作者 | 骑猪英雄文章来源 | 格隆汇楼市
开年后，出现了一道分水岭，核心区的新房也不硬刚了。
网红盘神话终结
深圳新房卖出分水岭，核心地段不再是万能钥匙。
直降百万的不仅是宝安片区的项目，还有南山片区核心地段的翰熙典居。
在宝安区新安片区珺悦名都拿出二十多套房源刷屏的同时，南山区的翰熙典居也默默地撕开口子。
在转介的渠道上可以看到，开年后翰熙典居出现不同程度折扣的消息——
105平户型折后总价约850万起，120平户型折后总价约1000万起。
2栋4单元三套房源给出了约88.4折促销。
其中4单元2003房，约105平备案价约1206万，折后总价约1066万；4单元1201房，约117平备案价约1315万，折后总价约1163万；4单元805房，约117平备案价约1336万，折后总价约1182万。
虽然只是转介渠道的折扣，只是延续了曾经开盘的促销力度，但也恰恰说明一个问题——距开盘8个月，项目销售并不顺畅。
去年6月，项目334套住宅备案均价约11.24万元/平方米，单价区间9.47万—12.45万元/平方米，总价993.7万—1758.31万元/套，开盘曾祭出重磅折扣——按揭最高综合87折，一次性付款低至86折，首开去化宣称约71%，大卖28亿。
看似交出了一份不错的成绩，然而时隔8个月，深圳房地产信息平台显示，截至2026年3月2日，项目实际销售不足六成，还剩余136套房源，与曾经高调官宣的首开成成绩形成鲜明的对比。
要知道，这个项目是深圳核心区多年来备受关注的项目。
项目前身是桂庙新村旧改，市场从项目2015年被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》开始，便高度关注。
位于“深圳最牛街道”粤海街道，与深圳大学粤海校区一路之隔，与腾讯滨海大厦等大厂云集的深圳市软件产业集群隔路相望，与地铁9号线深大南站距离不足500米。
在建的15号线（科技环线）还能将项目快速与前海、留仙洞等核心商务区串联起来，20分钟直达深圳湾超级总部基地，是公认的高收入人群聚集区，地段价值毋庸置疑。
项目开盘时周边更无新房竞品压力。
可以说，地段，资源禀赋，产业支持，购买力都没有问题。
所以，市场对项目的期望值也比较高，即使开盘不能“日光”，市场预计销售成绩也不会太差，没卖完的房源，顺销周期也不会太久。
但明显，项目顺销期的表现并不及预期。
作为地处南山粤海街道、紧邻科技园与深圳大学的黄金地段项目这是非常值得注意的变化。
曾经的网红神盘，时隔8个月的数据差距，恰恰是深圳楼市从“地段崇拜”迈向“价值理性”分水岭的标志。
告别 “地段万能”
为了加速去化，明显开发商在价格上是给了诚意的，多重折扣叠加后，实际入市单价已经到8字头，总价门槛降至千万以内，在南山核心区有一定冲击力。
要知道，项目附近的二手住宅，即使楼龄20年左右的小区，成交价格也要7万—8万/㎡的水平。
比如项目附近的厚德品园，2008年建成的房子，去年12月成交一套约114.55平户型，成交总价约860万，折合单价约7.51万/㎡；
比如距离项目不到两公里的恒立听海花园，2006年建成的房子，今年1月一套约67.14平户型，成交总价也要约860万，折合单价约12.81万/㎡；
再比如楼龄超过12年的阳光里小区，今年成交一套45.41平小户型，成交总价约300万，折合单价约6.61万/平。
而项目折扣能换来短期热度，却换不来长期去化的根本原因，在于其本身的定位。
项目主打约105-140平3-4房改善户型，总价段集中在千万级，精准卡在深圳改善客群的敏感区间。
当下深圳市场，刚需追求高性价比，顶豪追逐稀缺资源，中间段改善客群最为理性，对价格、品质、配套的要求极高，单纯地段优势，是很难打动购买群体的。
所以，存在一定的产品与需求错配情况。
其次，市场预期转向理性。
历经多轮政策调整与市场洗牌，深圳的购房群体不再盲目迷信核心地段，转而看重真实价值、交付安全、流通性。
翰熙典居虽地处核心，但明显景观的视野属性，学区属性，大型商业配套等，在同类竞品中辨识度有一定欠缺。
更重要的是，项目本身也让市场的购买力望而却步。
比如项目9.28的容积率，几乎接近10的容积率；
比如有大量的回迁及保障性住房，且体量远高于可售商品住房体量；
比如交房时间预计需要到2028年才能交付，其间需要供房以及租房有一定成本；
再比如项目预售，作为普通开发商，关联企业曾因房屋拆迁补偿合同、房地产开发经营合同等问题引发纠纷，未来交付品质如何还是未知数。
这些问题，都足以让市场的购买力在最终选择观望。
然而，这恰恰是一面照妖镜。
数据反差暴露的是真实行情，说明价格与折扣只能换来短期热度，市场整体理性，不再是“地段万能”。
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