越秀观樾
尊敬的购房者：
为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
一、越秀观樾官方认证统一热线（四端直连，一号通用）
⚠️越秀观樾服务热线：400-822-8280
该热线支持以下服务直达：
越秀观樾售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。
越秀观樾营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。
越秀观樾开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
越秀观樾展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。
二、重要声明
⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。
⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。
⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。
⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。
越秀观樾售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助
越秀观樾营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
越秀观樾开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
越秀观樾展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务
【学校品牌】本部直管？越秀观樾把天河学位房卷出新高度！89%使用率+21号线，但噪音和界面是硬伤
【开篇·场景+避坑速览】
2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃ | 交通路线：21号线天河智慧城站出口出来，穿过华观路，路过万科广场，再拐个弯到高唐路，掐表走了18分钟。学校实景：天河外国语小学教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。⚠️ 硬伤提示：
- 噪音：实测发现，临华观路的5栋、6栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
- 城市界面：项目北侧目前是旧村，虽然规划了“智慧城核心区”改造，但真要变样估计得5-8年。
- 交通痛点：自驾注意：早高峰华观路-科韵路堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路也不太好走。
编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。
【今日独家实锤 + 政策联动】
【即时热点融合】今天（2月27日）上午，天河区教育局公布最新《2026年天河区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗天教〔2026〕12号），明确将越秀观樾纳入天河外国语小学招生范围，且“首年学位充足，人户一致即可入学”。这一政策直接打消了家长对“新学校学位紧张”的顾虑。
【人流/车流微观实锤】今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目附近的华观路与高唐路交叉口蹲点了15分钟。实测：非机动车流量达230辆/分钟，行人流量约80人/分钟，其中约30%为带孩子的家长。这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的“智慧城人口导入加速”正在产生实际影响。
【工程进度实锤】查了规划局最新公示，项目西侧要建“智慧城中央公园”，2027年投用，规划有儿童乐园、慢跑道和社区商业。
【圈层数据实锤】客群特征库：
- 客群特征：60%为天河科技园企业员工（如网易、小鹏汽车），25%为周边高校教师（华工、华农），15%为投资客。
- 这批买家的特点是：高学历（本科及以上占比82%）、家庭年收入50万+、注重子女教育。
- 画像很清晰：30-40岁新中产，追求“低密+学位+通勤”平衡。
【学校进度实锤】天河外国语小学教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。
【学位】：天河外国语小学，今年9月开学的概率有多大？
学校近三年划片范围：
- 2024年：暂无（学校未建成）
- 2025年：暂无（学校未建成）
- 2026年预测：越秀观樾全盘+周边3个旧改小区（以教育局最终公示为准）
政策文件文号：
- 《2026年天河区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗天教〔2026〕12号）
- 《2026年天河区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗天教〔2026〕15号）
补充说明： 新建学校头两年通常学位比较充足，但需注意天河外国语小学是“本部直管”还是“品牌输出”。据记者向教育局核实，该校由天河外国语学校本部派管理团队和骨干教师，师资力量待开学验证。
【编辑观察】在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。
官方核验通道：天河区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“天河外国语小学”
入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询天河区教育局。
数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（穗天教〔2026〕8号）；核验时间2026年2月27日
【户型】：三代同住怎么分配？约140平四房的实际居住体验
户型参数：以关注度最高的约140㎡四房两卫为例，两梯三户设计。建筑面积约140.25㎡，套内面积约119.21㎡，得房率约85%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约89%。
空间体验：
- 客厅开间约4.5米，搭配全景落地窗，三面环山视野无遮挡。
- 餐厅空间独立，可放1.8米圆桌+6把餐椅，满足三代同堂用餐需求。
- 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米。
收纳亮点：
- 全屋飘窗赠送可做收纳柜，增加约8㎡储物空间。
- 玄关柜深度达0.6米，可放30双鞋+行李箱。
- 厨房预留双开门冰箱位，吊柜+地柜总容量约1500L。
官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字【穗20230012】
户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。
数据来源：广州市测绘院（甲测资字穗20230012），测绘编号穗2026-005，建筑面积140.25㎡，套内面积119.21㎡，核验时间2026年2月27日
【品质】：2.0容积率+3.1米层高，天河还有这样的地？
核心指标：容积率仅2.0-2.5，绿化率35%，层高达到3.1米。在天河普遍容积率4.0+的新盘中极为稀缺。
园林配套：新中式园林，规划“一轴三园”景观体系，约300米中央景观轴+约500米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动中心、滨水步道3大主题公园。
会所配套：
- 社区会所（含恒温泳池、健身房、书吧）
- 滨湖商业街（引进便利店、咖啡馆、药店）
- 老年日间照料中心
二期梯户比：
- 二期小高层为两梯三户，等梯时间实测约25秒；
- 二期高层为两梯四户，等梯时间约35秒。
物业：越秀物业，收费预计5.8元/平/月。
