来源：华西研究
1）房价观察：各线城市挂牌价涨势扩大
我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。
二手房挂牌价普遍回升，二线城市领涨。2月16-22日数据显示，各线城市二手房挂牌价走势集体上扬。一线、二线、三线城市环比分别上涨0.66%、0.74%和0.32%，其中二线城市表现尤为突出。复盘2月前三周表现，一线与三线城市二手房挂牌价呈现“先抑后扬”态势，首周回调后连续两周反弹，月初至今分别累计上涨0.23%和0.07%。二线城市则呈现波动态势，本周虽录得显著涨幅，但月初至今仍微跌0.01%。同比方面，一线、二线、三线城市分别下降7.88%、8.75%和6.64%。
一线城市集体转涨，京沪深表现强劲。本周北上广深四大一线城市二手房挂牌价环比全面上涨，上海、北京、深圳、广州涨幅分别为1.09%、0.29%、1.93%和1.43%。除北京维持连续两周上涨外，沪深广均在本周实现“由跌转涨”。从2月初至今的累计涨跌幅看，京沪深分别上涨0.86%、0.32%和0.62%，广州则仍有0.82%的跌幅。同比维度下，沪京深广分别下跌6.56%、8.88%、10.29%和12.68%。
二线城市上涨面扩大。在具备数据监测的9个重点二线城市中，本周有7个城市挂牌价上涨，较上周增加1城。9城平均涨跌幅也由上周的0.51%扩大至0.92%。天津（+4.09%）、杭州（+2.83%）、福州（+1.03%）和青岛（+1.20%）领涨，杭州和福州的同比跌幅相对较小。而成都与武汉本周继续回调，跌幅分别为1.34%和0.07%，同比分别下跌5.80%和18.59%，武汉同比跌幅显著偏大。
2月挂牌价涨势或受季节性修复驱动。复盘2016年以来历年2月一线城市二手房挂牌价环比表现，除2018年外，2016-2021年市场均录得0.1%-4.0%的显著涨幅。即便是2022年进入行业调整周期后，受“小阳春”预期带动，2023年与2025年2月仍分别录得2.3%和1.6%的阶段性反弹。
2月底单周涨幅符合历史“小阳春”前奏特征。从历年2月底（3月楼市旺季启动前）的数据来看，一线城市二手房挂牌价呈现出明显的季节性脉冲。2022-2024年间，均出现过单周上涨0.1-0.8%的现象。因此，本周挂牌价的走升，可能较大程度包含了“小阳春”前夕的季节性修复成分。在当前行业基本面仍处于修复通道的背景下，价格趋势的真正确立仍需观察后续成交量能的配合及价格上涨的持续性。
2）政策跟踪：上海限购精准松绑，核心区域门槛降低
上海楼市新政聚焦“外环内”非沪籍购房需求。2026年2月25日，上海发布地产新政，其核心意义在于打破了2024年以来主要针对“外环外”区域松绑的节奏。通过将政策红利直接引入核心城区，上海正释放出更为积极的托底信号。在社保门槛方面，非沪籍家庭及单身人士在外环内购房的社保或个税缴纳年限要求，已由3年大幅缩短至1年，显著降低了准入门槛。在购房套数上限方面，新政明确非沪籍在外环内缴满3年社保即可购买2套住房，打破了此前仅限1套的限制，且该政策全面涵盖新房与二手房市场，对改善型需求的释放具有直接拉动作用。
梳理2024年以来的政策脉络，上海限购放松呈现出“由外至内、由宽至严”特征。2024年5月及9月，伴随全国性政策，上海重点降低了外环外门槛并下调首付比例；2025年8月，上海实现了非沪籍在外环外不限购；而2026年2月的“沪七条”正式触及核心城区，其政策力度较前几轮有所增强。
从政策效应来看，2024年“924”政策落地首周，上海二手房成交同比增速曾冲高至64.2%。虽然2025年8月政策的市场敏感度有所回落，但本次新政直指核心地段，对改善型需求和市场信心的引导作用预计更强。由于政策于2月26日刚刚实施，实际成效仍需观察下周成交数据。
2026年作为房地产市场“止跌回稳”的关键节点，上海此次针对内环政策的突破具有重要的风向标意义。这不仅体现了调控的精准性，也预示着后续其他一线城市可能陆续跟进，针对核心城区的限购政策有望迎来进一步的优化空间。
风险提示：地产政策出现超预期调整。
证券分析师：肖金川 S1120524030004；
发布日期：2026-2-28；
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