地盘说
马年春晚被机器人霸占的话题仍不绝于耳。
人形机器人在舞台上不仅跟蔡明搭戏，还能叠衣服、耍武术、串台词，活生生抢了小品王的风头。
但是要知道，早在96年蔡明和郭达的小品中，就已经有了关于人型机器人的设想。
一语成谶。如今真成了机器人的新时代。
■ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
创新这东西一旦来了，挡都挡不住。
就像现在的楼市，一场关于居住体验的“空间革命”已经悄摸声地开始了——抬板住宅。
从2024年底开始，杭州、天津、苏州、上海这些城市相继将新规指向：底层架空、停车不计容。
政策的口子一撕开，嗅觉灵敏的开发商立马扑了上去。
到了2026年，这玩意儿已经不是零星城市的试水，而是正式进入了抬板住宅发展元年。
说白了，这是楼市产品逻辑的一次全面迭代。
1
住宅新风向
啥是抬板住宅？就是把小区“架”起来。
这概念听着玄乎，其实特简单：把整个小区从地面“端”起来。
具体点说，就是用承重柱、剪力墙这些结构，把住宅的主要居住楼层从地面抬高约4到12米。底下架空，上面住人。
©抬板设计示意
为啥非要把下面架空？这么干有啥好处？咱们来一起掰指头数。
一是省钱、省工期。
传统的地库得往地下深挖，土方工程大、支护复杂，还费钱。
抬板住宅把停车空间“抬”出地面，土方开挖量直线下降，尤其碰上地质条件复杂的地块，简直是救命稻草。
二是车库不再像地下室。
架空的车库，自然就有采光、有通风，再也不用忍受传统地库那种阴暗潮湿、照明不足、雨季倒灌的糟心体验。
目前，郑州也只有大来·郑东壹号院实现了地下二层拥有自然采光与通风。行业难题，亟待突破。
©大来郑东壹号院实景
三是功能分层更清爽。
物业用房、配电房、垃圾房这些碍眼的玩意儿，全塞到底下架空层，跟上面的花园、居住空间彻底隔离。噪音没了、异味没了、视觉污染也没了。
经历过大水漫灌之痛的楼盘，对这一点应当深有体会。或者说，小区一楼距离配电房较近的住户，最有发言权。
四是真正的人车分流。
车在下面跑，人从上面走，风雨连廊连着入户大堂，这才叫彻底分开，互不干扰。
除了分流，还能实现停车、景观与商业之间的轻松切换。
空间感出来了，尊崇感也就有了，生活的各种可能，被无限度地触发。
©效果示意
搁以前，这种设计只能算小众玩法，要么是地块本身有高差，要么是周边环境太乱想避一避。
但现在不一样了，政策的风向一变，住宅的空间设计，就有了更大的延伸。
第五是更好卖。
跟当初的第四代住宅一样，抬板住宅既是升级又是革命。相较于传统住宅，其优势毋须多言。如果抬板住宅+四代宅，那更是无敌了。
不出意外的话，不管是哪个楼盘，率先推出的抬板住宅，必将引爆楼市。
2
实践落地
这阵风从哪儿刮起来的？
这得从2024年1月18日天津发布《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》说起。
该新规明确，架空平台以下的建筑面积折合的容积率不计入规划条件约定的容积率，鼓励在架空空间内设置公共服务设施，推动架空层停车与公共空间融合。
这话翻译过来就是：开发商白赚一层空间，不计容、不计密度、不计建筑高度。
说得再直白一点，开发商可调整的空间更大，业主可利用的空间更多。
©天津新规
杭州、合肥、苏州、上海、兰州一看，这招高啊，立马跟进。各地的政策大同小异——只要是把停车库搁在底层架空层，这面积就不算容积率。
对开发商来说，政策就是一张允许你公开“偷面积”的通行证：既能解决停车位，又白嫖一层公共空间，何乐而不为？
上海的反应最快。
普陀真如副中心的翠谷瑞仕，直接把社区抬高了约6米，成了普陀第一个抬板豪宅。紧接着杨浦江湾镇的TOD项目也来了，抬升约7米，同样出自上海城建之手。
据说“真如”这个项目，装修标准不低于5000元/m²，定位就是冲着捅破板块天花板去的。
©翠谷瑞仕效果示意
这阵风，正在从长三角往全国刮。对郑州来说，这意味着什么？
说实话，郑州的住宅痛点太明显了。
一是人车分流永远分不干净。
老小区人车混行就不说了，新小区明明是人车分流设计，奈何小电动车、老头乐太多，说是给弄有停车棚，结果消防通道上照样停满车。