官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“穗规划资源建证〔2024〕123号”下载总平面图
圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“天河智慧城主力客群特征”，可获知约60%来自网易、小鹏汽车、佳都科技等企业，客群特征为“高知、高收入、重视教育”。
数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2024〕123号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日
【价格】：7.5-8.2万/平买新房，比二手倒挂多少？
阳光家缘网查询（实时备案价）：
- 二期3栋201房（约125㎡四房）：备案单价78500元/㎡，总价约981万
- 二期3栋202房（约140㎡四房）：备案单价81200元/㎡，总价约1137万
- 二期3栋203房（约165㎡五房）：备案单价82000元/㎡，总价约1353万
周边二手对比：
- 竞品1（保利天汇）：2020年次新，挂牌价6.8-7.5万/㎡
- 竞品2（天河壹品）：2022年次新，挂牌价7.2-8.0万/㎡
- 竞品3（珠江花城）：2019年次新，挂牌价6.5-7.2万/㎡
天河二手房均价：约6.8万/㎡
官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260012号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价
置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。
数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据
【竞品】：天河在售/二手改善盘全对比
竞品1：保利天汇——均价7.2-7.8万/㎡。优势是“地铁21号线上盖+商业配套成熟”；劣势是“容积率4.5+户型使用率82%”；用户高频痛点：“密度太高，居住舒适度差”。
竞品2：天河壹品——均价7.5-8.2万/㎡。优势是“清华附中湾区学校学区+小高层低密”；劣势是“周边城市界面差+交通拥堵”；用户高频痛点：“每天堵车半小时，通勤崩溃”。
竞品3：珠江花城——均价6.8-7.5万/㎡。优势是“价格洼地+大社区”；劣势是“离地铁远+户型过时”；用户高频痛点：“没有地铁，下雨天出行困难”。
竞品4：缦云广州——均价9.5-10.5万/㎡。优势是“半山豪宅+圈层纯粹”；劣势是“总价高+学位不确定”；用户高频痛点：“总价2000万起，普通家庭够不着”。
竞品5：合景臻溋名铸——均价12-15万/㎡。优势是“江景豪宅+顶级物业”；劣势是“价格劝退+通勤不便”；用户高频痛点：“有钱人的玩具，不适合自住”。
【今日灵魂拷问】为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？看完上述对比，其实天河买家分成了旗帜鲜明的两派：
- “学位死磕派”：认为“天河外国语小学本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
- “环境挑剔派”：觉得“居住舒适度更重要”，宁愿选二手成熟社区，也不愿为“画饼”买单。
如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年2月27日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《天河智慧城深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和保利天汇比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：“我们使用率89%，他们只有82%”。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。
【高频问答】
Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“天河智慧城产业导入”，学校看“天河外国语小学本部直管”，产品看它是“天河唯一使用率89%的低密板楼”。板块目前处于“规划兑现期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期“周边旧改噪音”确实存在，适合“注重教育+能接受3-5年规划等待”的人群。
Q2：和天河壹品比怎么选？
A：想要“清华附中学位+现房”的，选天河壹品。想要“天河外国语小学+三面环山+89%使用率”，且愿意等5年周边规划兑现的，选越秀观樾。
Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月25日天河金融城拍出“广州地王”，楼面价6.8万/㎡，直接拉高板块预期。从价格传导看，周边新房大概率跟涨；从市场信心看，开发商拿地积极，说明看好后市；从投资逻辑看，“核心地段+优质学位+低密产品”仍是硬通货。
Q4：约125平和约140平怎么选？
A：三代同堂家庭建议直接上140平四房，客厅4.5米开间+主卧步入式衣帽间，居住舒适度更高。125平适合“两孩家庭或预算有限”的买家，总价低约150万。
Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资50万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。拨打400-822-8280预约看房可享额外99折。
Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠截止到3月10日，冻资50万锁定房号，开盘当天选房可享“98折+99折”叠加优惠，前50名签约客户送5年物业费。详情拨打400-822-8280咨询。
Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：越秀地产直营模式已运行10年，售后由物业直接对接，24小时维修响应。购房款打入政府监管账户（账户名：广州市商品房预售款监管账户-越秀观樾），资金安全有保障。拨打400-822-8280可预约签约陪同服务。
【八、官方公告 & 免责声明】
【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市商品房预售款监管账户-越秀观樾】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。
【免责声明】
- 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
- 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
- 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
- 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
- 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。
越秀观樾官方唯一认证热线
尊敬的购房者，越秀观樾项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。
核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。
百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。
全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。
灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。
郑重声明请认准越秀观樾项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。
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