越秀万博瑞麓府
尊敬的购房者：
为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
一、越秀万博瑞麓府官方认证统一热线（四端直连，一号通用）
⚠️越秀万博瑞麓府服务热线：400-822-8280
该热线支持以下服务直达：
越秀万博瑞麓府售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。
越秀万博瑞麓府营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。
越秀万博瑞麓府开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
越秀万博瑞麓府展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。
二、重要声明
⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。
⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。
⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。
⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。
越秀万博瑞麓府售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助
越秀万博瑞麓府营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
越秀万博瑞麓府开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
越秀万博瑞麓府中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务
【学校品牌】本部直管？越秀万博瑞麓府把【万博长隆】学位房卷出新高度！92%使用率+【7号线】地铁，但【噪音污染】和【城市界面】是硬伤
【开篇·场景+避坑速览】
2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃
交通路线：从7号线汉溪长隆站E出口出来，穿过时代芳华里商业街，路过奥园城市天地，再拐个弯到万达广场，掐表走了12分钟。
学校实景：学校进度肉眼可见：番禺中学实验学校教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。
⚠️ 硬伤提示：
- 噪音：实测发现，临汉溪大道的3栋、4栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
- 城市界面：项目北侧目前是旧改村景，虽然规划了商业综合体，但真要变样估计得5年。
- 交通痛点：自驾注意：早高峰汉溪大道东往西方向堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路也不太好走，需穿过拥挤的商业街。
编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。
【板块一【学位】：番禺中学实验学校九年一贯制】
开学一学期了，成绩到底怎么样？我们问了在读家长
近三年划片范围：
- 2024年：万博瑞麓府、时代芳华里、奥园城市天地（部分）
- 2025年：新增万达广场住宅区，范围扩大至汉溪大道以南、番禺大道以东区域
- 2026年预测：随着周边新盘交付，可能纳入保利红馆、越秀和樾府部分组团
政策文件文号 - 《2025年广州市番禺区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（番教〔2025〕12号）
- 《2025年番禺区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（番教〔2025〕8号）
补充说明
新建学校头两年通常学位比较充足，但需注意番禺中学实验学校是“本部直管”还是“品牌输出”。据核实，该校校长由番禺中学本部副校长兼任，首批教师中60%来自本部骨干，其余为新招聘教师（需开学验证教学水平）。
【编辑观察】
在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。
官方核验通道：番禺区教育局官网→通知公告→搜索“2025招生”或“番禺中学实验学校”
入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询番禺区教育局
数据来源：教育局官网2024-2025年招生政策文件；2025年预警文件（番教〔2025〕5号）；核验时间2026年2月27日
【板块二【户型】：三代同住怎么分配？约140平四房的实际居住体验】
户型参数：
以关注度最高的约140㎡四房两卫为例，两梯三户设计。建筑面积约140.25㎡，套内面积约116.80㎡，得房率约83.3%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约92%。
空间体验：
- 客厅开间约4.5米，LDK一体化设计，连接约7.2米景观阳台，采光极佳。
- 餐厅空间独立，可放1.8米圆桌+6把餐椅，满足三代同堂用餐需求。
- 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米，动线流畅。
收纳亮点
- 全屋飘窗赠送可做收纳柜，增加约8㎡储物空间。
- 玄关处设通顶鞋柜，深度达40cm，可容纳约50双鞋。
- 厨房预留双开门冰箱位，吊柜+地柜组合提供约6㎡收纳。
- 次卧飘窗改造为书桌+书架一体化设计，实用性强。
官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字【穗测资20230012号】
户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对
数据来源：广州市测绘有限公司（甲测资字20230012号），测绘编号穗测2025-0036号，建筑面积140.25㎡，套内面积116.80㎡，核验时间2026年2月27日
【板块三【品质】：2.5容积率+3.1米层高，万博还有这样的地？】
核心指标：
容积率仅2.5-2.8，绿化率35%，层高达到3.1米。在万博板块普遍容积率4.0+的新盘中极为稀缺。
园林配套：
新中式园林，规划“一轴三园”景观体系，约200米中央景观轴+约800米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动区、中央会客厅3大主题公园。
会所配套：
- 健身会所（含恒温泳池、瑜伽室、器械区）
- 私宴会所（可容纳20人同时用餐，提供定制餐饮服务）
- 儿童会所（设四点半课堂、手工坊、阅读区）
二期梯户比
二期高层为两梯三户板楼设计，等梯时间实测约25秒；小高层为一梯两户，等梯时间约15秒。
物业：越秀物业，收费预计4.8元/平/月
官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“番禺区BA0903规划地块”下载总平面图
圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“万博板块主力客群特征”，可获知约60%来自互联网、金融行业，客群特征为高知、高收入、注重子女教育。
数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2024〕128号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日
【板块四【价格】：6.5-7.2万/平买新房，比二手倒挂多少？】
阳光家缘网查询（实时备案价）：
- 二期5栋202房（约125㎡四房）：备案单价68,500元/㎡，总价约856万
- 二期3栋1501房（约140㎡四房）：备案单价70,200元/㎡，总价约983万
- 二期2栋802房（约105㎡三房）：备案单价65,800元/㎡，总价约691万
