知淼 | 中科院经管硕士
马年开工第一周，一线城市集体出手了。
新浪新闻图源
广州天河马场地块被越秀地产以236亿元拿下，8家房企抢了近9个小时、243轮竞价，楼面价直接飙到85000元一平米，刷新了广州的历史纪录。
同一天，上海发布了”沪七条”新政，从限购松绑到公积金提额，七个方向同时发力。北京更早一步，去年底就已经放宽了非京籍和多孩家庭的购房门槛。
236亿背后，地方财政在亮家底
越秀地产拿下的这块地，是珠江新城最后一块核心地段。85000元的楼面价，比2023年广州的纪录高出了12.3%，溢价率达到26.6%。8家房企愿意花9个小时去抢，说明在开发商眼里，一线城市核心区的土地依然是稀缺资产。
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值得注意的是，最终拿地的越秀地产是广州本地国企。放眼全国土地市场，能上牌桌的基本只剩国央企和少数头部民企。2025年全国房企亏损总额高达2400亿元，万科一家就预亏820亿。大量中小房企连参与竞拍的资格都没有了。当土地集中到少数几家手中，未来一线城市核心区的新房大概率会走向高端化，刚需产品的供给空间反而在被压缩。
图源界面新闻
上海”七箭齐发”，打通的是置换链条
上海这次出手的力度，在近几年里算是最大的一次。
非沪籍购房的社保门槛从3年降到了1年，居住证满5年的直接免社保就能买房。公积金贷款上限从160万提到了240万，多孩家庭最高可以贷到324万。个人售房的增值税从5%降到了3%，一套500万的房子交易成本直接少了10万。
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为什么要一次性放这么多招？因为单一政策已经不管用了。今年1月，上海新房成交面积同比下降了38.6%，环比降幅也在30%以上。市场冷到这个程度，光放开限购没用，必须把”卖旧买新”的整条链路打通。
这套组合拳的核心逻辑其实很清楚。当前楼市最大的堵点不是没人想买房，而是存量房的流动性冻住了。很多改善型家庭手里有一套老房子想换新的，但旧房子挂了半年卖不掉，新房自然也买不动。决策层显然已经意识到了这个问题，所以这次不是单点突破，而是从限购、贷款、税费三个维度同时松绑，目的就是让置换链条重新转起来。
新政落地第一天，上海徐汇区的一位中介就反馈说，挂牌咨询量明显上来了，有业主准备提价，也有业主想趁机赶紧出手去换房。这种分化本身就是市场活跃度回升的信号。
二手房成交11.8万套，但分化仍然明显！
1月份全国20个重点城市二手房成交了11.8万套，同比增长15.3%。这个数字看起来挺提振信心的，但拆开来看，结构性的分化非常明显。
深圳1月二手房连续4周周成交超过1600套，环比暴增70%到80%。北京二手房成交也跳了15%。但这些增量主要集中在一线和强二线城市的核心板块。
从价格端看，分化更加刺眼。统计局的数据显示，1月份一线城市二手房价格同比下跌7.6%，二线城市跌6.2%，三线城市跌6.1%。环比虽然跌幅在收窄，一线城市二手房环比只跌了0.5%，比去年12月收窄了0.4个百分点，但整体仍然在下行通道里。
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所以现在的局面是，成交量在回暖，但价格还没企稳。量在价先，这是楼市复苏的经典规律。成交量持续放大之后，价格的跌幅会逐步收窄，最终在某个时间点止跌回稳。但这个过程需要时间，不会一蹴而就。
对于那些期待二三线城市跟着一线一起涨的人，我建议保持冷静。一线城市有人口持续流入、产业支撑和政策倾斜，它们的企稳是有基本面支撑的。但很多三四线城市面临的是人口净流出和产业空心化的结构性问题，这不是靠政策传导就能解决的。
普通人该怎么看这一轮变化
说了这么多宏观数据，落到每个人身上，其实就三件事值得想清楚。
如果你是一线城市的置换族，政策窗口确实在打开。公积金额度提了，税费降了，限购松了，这些都是实实在在的利好。但卖旧房的时候要有心理准备，现在二手房的议价空间还是比较大的，急着卖可能要接受一定的折价。算清楚置换的总账，别只盯着新房的优惠。
2026年1月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比 图源同花顺资讯
如果你是刚需购房者，核心地块的豪宅化趋势意味着你大概率会被推向更外围的板块。广州马场地块楼面价85000元，未来售价大概率奔着15万以上去了，这跟普通刚需没什么关系。但好消息是，外围板块的供给会增加，选择面反而更宽了。
这一轮一线城市的集体出手，释放的信号是积极的。政策工具箱还有空间，决策层稳楼市的决心也很明确。楼市不会一夜回春，但最冷的时候大概率已经过去了。对于有真实居住需求的人来说，现在是一个值得认真研究市场的时间窗口。
参考来源： 21世纪经济报道：越秀地产236亿拿下珠江新城绝版宝地 楼面价破8万 界面新闻：越秀236亿拿下广州马场地块 刷新广州楼面单价新天花板 China Daily： Policy seen stabilizing Shanghai housing Business Times： Shanghai eases homebuying rules in sign of China property relief Business Times： China used-home prices fall at slower pace in positive sign Dao Insights： Chinese property developer losses hit RMB 240bn amid downturn
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