2月27日，碧桂园服务（6098.HK）发布2025年度未经审计业绩预告，用一组反差鲜明的数据勾勒出公司战略收缩期的经营全貌：全年综合收入预计482-485亿元（同比增9.6%-10.2%），归母净利润却缩至5-7亿元，而截至年底现金储备仍稳固在177亿元以上。这份“增收、利减、现金流稳健”的业绩背后，是公司主动优化业务结构的战略抉择，也暗藏着行业调整期头部企业的成长韧性与潜在挑战。
图源：碧桂园服务公告
收入增长与利润承压的矛盾凸显，核心基本面未改
利润承压主要源于两项主动调整：一是对满国环境商誉全额计提减值约9.689亿元；二是清理长账龄贸易应收款。受此影响，预计全年未经审核净利润4.5-6.5亿元、归母净利润5-7亿元。需说明的是，商誉减值为非现金项目，不影响现金流与运营，归母核心净利润仍维持24-27亿元，核心盈利能力未受实质冲击。
现金流方面，2025年经营活动现金流净额不低于24亿元，截至年底现金储备不低于177亿元。公司明确，2025年派息参照归母核心净利润60%执行，2026年派息不低于15亿元，已完成5亿元股份回购。
历史数据回溯：2024年盈利修复与2025年战略收缩的逻辑衔接
2025年的收入增长的背后，是2024年持续经营优化的坚实基础，而利润承压则源于公司主动收缩低效资产、优化业务结构的战略抉择——这一抉择既适配行业转型趋势，也暗藏着成长韧性与潜在挑战。
2024年中期财报显示，上半年收入210.46亿元、同比增1.5%，第三方收入占比达98.7%；2025年上半年关联方收入占比仍维持1.1%低位。2024年上半年经营活动现金流净额2.7亿元，后续管控改善为2025年现金流稳健奠定基础。
2024年全年财报显示，全年收入439.93亿元、同比增3.2%，核心净利润30.38亿元；物业管理服务收入259.10亿元、同比增4.9%，合计收费管理面积超11亿平方米；社区增值服务收入41.94亿元、同比增11.8%。
对比2024与2025年核心数据，收入增速从3.2%升至9.6%-10.2%，核心净利润从30.38亿元回落至预告归母净利5-7亿元，利润承压系主动收缩低效资产、优化结构导致。
行业视角审视：政策规范与市场压力交织，战略调整适配行业转型
2024-2025年，物业行业处于“规范提质、结构调整”周期。政策层面，2024年物业服务纳入现代服务业核心体系，2025年持续专项整治，推动行业从规模扩张向质量提升转型。
市场层面，行业呈现“挑战与机遇并存”格局：住宅市场承压、非住甲方预算紧缩，但马太效应加剧，头部企业抗风险能力更强。碧桂园服务收缩满国环境相关业务，与2024年发展思路一致；2024年电梯数字化系统落地，承接两大机场城市服务。
同业对标分析：头部优势与盈利短板并存，差异化与差距同在
碧桂园服务头部地位稳固，截至2024年底，收费管理面积超11亿平方米、项目近8000个，与万物云、保利物业同属第一梯队，98.7%的第三方收入占比远超行业平均。
其优势集中在现金流与业务协同，177亿元现金储备优于部分同行，业务多元且细分领域表现突出，获多项优质ESG评级，这正是其成长韧性的核心体现；短板为盈利承压、辅助业务下滑，盈利稳定性及非住拓展效率与头部同行有差距，也构成了其潜在挑战。
按核心业务板块拆解经营现状：
首先，是物业管理服务方面：规模扩容与盈利承压的核心矛盾
该业务呈现“规模与盈利失衡”特征，规模与服务质量提升，但盈利压力明显，是整体利润承压的核心原因之一。
进展方面，2024年该板块收入259.10亿元、同比增4.9%，合计收费管理面积11.27亿平方米；2025年中期收费管理面积10.63亿平方米，第三方拓展签约面积同比增66%，关联方收入占比1.1%。2024年电梯数字化系统落地，2025年超300个亏损项目扭亏。
盈利端承压：2025年中期整体毛利率降至18.5%（同比降3.5%），物业管理板块毛利额减少约4000万元；行业竞争导致物业费下行，降本增效成效未完全释放。
其次，是社区增值服务方面：高增速与低基数的现实矛盾
该业务呈现“高增速与低贡献不匹配”特征，增速亮眼但基数低、占比小，难以对冲整体利润承压。
进展方面，2024年收入41.94亿元、同比增11.8%；2025年中期收入21.0亿元、同比增5.3%，家居、酒类、新能源业务增速超50%。
短板为板块规模小，收入占比不足10%；部分细分业务处于培育期，数字化赋能不足，业主消费意愿波动可能影响增长。
其次，是“三供一业”业务方面：收入爆发与现金流占用的短期矛盾
该业务呈现“短期投入与长期收益失衡”特征，2025年爆发式增长，但短期占用现金流，盈利稳定性待观察。
进展方面，2025年中期收入50.7亿元、同比增51.6%，业务范围拓展至办公物业、国企后勤等领域。
短板为短期现金流压力大，2025年上半年经营活动现金流净额-8.75亿元，资金占用突出，盈利稳定性及投入产出比需优化。
此外，辅助业务方面：业务收缩与业绩拖累的必然矛盾
辅助业务呈现“战略收缩与短期拖累博弈”特征，整体疲软，2025年主动收缩低效业务拖累短期业绩。
进展方面，2024年承接两大机场城市服务；2025年收缩低效业务聚焦核心，商业运营维持基础运营。
短板为收入普遍下滑，2025年中期非业主增值、城市服务、商业运营收入同比分别降17.8%、18.0%、12.3%；城市服务因满国环境计提商誉减值9.689亿元。
最后，整体经营方面：现金流稳健与利润承压的核心矛盾汇总
整体呈现“现金流稳健与利润承压分化”特征：2024年经营活动现金流净额38.73亿元，2025年预告不低于24亿元，现金储备不低于177亿元；第三方收入占比高，数字化转型成效显著。利润承压明显，2025年归母净利仅5-7亿元，主要受应收款清收折损、商誉减值9.689亿元影响；长账龄应收款清理、投入产出比优化仍需推进。
总的来说，碧桂园服务2024-2025年核心经营特征为“核心稳健、辅助承压”，核心业务巩固与盈利承压、市场化成效与辅助业务下滑、现金流稳健与资产质量待优化并存。其公司核心业务虽有明确进展，但盈利、辅助业务、资产质量存在不足；2025年业绩预告特征系主动优化业务结构导致，核心基本面未发生实质恶化。
此外，对于碧桂园服务还需关注四大挑战：一是行业专项整治增加合规成本；二是非住业务拓展承压，头部竞争加剧；三是科技等领域持续投入影响短期利润；四是应收款清理及商誉减值可能扰动短期业绩，需关注资产质量优化进展。
（声明：本文基于公司公开披露数据及行业公开信息整理，不构成投资建议。）
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