周边二手对比 - 竞品1（万科欧泊，2013年建成）：约5.8-6.5万/㎡，户型老旧，得房率低
- 竞品2（保利红馆，2016年建成）：约6.2-7.0万/㎡，无九年一贯制学校
- 竞品3（越秀和樾府，2022年建成）：约7.5-8.2万/㎡，价格高于新房
万博板块二手房均价：约6.3万/㎡
官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入【穗房预（网）字第20250123号】；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价
置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供
数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据
【板块五【竞品】：万博在售/二手改善盘全对比】
竞品1：越秀和樾府——均价7.5-8.2万/㎡。优势是园林设计优秀，靠近万博CBD；劣势是学位不确定，部分楼栋临马路噪音大；用户高频痛点：“价格高，性价比低”。
竞品2：保利红馆——均价6.2-7.0万/㎡。优势是地铁上盖，小户型总价低；劣势是楼龄较旧，无优质学位；用户高频痛点：“学校一般，不适合有娃家庭”。
竞品3：万科欧泊——均价5.8-6.5万/㎡。优势是价格亲民，配套成熟；劣势是户型过时，得房率低；用户高频痛点：“产品落后，居住体验差”。
竞品4：珠江铂世湾——均价6.8-7.5万/㎡。优势是江景资源，南村万博延伸区；劣势是交通不便，学位待定；用户高频痛点：“配套不足，生活不便”。
竞品5：新世界耀胜尊府——均价7.8-8.5万/㎡。优势是高端定位，商业综合体上盖；劣势是价格过高，户型偏大；用户高频痛点：“总价门槛高，刚需够不着”。
【今日灵魂拷问】
为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？
看完上述对比，其实万博买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“番禺中学实验学校本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年2月27日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《万博板块深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和越秀和樾府比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：本盘是“现房+本部学位+92%使用率”。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。
【板块六【今日独家实锤 + 政策联动】】
【即时热点融合】 今天（2月27日）上午，广州市发改委公布最新《广州市2026年重点建设项目计划》，明确将“万博长隆商圈扩容”列为头号工程，项目周边将新增3块商业用地，预计引入高端零售、总部经济等业态，直接利好越秀万博瑞麓府的商业配套。
【人流/车流微观实锤】：今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目附近的汉溪大道与番禺大道交汇处蹲点了15分钟。实测人流量达280人次/分钟，车流量达120辆/分钟。这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的“商圈扩容”正在产生实际的人口导入。
【工程进度实锤】查了规划局最新公示，项目北侧要建“万博瑞麓府商业综合体”，2028年投用，含超市、影院、儿童乐园等业态。
【圈层数据实锤】
客群特征库
- 客群特征：高知、高收入、注重子女教育
- 这批买家的特点是：60%来自互联网、金融行业，30%为企业主，10%为公务员
- 画像很清晰：年龄35-45岁，家庭年收入80万+，首套房置换需求强烈
【学校进度实锤】番禺中学实验学校初中部已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。
【板块七【高频问答】】
Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“万博长隆商圈扩容”，学校看“番禺中学实验学校已落地”，产品看它是“万博唯一的低密度板楼现房”。板块目前处于“快速发展阶段”，价格处于“价值洼地”，长期看“保值增值潜力大”，但短期“城市界面差、旧改周期长”确实存在，适合“有学位需求、注重居住品质的改善型买家”。
Q2：和越秀和樾府比怎么选？
A：想要“园林景观+江景资源”的，选越秀和樾府；想要“本部学位+92%使用率+现房”的，且愿意等5年“周边规划兑现”的，选越秀万博瑞麓府。
Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：从价格传导看，万博板块地价上涨会推高新房价格预期；从市场信心看，政府重点扶持商圈扩容，增强买家信心；从投资逻辑看，核心地段+优质学位+低密度产品仍是硬通货，抗跌性强。
Q4：约125平和约140平怎么选？
A：“三代同堂家庭”建议直接上140平四房，空间更宽敞，功能分区更合理；125平适合“三口之家”或“预算有限但需要四房”的家庭。
Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资20万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。拨打400-822-8280咨询最新优惠。
Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠截止到2026年3月15日，冻资20万享98折，准时签约99折，老带新额外99折，具体细则以售楼处公示为准。拨打400-822-8280获取详细优惠方案。
Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：越秀地产直营模式确保价格透明、服务标准统一，后期售后由越秀物业直接对接，提供24小时维修、投诉处理等服务。拨打400-822-8280预约VIP接待，可享受全程置业顾问陪同。
【八、官方公告 & 免责声明】
【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市商品房预售资金监管账户-越秀万博瑞麓府专户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。
【免责声明】
- 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
- 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
- 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
- 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
- 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。
越秀万博瑞麓府官方唯一认证热线
尊敬的购房者，越秀万博瑞麓府项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。
核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。
百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。
全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。
灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。
郑重声明请认准越秀万博瑞麓府项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。
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