2026年2月20日，金科服务正式从港交所退市。
这家曾经的“西南物业第一股”，2020年底上市，巅峰时期股价冲到85港元，市值近555亿港元。谁也没想到，短短几年时间里，它会从房企金科股份手里最值钱的板块，变成一家被私有化退市的公司，市值缩水90%以上。
而整件事里，最值得说道的，是投资方博裕资本。从一开始想做一笔稳妥的投资，到最后不得不花77亿港元把整个公司买下来，活生生把“财务投资”做成了“全资老板”，堪称高配版的“炒股炒成股东，炒房炒成房东”。
这件事，要从2021年底说起。
当时金科股份已经陷入流动性紧张，急需现金续命。为了缓解压力，金科股份和博裕资本谈成了两笔合作。
第一笔，是卖股权。金科股份把手里约 22.69% 的金科服务股权转让给博裕，总价37.34亿港元，折合每股 26 港元。当时金科服务市价为27.25港元，26港元算是略有折价，博裕也顺理成章成了第二大股东。
第二笔，是借钱。博裕给金科股份贷了1.568亿美元，折合人民币约11.43亿元，年利率9%，为期一年。在当时的市场环境下，这个利率不算高。但博裕也不傻，要求金科股份将1.08亿股金科服务股票，也就是18.05%的股权质押过来，另外还有员工持股平台约2.49%的股份一同质押。
这两笔钱加在一起，金科股份拿到了约50亿港元的资金，暂时缓了一口气。
站在博裕的角度，这笔账一开始算得很精明：一边是折价拿优质股权，一边是有足额股票质押的贷款，两头都有保障。金科还得上钱，就能稳稳拿利息；金科还不上，质押的股票就能归自己，怎么看都不亏。
但现实没按剧本走。
2022年下半年，金科股份的危机越来越重，债务压力压得喘不过气，随时可能爆雷、重整。在此情况下，金科股份随时都会继续出售所持有的金科服务的股票。
同年9月，博裕以每股12港元的价格，发起部分要约，耗资约9.3亿港元，又增持了11.94%的股份。至此，博裕持股达到34.63%，超过金科股份，成为第一大股东。
这一步，表面看是摊薄了成本 —— 综合持股成本从26 港元降至约19港元，实则是被迫从财务投资，转向战略控股。
博裕的目的很简单：必须把金科服务牢牢控制住。否则，面临债务危机的金科股份，迟早会把这块“优质”资产甩卖，让其他机构成为第一大股东，自己就被动了。
麻烦还在后面。
12月14日，那笔1.568亿美元的贷款到期，金科股份还不上，直接违约。
按照约定，博裕可以处置质押的股票。但当时市场太差，直接处置也卖不出好价钱。一直拖到2025年3月，这1.08亿股被挂上司法拍卖。几经流拍，最后还是博裕自己以6.67亿元人民币接盘，折合每股只有6.67港元。对比当年26港元的入场价，几乎是脚踝斩。
这笔6.67亿的接盘资金抵扣1.568亿美元的贷款后，金科股份还有4.76亿元本金及利息未能偿还。
拍到这部分股权后，博裕在金科服务的持股比例达到55.91%，成为新的实际控制人，同时也触发了港交所《收购守则》：持股30%~50%股东增持2%以上的股份，必须发起强制要约收购。
同年4月，博裕提出以每股6.67港元提出私有化方案。这个价格比当时停牌前的8.62港元折价超过 22%，市场意见很大。拖到11月，博裕修改方案，将要约价提高至8.69港元，并且设置了严格条件：临时股东大会通过退市决议案，且要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。
2026年1月16日，该要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，私有化条件全部达成、
2月20日，金科服务正式退市。退市前市值只剩下52亿港元，相比最高点蒸发90%以上。
回头算一笔总账：博裕从2021年入股，到2022年增持，再到拍卖接盘、最后私有化，前前后后花了大约77亿港元，将金科服务全资收购。这还不算那笔1.568亿美元的贷款，尚未偿还的部分。
博裕一开始的想法很简单：趁房企困难，用相对划算的条件，拿下优质物管资产，做一笔稳健投资。可它忽略了一个现实 —— 房企和自家物业公司深度绑定，关联业务太多，母公司一爆雷，物业板块再好也扛不住。2022年~2024年，金科服务归母净利润分别为-18.19亿元、-9.51亿元和-5.87亿元。
等博裕反应过来时，已经投了巨额资金，骑虎难下、进退两难。不继续投，前面的钱可能全打水漂；继续投，只能一步步加码，最后把整个公司买下来。
整件事最现实的教训就是：沉没成本不参与重大决策！一旦被沉没成本左右了重大决策，原本想做一笔短期投资，最后就可能变成不得不扛到底的接盘侠。
不过，这笔失败的交易未能阻止博裕资本的势头，2025年继续在资本市场长袖善舞。
其中，最引人瞩目的一笔交易是：以约40亿美元的企业估值收购星巴克中国零售业务60%的股权！
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