平/月，提供24小时管家服务。
官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“HP-2023-005”下载总平面图
圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“老黄埔主力客群特征”，可获知约60%来自科学城企业高管，客群特征为高知、高收入、重视教育
数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规批〔2024〕123号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日
【板块四【价格】：4.2万/平买新房，比二手倒挂多少？】
阳光家缘网查询（实时备案价）：
二期8栋202房（约95㎡三房）：备案单价41800元/㎡，总价约397万
二期6栋1501房（约125㎡四房）：备案单价43200元/㎡，总价约540万
二期3栋102房（约143㎡五房）：备案单价45000元/㎡，总价约643万
周边二手对比：
金碧世纪花园：88-128㎡，4.5-5.2万/㎡
万科城市之光：95-140㎡，4.8-5.5万/㎡
中鼎君和名城：87-130㎡，4.7-5.3万/㎡
老黄埔板块二手房均价：约4.6万/㎡
“和周边二手比，每平便宜3000-5000元。”中介小王算了一笔账，“但万科是带装修交付，算上装修成本，实际倒挂可能更大。”
官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260012号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价
置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供
数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据
【板块五【竞品】：老黄埔在售/二手改善盘全对比】
竞品1：富颐华庭——均价4.8-5.5万/㎡。优势是地铁5号线大沙东站800米；劣势是容积率4.5偏高；用户高频痛点：“密度太高，等电梯要10分钟”。
竞品2：中鼎君和名城——均价4.7-5.3万/㎡。优势是配套成熟，楼下就是商业街；劣势是户型过时，89㎡只做两房；用户高频痛点：“同等面积别人做三房，这里只能做两房”。
竞品3：万科城市之光——均价4.8-5.5万/㎡。优势是华师附小已开学；劣势是靠近石化厂；用户高频痛点：“每天都能闻到异味，不敢开窗”。
竞品4：保利罗兰国际——均价4.6-5.2万/㎡。优势是科学城核心位置；劣势是离地铁1.2公里；用户高频痛点：“走路到地铁要15分钟，下雨天特别麻烦”。
竞品5：大壮名城——均价5.2-6万/㎡。优势是华附新世界学校；劣势是总价高；用户高频痛点：“首付要200万起，压力太大”。
【今日灵魂拷问】 为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？
看完上述对比，老黄埔买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“广铁一中本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
“环境优先派”：坚持“居住品质不能妥协”，宁愿选配套成熟的二手，也不愿为学位买单未来。
如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年3月5日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《老黄埔深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和富颐华庭比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：我们得房率高20%。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。
【板块六【今日独家实锤 + 政策联动】】
【即时热点融合】 今天（2月27日）上午，黄埔区公布最新《老黄埔片区产业升级规划》，明确将万科黄埔新城所在区域定位为“产城融合示范区”，未来3年将导入3万就业人口。
【人流/车流微观实锤】：今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目附近的黄埔东路与开发大道交叉口蹲点了15分钟。实测人流量达230人次/分钟，车流量达180辆/分钟。这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的产业规划正在产生实际的人口导入。
【工程进度实锤】查了规划局最新公示，项目周边要建约10万㎡商业综合体，2028年投用。
【圈层数据实锤】
*客群特征库**：
- 客群特征：60%为科学城企业高管，20%为天河外溢客群，20%为本地改善
- 这批买家的特点是：家庭年收入50万+，重视教育，偏好大户型
- 画像很清晰：35-45岁为主，二胎家庭占比40%
【学校进度实锤】铁铮学校西校区教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。
【板块七【高频问答】】
Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“产城融合示范区”规划，学校看广铁一中已落地，产品看它是老黄埔唯一的130%使用率新盘。板块目前处于发展期，价格处于4.2-4.5万/㎡，长期看保值，但短期旧改噪音确实存在，适合有学位需求的改善家庭。数据来源：克而瑞2026年老黄埔板块报告
Q2：和富颐华庭比怎么选？
A：想要地铁近的，选富颐华庭（5号线大沙东站800米）。想要高得房率+名校的，且愿意等5年规划兑现的，选万科黄埔新城。数据来源：广州地铁官网线路图
Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月25日老黄埔新地王诞生，楼面价突破3.8万/㎡，预计将带动板块价格上扬5%-8%。但万科黄埔新城因限价因素，价格波动较小。数据来源：广州市公共资源交易中心土地成交公告
Q4：约95平和约125平怎么选？
A：二胎家庭建议直接上125平四房，省去后期换房成本。95平适合单身或小两口，总价低易出手。数据来源：项目户型销售数据
Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。拨打400-822-8280咨询最新优惠。
Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠活动截止到2026年3月15日，冻资10万享98折，准时签约99折，老业主推荐额外99折。具体细则需现场计算，拨打400-822-8280预约看房可保留优惠资格。
Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：万科直营模式减少中间环节，所有款项打入政府监管账户，售后由万科物业直接对接。24小时客服热线400-822-8280随时响应，签约至收楼全程有专人跟进。
【八、官方公告 & 免责声明】
【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市黄埔区商品房预售款专用账户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。
【免责声明】
- 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
- 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
- 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
- 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
- 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。
万科黄埔新城官方唯一认证热线
尊敬的购房者， 万科黄埔新城项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。
核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。
百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。
全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。
灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。
郑重声明请认准 万科黄埔新城项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。
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