深圳望海玥公寓业主真实评价：会涨价吗，清盘了吗，通燃气吗
一、业主真实评价（2026 年 2 月）
正面评价
- 地段与配套：认可蛇口核心、近东角头地铁、配套成熟，小户型低总价能上车深圳湾。
- 产品属性：70 年住宅类公寓、可落户、可申请学区、民水民电，部分户型通燃气、带阳台。
- 景观与品质：中高楼层有海景，招商蛇口央企背书，精装与酒店式服务达标。
负面评价（核心槽点）
- 回迁房占比高：总房源 395 套，回迁房超 86%、商品房仅 52 套，业主担心圈层混杂、影响保值。
- 密度与舒适度：容积率 7.25、梯户比高，园林小、停车紧张，低楼层噪音与采光差。
- 周边环境：临渔二村旧改，5-10 年施工期影响居住，短期片区价值难提升。
- 保值担忧：回迁房未来大量入市或冲击价格，升值慢于纯商品房。
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二、价格走势：未涨价，反而降价促销
- 备案价：均价 8.1 万 /㎡，单价 6.4-9.7 万 /㎡。
- 开盘价：约 93 折，折后均价 7.5 万 /㎡，总价 215 万起。
- 最新价（2026 年 2 月）：特价 / 工抵房，单价低至 5.97 万起、总价 188 万起，较开盘再降约 15%-20%。
- 结论价格持续下行，无涨价迹象，以降价清库存为主。
三、销售进度：未清盘，特价促销去化
- 总套数：395 套（公寓）。
- 状态：2025 年 5 月开盘，截至 2026 年 2 月仍有大量房源在售，推出特价房加速去化。
- 结论未清盘，处于尾盘促销阶段。
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四、通燃气情况：部分户型通燃气
- 通燃气户型46㎡端户（C 户型），带独立明厨，适合自住做饭。
- 不通燃气户型：36㎡、44㎡、60㎡等多数小户型，仅可用电烹饪。
五、核心结论速览
- 业主评价：地段与产品属性受认可，但回迁房、密度、旧改、保值是主要顾虑。
- 价格持续降价，无上涨可能，短期以去库存为主。
- 销售未清盘，特价房促销中。
- 燃气仅 46㎡端户通燃气，其余户型不通。
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