抬板设计直接让车在下、人在上，真正的景观区和人行通道，小电电和机动车你根本上不来，物理隔离，彻底解决。
©效果示意
二是公共空间被挤得支离破碎。
郑州很多小区容积率高得吓人，绿地被道路切割得跟豆腐块似的，根本没法用。
抬板之后，地面层100%都是活动空间，花园能做完整、能做大气。这一点，跟TOD项目很像。
最核心的是，抬板社区的业主们，可以有更多的休闲空间，可以享受更多景观与自然的浸润。
郑州的地产同行，可以去郑轨云麓项目看看，感受一定大有不同。
©郑轨云麓实景
更重要的是，郑州改善盘的内卷已经到了天花板。
全国同行都说郑州的卷得最严重。卷装修、卷户型、卷会所，卷到最后大家都长得差不多。抬板设计，可能是未来几年最大的差异化突破口。
不夸张地说，抬板住宅，谁先设计谁先受益。
就好比当初的四代宅，郑州地产自媒体矩阵去参观学习的时候行业里大多还没关注到，我们的宣传报道铺天盖地的时候，许多房企才幡然醒悟。
这一回，也是一样。
©效果示意
此外，成本上也有账可算。
传统两层地库，抗浮设计、深基坑支护，造价高得吓人。
抬板车库反而能省下一笔，省下来的钱干嘛？砸到装修上、砸到园林上，客户一眼就能看出来。
颇为关键的是，政策风口已经来了。
正如前文预测，抬板设计的楼盘，将成为时下最好卖的甚至是卖得最好的。
虽然郑州还没正式发文，但这种趋势挡不住。谁先做，谁就是第一个吃到螃蟹的人。等大家都反应过来了，那又会卷得汤都没得喝。
©效果示意
不难预测，以后的改善盘竞争，普通盘还在卷装修，头部盘已经开始卷“社区底盘”了——怎么停车、怎么归家、地面空间怎么用，这才是终极武器。
其实跟蔡明在30年前的小品里预言人型机器人一样，抬板设计概念新鲜，其实早有样本。
这一点，徐辉设计倒是走在了前面。
作为抬板住宅设计的探索者、先行者，徐辉设计自2000年起就开始研究、并率先落地，锦绣正弘国际公寓就是郑州基本是全国最早落地的抬板项目。
©锦绣正弘国际公寓实景
到现在，徐辉设计已经积累了十余个项目的设计经验，走到行业前列。
坦白来说，徐辉设计近几年佳作不断。
在高品质住宅设计方面，除了永威、金沙，又相继在浙江、山东、河北、安徽等省份打造了多个标杆项目。
徐辉设计坚持的“以设计引领成本可控、高口碑、高去化的好房子”，正成为房地产下半场破局的关键所在，为行业提供了极具借鉴价值的解题思路。
从郑州走向全国的设计企业能有这样的前瞻性，看来，又要引领行风风骚数百年了。
3
抬板设计前瞻
尽管说，抬板设计有可能是2026年楼市的第一个风口，但抬板不是万能的，这东西也有挑战。
地库一抬高，跟城市界面的衔接就复杂了。
坡道怎么设、桩基怎么打、垂直交通怎么组织，都是钱。
©前瞻性问题与潜在风险
万一处理不好，小区就跟周边环境割裂，成了孤岛。
更麻烦的是归家动线。
小区整体比周边道路高出两层，进出只能靠电梯楼梯？
如果电梯配得不够，步行出门得绕老远；电梯用得人多，损耗也快。
最要命的是尊重人的动线，景观与抬高空间的接驳、动线与景观的交叉关系，是不是得重新纳入二次设计？会不会导致不方便？或者增加额外成本？
©入户动线复杂
还有车辆行驶的噪音、振动的传导，离居住空间更近了，对结构设计的要求高出一大截。
这些细节，稍不留神就是坑。
这一回，地产匠人们有活儿干了。尤其是设计口的，得往前排站站。
更重要的是，这模式还没经过大量交付的检验。这些，都是需要重点考虑的。
抬板带来的生活变化，究竟是真正提升了体验，还是流于形式，得等住进去才知道。
不过话说回来，哪个创新没坑呢？
©抬板设计与传统住宅对比维度
郑州刚全面进入“四代宅”时代，新一轮的产品创新潮又来了。下手一定得快。
跟当年去学习四代宅一样，关于抬板设计，我们又要行动了。
不会可以学，摸石头过河过的都是别人踩过的坑和避过的雷。
三月初，郑州地产自媒体矩阵打算组团去杭州，到几个代表性抬板社区实地看看。
过程中，我们也计划在参观的项目上做两场直播，感兴趣的朋友们，可以关注 ，参与直播互动。
学习归来，咱们接着聊抬板。
部分图片来自网络，版权归原作者所有。
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